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  文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班 主任）   建商蓋大樓，每一棟大樓戶數很多，甚至一次蓋好幾棟的大社區，戶數高達幾百戶，通常都會請房屋代銷公司推出預售屋。如果賣得很好，興建的時候會比較安心，購屋人很多都是預售就訂購了，有的是興建期中訂購，有的是蓋好了有一些餘屋或建商特意保留餘屋，以免在預售時賣得便宜。一棟大樓蓋了好幾年才會完工，因此買預售屋的購屋人，一路上賺到房屋漲價的紅利。有些保守的購屋人要等到蓋好了，有餘屋，才敢下手訂購。有些預售屋賣得太好了，甚至出清一空，建築商很開心；然而等到完工，房子漲價很多，建商就會哀嘆，購屋人賺的比建商還多。交屋的時候免不了有購屋人不滿意興建品質，認為有瑕疵，要求減價，最好是買賣雙方可以協調或者在公家單位可以調解，各退一步，達到圓滿。有一些買賣糾紛無法協調，買方只好對簿公堂，官司一打五年、六年甚至十年的都有，痛苦不堪。 有一個案例是，買方約十幾位一起告到法院。買方主張被告（建商）廣告單有不實廣告，有一些公共設施例如咖啡廳、酒吧，交屋的時候沒有施作，而且有些公共設施，大樓管委會囑託建築師公會鑑定之結果有瑕疵，因為廣告內容構成契約一部分，被告須交付無瑕疵之公共設施，屬於不完全給付，且未補正，因此原告購屋人之房地，經建築師公會鑑定約有百分之二之價值減損，請求建商連帶賠償此部分損害，建商沒有依廣告設置完成咖啡廳及酒吧，違反消費者保護法第22條規定： 「1.企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。 2.企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」 購屋人因信賴廣告內容，將公共設施之使用及效能計入購屋之成本考量，始與被告簽訂買賣契約，原告的損害應依原告持分比例計算，設置咖啡廳及酒吧之費用。爰依民法第184條第2項、第191條之1、以及消費者保護法第7條、第22條規定，請求被告連帶賠償。   民法第184條規定： 「1.因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。 2.違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」   消費者保護法第7條 「1.從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。 2.商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。 3.企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。」 民法第191條之1 「1.商品製造人因其商品之通常使用或消費所致他人之損害，負賠償責任。但其對於商品之生產、製造或加工、設計並無欠缺或其損害非因該項欠缺所致或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。 2.前項所稱商品製造人，謂商品之生產、製造、加工業者。其在商品上附加標章或其他文字、符號，足以表彰係其自己所生產、製造、加工者，視為商品製造人。 3.商品之生產、製造或加工、設計，與其說明書或廣告內容不符者，視為有欠缺。 4.商品輸入業者，應與商品製造人負同一之責任。」   法官經查原告主張及被告辯稱綜合判斷如下：購買預售屋之原告依不完全給付之法律關係請求被告依序連帶給付原告，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。官司前後打了很多年，非常的辛苦，輸贏皆很辛苦，皆是勞民傷財。千年以前的古人說「訟則凶」，自有一定的道理與智慧。

文/王至劭（台聯政策顧問、台灣教授協會會員） 蕭明岳冤案的離經叛道、張冠李戴，關心的人應該普遍都知道了，我銳傳媒也寫過多篇文章，現在要從另外一個角度來探討這個冤案。 蕭是在民國100年5月被逮捕，我大約105年略微聽到這個冤案，當時也沒去特別注意，只是稍微有看到電視，當時的的想法是：「可能又是老樣子，有牽涉到煙毒，但可能沒有牽扯到這一件，硬被拗進去。」、「完全沒碰煙毒，怎麼可能被判無期徒刑！他應該或多或少跟吸毒、販毒有關」。 一直到107年在台中市民權路聽邱顯智律師演講，他一開頭就講說這絕對是個冤案，也從他的演講中得知宋雲仙也涉案，這是我認識的人，所以我就特別留意，但也沒持續關心。 112年6月電腦上無意中看到宋雲仙接受記者採訪視頻，當時他已假釋出獄，說他們當時怎麼為減刑共同陷害蕭明岳，因此我從112年7月開始非常熱心協助拯救蕭明岳，三年來我一共寫信寫了30幾封到泰源監獄給蕭明岳，往外寫了40幾封信，包括寫英文信給英、美、法、德特赦組織，幾乎全部都是掛號。 