【專欄】建商與購屋人的消費糾紛

 

 

建商蓋大樓，每一棟大樓戶數很多，甚至一次蓋好幾棟的大社區，戶數高達幾百戶，通常都會請房屋代銷公司推出預售屋。如果賣得很好，興建的時候會比較安心，購屋人很多都是預售就訂購了，有的是興建期中訂購，有的是蓋好了有一些餘屋或建商特意保留餘屋，以免在預售時賣得便宜。一棟大樓蓋了好幾年才會完工，因此買預售屋的購屋人，一路上賺到房屋漲價的紅利。有些保守的購屋人要等到蓋好了，有餘屋，才敢下手訂購。有些預售屋賣得太好了，甚至出清一空，建築商很開心；然而等到完工，房子漲價很多，建商就會哀嘆，購屋人賺的比建商還多。交屋的時候免不了有購屋人不滿意興建品質，認為有瑕疵，要求減價，最好是買賣雙方可以協調或者在公家單位可以調解，各退一步，達到圓滿。有一些買賣糾紛無法協調，買方只好對簿公堂，官司一打五年、六年甚至十年的都有，痛苦不堪。

有一個案例是，買方約十幾位一起告到法院。買方主張被告（建商）廣告單有不實廣告，有一些公共設施例如咖啡廳、酒吧，交屋的時候沒有施作，而且有些公共設施，大樓管委會囑託建築師公會鑑定之結果有瑕疵，因為廣告內容構成契約一部分，被告須交付無瑕疵之公共設施，屬於不完全給付，且未補正，因此原告購屋人之房地，經建築師公會鑑定約有百分之二之價值減損，請求建商連帶賠償此部分損害，建商沒有依廣告設置完成咖啡廳及酒吧，違反消費者保護法第22條規定：

「1.企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。
2.企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」

購屋人因信賴廣告內容，將公共設施之使用及效能計入購屋之成本考量，始與被告簽訂買賣契約，原告的損害應依原告持分比例計算，設置咖啡廳及酒吧之費用。爰依民法第184條第2項、第191條之1、以及消費者保護法第7條、第22條規定，請求被告連帶賠償。

 

民法第184條規定：

 

消費者保護法第7條

「1.從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。
2.商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。
3.企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。」

民法第191條之1

「1.商品製造人因其商品之通常使用或消費所致他人之損害，負賠償責任。但其對於商品之生產、製造或加工、設計並無欠缺或其損害非因該項欠缺所致或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。
2.前項所稱商品製造人，謂商品之生產、製造、加工業者。其在商品上附加標章或其他文字、符號，足以表彰係其自己所生產、製造、加工者，視為商品製造人。
3.商品之生產、製造或加工、設計，與其說明書或廣告內容不符者，視為有欠缺。
4.商品輸入業者，應與商品製造人負同一之責任。」

 

法官經查原告主張及被告辯稱綜合判斷如下：購買預售屋之原告依不完全給付之法律關係請求被告依序連帶給付原告，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。官司前後打了很多年，非常的辛苦，輸贏皆很辛苦，皆是勞民傷財。千年以前的古人說「訟則凶」，自有一定的道理與智慧。