事情的轉折是在114年9月，蕭第一次再審出庭失敗過後(5月)，因爲實在是沒辦法，我想到我的好朋友廖前縣長，他畢竟是政界人物、人脈廣闊，我拜託他，他動作很快，相約24日在台中某餐廳見面。蕭明岳的父母親和他弟弟錦洲都來了，廖縣長畢竟是比較內行的人，談話當中他問了一句：「對方有沒有送錢進去？知不知道？」錦洲回答了一句：「有送200萬，但只是聽說，我們沒有證據。」「梁嘉麟是99年10月被逮捕，100年年初，蕭明岳還沒出事，真正主謀梁嘉麟的爸爸和姐姐都有說，他們很急著籌措200萬，司法人員要200萬。」蕭家的人都不曉得到底是怎麼回事，「大概再過兩、三個月，就來抓蕭明岳了，就誣賴完全不知情的蕭明岳是主謀。」 107年聽邱顯智律師演講時，他言詞有點閃爍，他說：「這個案件所有方法都試過，但都沒有效，救不出來。」又說：「這個案子若提再審或非常上訴，一定是被駁回。」問答時間時，我問他：「邱律師為蕭明岳提出幾次再審和非常上訴？」他愣了一下，再說一次：「這個案子若提再審或非常上訴，一定是被駁回。」我再問：「你確實有提出過嗎？」他說：「我們先要獲得社會的共識。」我當時心裡就知道，他一定沒有提出過任何一次。後來在113年上半年從蕭明岳信中得知，邱律師確實沒有提出任何再審或非常上訴狀紙。問了老半天得知，106年蕭明岳不得已，自行提出一次聲請。他說他「等司改會等了三年，本來快提出了，結果執行長結婚去了，再等兩年多，新執行長離職了，還是不了了之，只好自行提出。」因司改會告訴他：「你如果聘請律師，這個案子我們就不管了。」所以六年多後自行提出。他還抱怨：「我狀紙每天寫三小時，寫了半年，寫那麼多，法官都不看。」我告訴他：「一千字至兩千字就夠，兩、三星期就可寫好，寫多沒人看，需要補再補進去。趕快自己找律師！」他一直聽不進去。 113年八、九月，蕭告訴我：「邱顯智律師最近會提出再審。」我和邱見過兩次面，稍微認識，從113年八、九月開始，我一直追蹤邱，多次打電話或傳短訊給邱，邱律師終於在113年12月提出再審，後來又被要求補進不少東西。114年5月，蕭終於有機會出庭再審，但再審過程不順利，失去機會。 實在逼不得已，114年9月我打電話給廖前縣長，廖前縣長找我們會面(24日)，他當場打電話，當天就約定隔兩天(26日)去找姚總統府資政。我們和姚資政是約早上十點在彰化，早上九點半，我們都準時到了停車場。進到姚資政的辦公室是09:35，我把事先準備好兩張要給姚資政的文拿出來要蕭爸爸簽字，一張把所有冤情全部寫出；另外一張是寫梁家人說司法人員要200萬元的事。他爸爸媽媽一看，大爲驚駭，驚恐地說沒有證據，這絕對不能提出去。我告訴他們：「姚資政不是法官，他是我們的人，確實的情況要讓他知道，否則我本來也不相信蕭明岳完全沒牽涉。」「司法人員沒證據就敢判你兒子無期，你沒證據就不敢講？你前天也說有聽到梁嘉麟的爸爸和姊姊這樣說。」蕭爸爸嚇得往後不太敢和我聯繫。 姚資政很快把資料送進總統府，賴總統就是交給司法院法務部研擬。我多次尋求立委，準備質詢法務部，但尚未有立委願意做這事(多年前黃國昌質詢過，但不巧一、兩個月後法務部長換人。) 蕭明岳被判無期徒刑唯一理由：「蕭明岳答應拿30萬給宋雲華等人做律師費。」事實上，是真正主謀梁嘉麟答應拿30萬給宋雲華等人做律師費，起訴書一開始也是這麼寫，後來三寫四寫突然變成蕭明岳，我本來想說，可能是司法人員寫到後來想睡覺，不小心寫錯。而因為起訴書接近十萬字，沒人會仔細看，後來一審法官拷貝起訴書，終審法官又拷貝一審(現在有隨身碟很方便，可能違規使用之，文字才那麼多雷同。) 至此我才知道，以下推論有可能成立：「是200萬在作祟，不得不寫錯，200萬既然拿了又沒辦法退，只好故意寫錯。」除非梁家或蕭家故意亂講，不然就是以上推理。 110年5月蕭明岳一被帶去偵訊，就以「居無定所」被收押，應該是司法人員這時候就開始「身不由己」了，一個家庭美滿的人為何會居無定所？ 這一個讓一個家庭支離破碎的不幸冤獄，很可能就是由這200萬所產生，蕭明岳27歲的時候就是大雅地區有名的房仲，一年都賺不止200萬，事情就是這麼悲哀。他在獄中15年多了，有了恐慌症，常常眼前一片發黑，無比痛苦，他寫信跟我說：「我一天都待不下去！」太太等了七年也離去，兩名幼兒孤苦伶仃，蕭爸爸身體也不好，才64歲，因長期擔心、焦慮，有失智現象，蕭媽媽天天以淚洗面，就是這麼悲哀！司法這麼黑暗，革新遙遙無期。  

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 古代買賣房子、土地絕大部分都是口頭，很多人說出口就算數，所謂「貨真價實、童叟無欺」，在華人地區被傳了幾千年，當然有寫書面，就算是簡要的書面，等於有個備忘錄。雙方若有紛爭，比較有個根據。 民國19年，首度通過了「民法」，規範了人民與人民的權利義務，長達1,225條，內容分為第一篇總則共七章；第二篇債編共分二章24節，第一節買賣、第四節贈與、第五節租賃則是不動產常使用的法條；第三篇物權編共分九章，第二章所有權、第三章地上權、第五章不動產役權、第六章抵押權等等，則是不動產常常參考使用的。 第四篇親屬編，第五篇則是非常熱門的繼承編。繼承編規定了遺產之繼承，第一章遺產繼承人，第二章遺產之繼承、第二章第三節遺產之分割。第四節遺產繼承之拋棄。第三章遺囑。第三章第五節撤回、第六節特留分。第1223條「特留分」規定了繼承人特留分之比例，誰可以取得特留分？可以取得多少比例？這個在實務上常有紛爭及覺得不公平的地方，目前行政院法務部正在預告修正。法條的力量很大，只要修正一條，或增加一條，或刪除一條，都影響了整個社會，人民與人民的關係。法院打官司的愈來愈多，甚至法院走道常常佔滿了人，常跑法院的律師覺得不可思議，整個社會充滿了暴戾，檢察官與法官的負擔只有愈來愈加重。民國19年的民法是優美簡要的文言文，一般人很難看懂，需要仰賴律師及法律專家學者，人民與人民的衝突與紛爭大部分要參考民法的規範。 屋主要賣房子雖然口頭約定也可以，然而容易起紛爭，被委託人也很容易沒有保障，如果屋主不認帳，就會想要節省仲介費用！因此民國88年通過的「不動產經紀業管理條例」，第21條規定： 「1.經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。2.前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。3.廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」 因此，雙方如果沒有簽訂售屋契約書，房屋仲介公司將被處罰6~30萬，21條第2項則是規定了仲介公司及人員廣告要實在，銷售內容要誠實，否則可能被處罰6~30萬。至於規定的「註明經紀業名稱」，則是規定經紀業公司的名稱一定要寫出來，漏寫也會被處罰6~30萬，很多經紀業公司是加盟著名的仲介公司，成為某某加盟店，有時候仲介公司及人員的售屋廣告疏忽了只寫某某加盟店，漏寫了自己的仲介公司名稱，有人因為這樣被檢舉，照樣處罰6~30萬，這樣的金額是很重的，因此廣告刊登要重複的檢閱。 內政部規定了不動產契約書範本，關於委託售屋則規定了： 1.不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項 2.不動產委託銷售契約範本 3.不動產委託銷售契約書簽約注意事項 4.不動產說明書應記載及不得記載事項。 以上規定得很繁複，希望保障售屋人及房仲公司，然而密密麻麻的規定也讓從業人員望而生畏，頭暈腦脹。內政部版「不動產委託銷售契約範本」第6條規定了委託人之義務： 「1、於買賣成交時，稅捐稽徵機關所開具以委託人為納稅義務人之稅費，均由委託人負責繳納。 2、簽約代理人代理委託人簽立委託銷售契約書者，應檢附所有權人之授權書及印鑑證明交付受託人驗證並影印壹份，由受託人收執，以利受託人作業。 3、委託人應就不動產之重要事項簽認於不動產標的現況說明書（其格式如附件一），委託人對受託人負有誠實告知之義務，如有虛偽不實，由委託人負法律責任。 4、簽訂本契約時，委託人應提供本不動產之土地、建築改良物所有權狀影本及國民身分證影本，並交付房屋之鎖匙等物品予受託人，如有使用執照影本、管路配置圖及住戶使用維護手冊等，一併提供。」 第7條規定了受託人之義務： 「1、受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。 2、受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。 3、受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等活動與支出，除有第十條之規定外，均由受託人負責，受託人不得以任何理由請求委託人補貼。4、受託人製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經委託人簽認後，將副本交委託人留存；經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，受託人與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於委託人者，受託人應負賠償責任。 5、如買方簽立「要約書」，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。 6、受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。 7、契約成立後，委託人□同意、□不同意授權受託人代為收受買方支付之定金。 8、受託人應於收受定金後廿四小時內送達委託人。但如因委託人之事由致無法送交者，不在此限。 9、有前款但書情形者，受託人應於二日內寄出書面通知表明收受定金及無法送交之事實通知委託人。 10、受託人於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。 11、受託人應委託人之請求，有提供相關廣告文案資料予委託人參考之義務。」 以上請雙方務必詳細閱讀，以免糾紛。

記者鍾和風/高雄報導　　　　 　 　　　　　　 　 　　　 米迦勒社會福利協會自109年起辦理「大旗山身障聯誼會」，今年已邁入第7年。歷年活動皆圍繞《身心障礙者權益公約》（CRPD）的核心精神，旨在協助偏鄉身心障礙朋友跨越資訊落差、理解並爭取自身權益。 迎戰年底地方首長選舉，為落實資訊平權，米迦勒特別在活動現場設置「模擬投票所」。在工作人員引導下，身障朋友從攜帶證件、依序進場、嚴禁帶手機等注意事項，到最後將神聖選票投入票匭，完整體驗實戰流程。 為了增加互動趣味，米迦勒別出心裁地邀請多位知名卡通人物擔任「虛擬候選人」。現場由「超人與泰山」、「白雪公主與皇后」、「國王與戰士」、「瑪莉兄弟」以及「阿拉丁與埃及皇后」同台競選，並將身障者切身相關的「外出安全、健康維護、足夠飲食、就業環境、資訊平權」等五大議題化為各組候選人的核心政見，引導身障朋友依自身需求投下重要一票。 高雄市政府社會局局長蔡宛芬亦親臨現場，向230位身障朋友及照顧者說明高雄在地福利政策，鼓勵大眾善用福利服務，促進社區生活便利性。這場充滿張力的模擬選舉最終由「白雪公主與皇后」勝出。開票過程中發現，部分身障朋友容易受候選人外表吸引；但也有人目標明確，28歲的智能障礙者小豪就分享，自己把票投給了支持就業的候選人，希望能和家人一起工作、賺錢改善生活。 這場模擬投票也呈現出偏鄉身障者在行使公民權時的真實困境。即便身在活動現場，現場投票率卻僅有78%，部分身障朋友因不理解或缺乏興趣而未參與；而在投出的選票中，也有高達6%的參與者因不熟悉投票位置與蓋印方式，不小心蓋出了「廢票」。 米迦勒社會福利協會執行長時令瑤表示：「透過模擬投票，我們不僅讓身障朋友學習流程，也看見了他們在理解複雜政見與操作上的挑戰。」22%的未投票率，或是6%的廢票率，都深刻反映出「政見易讀性」與「投票無障礙」的重要性，未來米迦勒將持續攜手各界，為身障朋友開創更友善的政治參與環境。

記者鍾和風/高雄報導 喜憨兒基金會與公益夥伴萊爾富攜手推動「一幣出擊　憨動奇蹟」零錢捐活動，4月啟動至今進入最終倒數，7月7日為最終響應日。全台逾1800家萊爾富門市均設有愛心零錢箱，公益代言人「動力火車」邀請民眾把握最後機會，投下零錢，支持喜憨兒職涯發展。 喜憨兒基金會深耕心智障礙服務逾30年，始終相信「工作」是憨兒建立自我價值、與社會接軌的重要途徑。透過庇護工場提供烘焙、餐飲及門市服務等多元職種訓練，並由專業就業服務員提供一對一陪伴，協助憨兒累積實戰經驗與自信。喜憨兒基金會董事長蕭淑珍指出，目前基金會每年支持近1000位憨兒接受工作訓練服務，在專業就服員的職能評估與媒合下，從庇護到支持性就業，已成功協助多位夥伴轉銜至賣場、連鎖餐廳及企業等職場。這套支持系統讓憨兒得以從「被服務者」身份，蛻變為能夠獨立作業並服務他人的生產者。 除了推動零錢捐活動，萊爾富與喜憨兒基金會自3年前即合作開設喜憨兒土城小天使門市，提供實際零售場域的訓練機會。小君在這邊已經工作兩年了，她過去曾在街頭從事販售工作，轉銜至門市後，在就服員針對收銀機進行職務再設計的協助下，小君愈做愈有心得，現在已能熟練地站上第一線服務顧客。小君除了具備咖啡沖煮技能，也會主動向顧客推薦熱卡布奇諾，並自信地鼓勵店內其他夥伴。對小君而言，備考門市丙級證照的歷程雖具挑戰，卻也讓她看見自己職涯的更多可能，這份堅持讓她在工作崗位上展現出非凡的耐心與服務熱忱。 公益代言人「動力火車」日前親自參與丙級考照訓練課程，與憨兒並肩練習捏製麵包。志琳與秋興在體驗過程中直言「做麵包真的比開演唱會還難」，對於憨兒為了精準掌握包餡流程，願意花費兩到三年反覆練習的專注力深感佩服。兩位代言人共同呼籲，希望民眾能把握最後機會，前往全台萊爾富門市以實際行動支持這項意義非凡的職訓計畫。 萊爾富行銷企劃本部劉嘉銓處長表示，萊爾富持續16年攜手喜憨兒基金會，致力於成為「善意的連結者」。透過全台逾1,800家門市的零錢箱，民眾的每一分善意都將直接挹注於憨兒職訓計畫。此外，本次募得資源也將同步支持「送愛到部落」計畫，將憨兒製作的愛心餐盒送往全台偏鄉學校，讓一份捐款能發揮雙重的正面影響力。 「一幣出擊　憨動奇蹟」公益活動自即日起至2026年7月7日止，邀請民眾前往全台逾1,800家萊爾富門市，將手中的零錢投入愛心箱，或利用門市Life-ET機台進行指定捐款，支持憨兒穩定就業、走向專業職場。

  文/王至劭（台聯黨政策顧問、台灣教授協會會員） 前陣子國民黨立委洪孟楷領銜提出「特定重大犯罪增設特別刑法制度（鞭刑）」的政策公投案，獲得五十二名立委連署，在立法院正式成案，其中包括無黨籍立委高金素梅，並有十多人共同提案，最後因社會質疑聲不少，暫時撤案。事實上，很多議題不適合公投，這樣子感覺似乎很有正義，其實盲目訴諸公投就是搞民粹，會有很多後遺症。相關國民黨立委純粹就是在搞事，只是在試圖拉高其年底選舉聲勢。 看著政治人物在國會席次過半的情況下，捨棄直接修法的權力，或說不敢直接如此修法，反而訴諸公投來煽動大眾，推行違背國際人權趨勢且邏輯充滿矛盾的古老刑罰，對這種訴諸民粹的作法實在不敢苟同。 該提案對犯罪種類的挑選具有明顯的「階級選擇性」，提案鎖定之一為詐欺卻排除了白領犯罪，立委一堆涉及論文抄襲、貪汙助理費，甚至偽造文書，這些罪都都來鞭刑好嗎？傅崐萁過去涉及炒股與土地交易的犯行，造成社會很大的不公，要不要也來鞭鞭？這種標準不一的篩選，難免讓人質疑是為了特定權貴開脫。共諜危害台灣所有人的生命與財產，是否更應該納入鞭刑範圍？再來，婚姻外的性行爲(通姦）要不要鞭刑？如此一來，非常多的人包括高金素梅和李鴻源都有份。 此種論點戳破了鞭刑支持者的假象：許多人支持鞭刑是抱持著「輪不到我」的心態，若將處罰擴及大眾日常易犯的交通違規，社會恐怕會立即改口，這個議題還會有百分之八十的支持度嗎？社會能如此偽善？ 台灣治安指數在國際評比中長年優於實施鞭刑的新加坡，盲目引進不僅缺乏嚴謹的實證研究支持其能降低犯罪率。強行推動將導致台灣國際人權排名大幅倒退，破壞台灣國際上「民主、自由」的良好形象，甚至引發與美國、歐盟等國際盟友間的外交摩擦。專制如中共，其內惡行重大犯罪多如牛毛，他們都還不敢實行鞭刑！ 筆者過去三年來，花了很多精神協助拯救冤獄中的蕭明岳(販毒、無期徒刑)，因此和司改會、冤平會多人談過。去年七月也和台聯黨主席周倪安等多人去台東泰源監獄跟蕭明岳探監，蕭明岳親口跟我們說，泰源監獄上千名犯人當中上百名是冤枉的，情況最多的就是煙毒犯，最常見的就是張冠李戴，他舉其中一個例子：張先生吸毒被抓，警察問他：「你的毒品是跟誰買的？」他的來源是甲，因種種原因，他故意講成乙，而這個乙可能已經有些時間不吸毒了，也從未販毒，就這樣變成販毒重刑犯。 除此之外還有以下幾種狀況： 一、一次買多，因爲如果經常出入販毒者的住處，很可能那天警察來抄時也被捕，因此一次買很多，事實上，這些真的是他一個人用的。吸毒和販毒是完全不同的罪，因爲他被搜出這麼多毒品，就直接硬是以販毒罪論處，賣給誰沒有、也無法明確指出，但就是販毒罪。 二、幫朋友買，有些人不願意去販毒者的地方，就託朋友買。這種情況他只是幫朋友買，並未在其中賺取利潤，他應該和其他吸毒者一樣是吸毒罪，而不是販毒罪。 台灣人對新加坡的鞭刑一知半解，絕不可貿然效法。再者，台灣是特權較會橫行的地方，公務員不如新加坡廉潔，社會不如其有公理，中國古時候就有「刑不上大夫」之說，台灣如果真的搞鞭刑，最後就是「鞭刑不上有錢有勢者」，或許反而天下大亂，至少反而更增加社會的對立與仇視。 若有鞭刑，像蕭明岳這種狀況很可能逃不了鞭刑，往後如果證明蕭明岳完全是冤枉的，連署的五十二名立法委員，甚至當年給予不當起訴、判刑的檢察官、法官等等，是不是也應該被鞭刑？ 我們應該追求的是，建構系統性的社會安全網並落實司法改革，而非回歸原始的肉體摧殘。呼籲立法院應回歸專業法理討論，莫讓治安議題淪為政黨的政治秀場，搞這些極其不當的提案。  

    文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）   幾十年來，好心介紹房子買賣或租賃給朋友是一件很正常普遍的事情。但是，20幾年來，不管房子有沒有成交，如果碰到雙方有糾紛的時候，介紹人可能會倒楣，被政府處罰新台幣10萬元，這可不是一筆小錢，是一件晴天霹靂的事情！甚至沒有成交也會被處罰！ 因為民國88年法律改變了，立法院通過了「不動產經紀業管理條例」，第一條就明文規定「為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」多年來，房地產買賣與租賃的糾紛很多，需要有一個專法來管理不動產行業，而且不動產的金額很大，以能減少很多糾紛。 27年來，確實達到了很大的功效，該條例的罰則很多，規定在第29條、30條、31條、32條，特別是第32條的罰則最為嚴重，很多人沒有去重視，看了法條也是會有霧煞煞的地方；第32條規定：   「1.非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。2.公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」   所謂沒有執照介紹房子會被處罰應可分為3種情況： 1.沒有不動產經紀營業員證照或不動產經紀人證照。 2.有合法證照，但是沒有合法的仲介公司或代銷公司，亦即個人是不能從事介紹居間房子的。亦即以前「中人」可以介紹房子的時代，在民國88年就規定不行了。 3.有合法證照，但是執業4年前沒有回來內政部規定的上課三天換證，不管有沒有在合法公司上班，一樣不能從事房地產居間行為。 「居間」2個字來自於民國18年的民法規定，規範了各行各業，並非只是規範不動產行業。民法565條規定「居間」的意義「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」然而目前房地產的居間人（中人）則需要取得合法證照，並且在合法的仲介公司或代銷公司才能從事居間。民法566條規定了居間的報酬「1.如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。2.未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」這一條更妙了，如果服務費是用口頭講的，或沒有講得很清楚，這一條保障了居間人的利益，說明既然成交了，也可以領到報酬。 不動產經紀業管理條例32條提到其他的行業公司不能從事房地產仲介或代銷，行為人（即中人或介紹人）也不能從事房地產仲介或代銷，如果違反規定，許多縣市政府都有處罰新台幣10萬元的案例。但是32條沒有規定一定要成交才會處罰，只要有居間的行為就違反了32條，因而居間人非常不服氣，好心介紹，有沒有成交都要處罰，因此最後只好到法院去告政府。法官卻因而發現檢舉人提供的資料，介紹人不是偶一為之，已經連續介紹多件，根據32條，法官可處以1年以下有期徒刑，這個在各縣市也有多件的判決書，一般人沒有看到判決書，看到判決書內容也很難去了解，根本不相信介紹房子竟然可以判刑！ 最近有一位資深專家，專門從事外國人在台灣租房子，常常要面對中人的競爭，覺得很不公平與困擾，上課得知中人不但被檢舉罰10萬，也有被判刑的案例，突然恍然大悟，覺得受到激勵，了解法律跟不了解法律，真是天差地別！每個人都要重視法律法條，多多充電，多多讀判決書案例，因為內容是真實的，赤裸裸的人性衝突，比看虛構的小說還要精彩！    

  文/楊徽之（自由作家） 最近國民黨的立委，有人想要加入鞭刑作為公投案題目。筆者認為這顯然是政治操作，而不具備合理的法律動機。國民黨此舉，顯然是因為選舉到了，擔心民調太差，衝著「毒駕」的問題升高，為了鬧事來著的！  事實上，毒品罪裡面，有很多冤獄的問題。筆者曾經前往平冤協會與他們的專員交流過。在他們會議室旁的架子上，有一大堆毒品案的冤獄卷宗，令筆者為之大驚。我問協會，為何毒品案會有那麼多冤獄？答曰，目前毒品冤獄有幾種型態；第一種是確實有人吸毒。然而此毒蟲認為，跟毒販的交易次數如果太多，容易夜路遇到鬼，在買毒時遇到警方攻堅一起被抓。所以往往一次大量採購，「買起來放」這樣來買。結果落網時，被查獲的數量大到檢察官認定根本就是毒販，因此以毒販罪判刑，而非吸毒罪。  另外一種冤案的型態，與上述類似。正因為每與毒梟交易一次，都有可能被警方跟監、破獲的風險，所以這些彼此認識的毒蟲，索性集資給某甲，讓某甲前去跟毒梟購買毒品。某甲的原意，是因為彼此都三天兩頭往毒梟的巢窟去，很有可能被警方搗巢。基於好朋友好友情誼幫忙買毒，一次買回來，在毒趴上平分，這樣比較安全。然而正因為朋友有給某甲錢，某甲亦有給毒予朋友這樣的對價關係，所以某甲便已毒販論罪。但從某甲的視角來看，他跟其餘朋友，應該一視同仁為吸毒罪才對。  第三種冤案則是鄉野所傳說，警方在手中預藏小包毒粉，在破獲軍火、地下錢莊、詐騙案時所「順便」查出。這樣可以一魚兩吃，向上級呈報同時偵破詐騙及毒品案。讓年底績效KPI數字好看點。 對於上述案件，雖然可能被處罰過重，但仍不失是毒蟲、黑道自己作孽。然而最悲慘的毒品冤案，莫過於蕭明岳案。蕭明岳完全是被荒唐辦案的司法人員以及販毒集團合夥栽贓所陷害。他自己從沒吸毒、涉毒。僅是跟一群毒販參與同個旅遊團就被污衊。至今仍然關押於大牢中。 筆者同意，吸毒、毒駕、販毒、煉毒、種植等，都應該嚴查重判。但是，毒品罪同時也是相當容易造成冤案的犯罪類別。如果今天涉入毒品案會被鞭刑的話，在筆者所舉的上述幾種冤獄類別中，顯然蕭明岳少說要吃上二十鞭。但這有道理嗎？如果日後還他清白，今天提案的立委，敢保證為冤獄受害者挨鞭嗎？ 

記者鍾和風/高雄報導 高雄市勞工局為協助外籍人士安心安穩地工作與生活，在有相關需求或遇到緊急的時刻，能夠清晰溝通零距離，特與警察局、社會局等局處跨機關合作，於5月辦理「115年度提升新住民就業服務通譯人員專業訓練」課程，共吸引近百名新住民朋友、外籍人士及具第二語言專長的民眾報名參訓，報考的通譯語種多達11項，經完成培訓且考試合格的學員將頒發合格證書，並納入「高雄市通譯人才資料庫」，成為外籍人士溝通的有力橋樑。 此次參與培訓學員中有一對母女檔，洗女士是來自越南的新住民，來台27年的她已在台灣參與通譯工作多年，對於通譯程序十分熟稔，女兒張小姐也因從小偶爾會跟著母親出門工作，耳濡目染下，對通譯亦產生興趣，所以跟隨媽媽的腳步，在成年後加入通譯行列。對於母女倆現在可以相偕出門一起從事通譯工作，冼女士顯得與有榮焉，「她從小跟著我出門當通譯，了解這個工作所需付出的辛苦及努力，但得到的收穫及回饋也不少，能夠透過精確的母語溝通幫助家鄉的人，我們都覺得很高興。」 此外，還有一位李小姐則是因為父母皆從事警察工作，在雙親建議下報考通譯人員培訓，「這是我第一次報考通譯，父母因為工作關係，知道通譯人員的重要性，所以鼓勵我行有餘力之際來報考通譯，既能增加外語工作經驗亦能幫助到他人。」透過課程中講師分享實務案例及通譯執行流程，讓她更深刻了解通譯工作背後所需承擔的責任與專業。「通譯人員真的不簡單，要熟記很多專業術語及執行的細節，雖是輔助角色，但片刻都馬虎不得。」經過此次課程後，李小姐對通譯人員更添敬意，也期許自己成功考取後，能以戰戰兢兢的心態，服務每個需要即時溝通的民眾。 勞工局表示，近年隨著高雄城市轉型成功吸引大量國際企業、人才進駐，城市能見度提高的同時，建立無障礙的溝通環境更顯重要。透過辦理「通譯培訓課程」，結合警察局、社會局等跨局處資源，邀請實務經驗豐富的專家授課，除了加強學員通譯技巧與倫理、法律專有詞彙認識、婦幼安全法規、性別平權及通譯心理照護、偵查程序概要及外籍人士生活安全…等專業知識，亦強化參訓人員在承接通譯業務時，能即時解決各種突發狀況的能力。期望透過持續的人才培訓與通譯人才資料庫建置，逐步建立跨語言互助服務網絡，讓在高雄生活的外籍人士於面臨就業、生活或緊急事件時，都能獲得即時且完善的行政協助與權益保障。

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 土地法第97條「1.城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。2.約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」這個民國19年的地價標準，所謂公告地價是很低的，本人曾建議總統及內政部應刪除或修正一些不合時宜之法條。內政部長官告知我，土地法太老舊了，應當重新檢討大修。大修茲事體大，要研議到何年何月？不如直接刪除一些不合用的法條才能有效率。 這件事20幾年前，我就跟幾位大咖立法委員提過了，他們都說建議很棒，但當有人告對方占有土地，訴訟拆屋還地，如果有理由，法官則判准，但是被占有的土地求償「不當得利」，類似租金的概念，因為土地法97條明文規定城市地方房屋之租金，法官用這一條來計算租金是有法律根據的，雖然原告覺得不可思議，也太低太低了，但是可以告贏拆屋還地，有些土地都被占有幾十年了，房屋都非常老舊了，但是原告還是很開心的，被告可能感到不服氣，但也要有當年充分的證據保存下來，才有可能告贏原告。所謂官司就是一邊贏一邊輸，幾家歡樂幾家愁，因此，訴訟的開始，檢察官跟法官都會問原告與被告，是否可以和解？如果可以和解，大家可以各退一步，就不用打好幾年的痛苦官司，法官也可以快速結案，去忙其他的案件。 本件官司的爭點為，（一）被告是否為無權占有系爭土地？（二）被告抗辯原告行使權利違反誠信原則及公共利益，有無理由？（三）原告請求被告拆屋還地，及給付相當於租金之不當得利，有無理由？ （一）法官經查，原告先人出租系爭土地，應有分管契約或得到全體共有人同意，然而被告並未提出任何事證證明原告先人是依分管契約得獨自決定出租系爭土地，所以就算原告先人有出租系爭土地給被告先人，但依民法第820條第1項規定，無從拘束其他共有人，更遑論其他共有人之繼受人。被告並未舉證證明，其等為有權占有系爭土地，堪以認定。 （二）行使權力應依照誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文，法官經查，系爭土地為原告等人所共有，目前由被告以系爭房屋占有使用中，被告並未提出事證證明原告有何長期間明知被告無權占有系爭土地之事實，原告即無長期間怠於行使權利可言……。是以，原告本於其權限將系爭土地取回，自屬權利之正當行使，亦無違反誠信原則。綜上各情，被告抗辯原告，行使權利違反誠信原則及公共利益，要非可採。 （三）土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條定有明文。是以，土地法第97條第1項所謂之土地總價額，即指該土地之申報地價。再依平均地權條例第16條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。 法官經查，被告並無占用系爭土地之合法權源，則原告依民法第179條規定，請求被告支付相當於租金之不當得利，自屬有據。法院參酌前揭規定及說明，審酌系爭土地周遭緊鄰各式公寓、華廈、大樓等住宅，亦有多個餐飲店、美髮店、汽車美容等店面，有公車站，生活機能強，法院衡酌上情後，認原告主張以系爭土地申報地價年息10%計算相當租金之不當得利，應屬適當。系爭土地108年至112年之公告地價分別為每平方公尺33,800元至35,600元，系爭地上物占用系爭土地之面積分別為17.39、20.43平方公尺，依此計算，被告相當於租金之不當得利總計為6萬9,264元。被告6人應給付原告每人1萬1,544元，為有理由。逾此範圍的請求，則屬無據。另外自113年1月1日起，原告得請求被告按月給付相當於租金之不當得利各為198元。自拆屋還地之日起，均屬有據。 綜上所述，原告贏了，被告輸了，了結一段幾十年的故事。光陰飛逝，往事不堪回首啊！  

文/周倪安（台聯黨主席） 在上週 5/11-5/15 兩公約 第四次國家報告國際審查會議最後一天的新聞發佈會上，有國際委員納悶，怎麼在台灣沒有陳抗團體就人權議題，來向他們告洋狀？這發言讓人感到滑稽，因為眾所周知，早在第一天就有很多台灣本土社團在門口召開記者會，對兩公約審查會議發表抗議意見，難道這些國際委員都沒看到嗎？ 其實這些國際委員當然是有看到的，但是他們更希望看到的是自己成為救苦救難國際委員大菩薩，給台灣受壓迫的人「聞聲救苦」。在這些左派委員的視角中，在門外抗議兩公約的人，才是「壓迫者」，而不是可憐人，所以他們才當作不存在。 很諷刺的是在5/11當天，外面有很多身為凶殺案的死者家屬，大聲疾呼反對廢除死刑。就是因為早就預料到兩公約的審查，必然會基於人權的理由，提出要求台灣要廢死的意見，所以他們才站出來抗議的。 然而，經一個禮拜的「審查」，毫不意外的，台灣人民滿腔的怒火，仍不受到被行政院以個人身分邀請來台作為審查學者的重視。在審查會議的結論報告中，繼續要求台灣應該廢除死刑。 但是，翻開兩公約的公政公約裡面，所要求的是死刑應當「受到司法審判」，而死刑所懲治的對象應當是「罪大惡極之徒」這兩個條件，而不是廢除死刑。在國際公約中，廢除死刑的內容是在廢死公約（全稱為公政公約第二項任擇議定書）裡，台灣並沒有簽署及通過這份公約。 顯然中央政府找來的國際委員已濫用職權，對台灣法律擴張解釋。明明台灣就沒有通過廢死公約，他們卻拿廢死公約的內容指控台灣不夠人權。作為主辦單位的法務部看到這種品質極為惡劣的報告，第一時間就該提出抗議，未來也都該對這些委員點名做記號，不該每四年就花一千多萬邀請他們來台，應列入不續聘名單，怎麼反而在為這些人拍手叫好？ 台灣當然有很多人權問題的陳抗，例如本黨多年關心的「蕭明岳案」，就是至今仍被串通謀害的黑牢。但是為什麽國際委員會納悶怎麼都沒有人去跟他們「告洋狀」陳情？當然就是因為國際委員無論在死刑、性別、產業的觀點上，都站在台灣人民觀念的對立面，可以說根本是人權開倒車的一群人！這樣的兩公約審查，不但毫無意義，更是被本國人民唾棄為假人權！

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 購屋是人生大事，是大部分人一生最大的一筆支付，然而幾十年來房價不斷地竄高，購屋人為了圓夢，或為了「成家立業」，因為自備款不多，需要高額貸款，竟然成了一輩子的屋奴。房價愈高，大家買不起，因此銀行也不斷地提高貸款年限，從20年到30年，甚至40年，不但成了屋奴，竟然當奴隸的時間愈來愈長，一生都在繳房貸，也太悲哀了！這是台灣人很大的悲哀！台灣的房價超級高，世界有名，幾十年前日本東京的房價台灣人仰之彌高，然而日本人衝過頭了，房地產竟然失落了30年，最近幾年才慢慢轉機。很多台灣人很難相信4千萬人口東京大都市，房價竟然只有台北市的一半！購屋人購屋免不了有糾紛，糾紛若無法調解，只好痛苦的花很多錢、很多時間去打官司，這種過程更是更大的悲哀！台灣政府有心，幾十年來想一些辦法壓抑台灣的房價，然而房價卻愈打愈高，顯然歷任的大官不太清楚房價常常大漲的核心關鍵，民眾真是不知所措！這幾年的年輕人直接躺平，少數的錢有人去買車享受，有人出國旅遊，有人去玩股票，天天談論的都是股票！ 有一件官司，買方（原告）購買了1,960萬的房子，第一期款簽約款196萬元，但後來覺得房屋價格顯然不合理，認為仲介公司故意隱匿，讓買方陷於錯誤而簽約。因此買方（原告）依民法第114條、第113條、第179條規定請求回復原狀，或返還不當得利。而且雙方簽約後，碰到政府陸續祭出限貸令等抑制房價政策，致買方申辦之貸款遲遲未經核准，被告（賣方）明知上情，竟然以原告未依約給付完稅款為由，於114年1月14日以存證信函解除系爭契約，並沒收原告已給付之第一期款196萬為懲罰性違約金，雙方皆很火大。 法官經過判斷，認為原告請求被告返還已給付之第一期款196萬元「為無理由」，因為原告主張系爭房地出售價格顯然不合理，仲介公司故意「隱匿上情」，被告提出內政部不動產交易實價查詢服務網頁資料為證，表示原告於簽訂契約時，即已知悉上情，而且兩造（買賣雙方）並且簽名確認等情即足證明。所以自無所謂故意隱匿可言，難認原告有何受到詐欺之情事。 系爭契約第3條雙方就買賣價金之給付約定，其中「第三期款完稅款196萬元」旁加註有「至遲於113年9月13日完成」等文字，因此將該約定記載於系爭契約上。由此可見，原告以尚未繳稅為由，主張其無給付第三期款之義務云云，要無可採。原告未於113年9月13日給付第三期款196萬元，被告因此先後於113年12月3日、113年12月31日寄發存證信函予原告，催告原告給付，勘認原告確已收受被告上開存證信函無訛。然原告仍未給付，被告依系爭契約第8條第2項約定，於114年1月14日存證信函解除系爭契約，並沒收原告已給付之第一期款196萬元，法官認為「即屬有據」。 原告主張其未能依約給付買賣價金，係因不可歸責之事由致給付不能，應免除給付義務，且得請求返還已給付之第一期款196萬元云云，法官判斷，洵屬無據。 原告依民法第252條規定，請求酌減懲罰性違約金為無理由，再按縱約定違約金為過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利已事實所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已衡酌自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，亦有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。 總之，買方（原告）為了希望簽約款196萬元可以不被「被告」 沒收，一場官司都要辛苦很久很久，雙方都會感到心力交瘁。但是買方事與願違，告輸了！