文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）   房屋仲介公司（原告）被委託銷售約800萬房子，有一位買方甲先生願以800萬元承購，並給付現金5萬元作為議價保證金，屋主（被告）同意出售，並與買方簽立之議價委託書上簽認同意，買方於當日下午補足購屋總價款3%，即24萬元訂金，三方約定隔日11點在乙仲介公司處簽訂不動產買賣契約，但隔日屋主反悔未簽訂，因此乙房屋仲介公司通知屋主甲於律師函到翌日起，三日內儘速出面處理。屋主沒有理會，因此到法院訴訟，屋主應給付委託銷售總價6%之違約金。   法官查證後，判斷（以下為摘錄，筆者加上一些白話文以幫助讀者閱讀）： 1、系爭專任委託銷售契約書、買賣議價委託書、不動產說明書已經經紀人簽章而為有效，未違反不動產經紀人管理條例約定。 2、按買賣之債權契約為諾成契約，本不須以書面為必要，僅須買賣雙方當事人就買賣標的物及價金意思表示合致，契約即為成立，有最高法院22年度上字第914號及最高法院20年度上字第1207號判例要旨可考。至於事後為物權移轉登記須以書面為之，乃另一問題。 3、查上訴人（屋主）簽立系爭專任委託銷售契約書，嗣後被上訴人（乙仲介公司）覓得買受人即原審原告（乙仲介公司）出具買賣議價委託書，經上訴人（屋主）於其上簽名確認，同意依系爭買賣議價委託書上內容為條件出售系爭不動產，即對買賣雙方標的、價金與條件等意思表示合致，參酌買賣議價委託書上內容，關於就買賣總價金、買賣不動產標的物、稅費及規費負擔、付款條件、違約責任等事項均有約定，買賣契約即為成立。 4、上訴人（屋主）再稱被上訴人（乙仲介公司）並未將收受之定金交付上訴人，亦未將定金24萬存入指定之機構辦理買賣價金履約保證，自不得認為契約已成立云云。查系爭專任委託銷售契約書第8條第3項約定，議價保證金同時轉為購屋定金。 5、上訴人（屋主）雖復爭執被上訴人（乙仲介公司）未善盡管理人注意義務云云，惟查系爭專任委託銷售契約書與買賣議價委託書上買賣價金付款方式均為：第一期10%、第二期10%、第三期10%、第四期70%之約定，付款方式一致，且買賣議價委託書上已有上訴人（屋主）簽認依條件内容出售，上訴人（屋主）不得事後爭執付款方式對其保障不周而辯稱契約未成立。 6、按不動產經紀業管理條例第23條規定「經紀人在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前頂說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」足見應解說之對象為買受人，只是該說明書應經委託銷售之委託人簽章。又按不動產買賣委由經紀業仲介或代銷，若未依該規定簽訂承買要約書或委託銷售合約書、不動產說明書等文件，依上開條例第29條、第31條規定，僅經紀業及經紀人員，應受懲戒。是上開條例規定係屬對經紀業及經紀人員行政管理之規定，兩造雖未依該規定訂立書面，於居間契約之成立並不生影響。最高法院98年度台上字第1240號裁定要旨同此見解。 準此，縱然證人丙在執行業務過程中，未書立不動產說明書經上訴人簽認，而違反不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，僅丙依不動產經紀業管理條例第31條第1項第1款規定，應受懲戒，或因未盡保護買方之法律相關規定，如買方因此受有損害，得依民法第184條第2項保護他人法律之規定請求賠償之問題，難謂違反不動產經紀業管理條例第23條係違反保護上訴人之規定，因丙違反該規定而使系爭買賣無效，故上訴人就此所辯，亦難憑採。   因此，法官判定乙仲介公司得請求屋主給付委託銷售總價5%即40萬元違約金。法官認為約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條有規定，法官認為乙仲介公司要求6%的違約金過高，應以5%計算違約金尚屬合理。也就是屋主違約不賣，須支付40萬違約金。

  文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）   消費者保護法於民國83年1月1日總統公布，提高了消費者的地位。83年以前弱勢的消費者如果要告廠商，強而有力的廠商是不容易敗訴的，因為消費者法律知識不足，打官司又要花很多錢，是非常辛苦的。消保法有力的保護了消費者，對廠商有嚴格的要求。 例如消保法第7條： 「1.從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。 2.商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。 3.企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。」 消保法第10條 「1.企業經營者於有事實足認其提供之商品或服務有危害消費者安全與健康之虞時，應即回收該批商品或停止其服務。但企業經營者所為必要之處理，足以除去其危害者，不在此限。 2.商品或服務有危害消費者生命、身體、健康或財產之虞，而未於明顯處為警告標示，並附載危險之緊急處理方法者，準用前項規定。」 消保法第7條之1： 「1.企業經營者主張其商品於流通進入市場，或其服務於提供時，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性者，就其主張之事實負舉證責任。 2.商品或服務不得僅因其後有較佳之商品或服務，而被視為不符合前條第一項之安全性。」 亦即消保法之前，購屋人如告建商品質不佳，但是很難充分舉證是什麼地方品質不佳、有瑕疵，因為建築專業不足。現在反過來了，舉證的責任在廠商。 消保法第10條之1：「本節所定企業經營者對消費者或第三人之損害賠償責任，不得預先約定限制或免除。」 消費者保護法的諸多重點法條都充分的保護消費者，因此若有消費糾紛，廠商也希望雙方可以協調、調解，和平收場，以免走入官司、損及商譽。 有一件消費糾紛是購屋人告房屋仲介公司，買方以約2千萬買房，因為屋頂有架設太陽能發電設備，以280萬購買，買方主張仲介公司承辦人在簽約前未查明該設備為訴外人向某公司承租屋頂所設置，但某公司無系爭設備所有權及處分權，認為仲介公司承辦人執行業務有過失，致買方未能以系爭設備售電於訴外人台灣電力公司，獲取預期利益而受有損害，主張承辦人與仲介公司應連帶賠償約3百萬元，認為仲介公司提供之仲介服務有未合於專業水準可合理期待之安全性、仲介公司與承辦人有重大過失，請求仲介公司給付損害額3倍以下之懲罰賠償金。 本件官司從一審打到二審打到三審最高法院，共花了6年的痛苦時間，最高法院判斷，消費者保護法規定旨在規範服務應具備安全性與衛生性，以保護消費者從事消費活動時，其自身或他人之安全及財產所有權，不致因服務不具備當時科技或專業水準可合理期待之安全性，而受到危害。服務本身雖未具專業水準可合理期待之安全性，致生財產上損失，倘與消費者之健康及安全保障無直接關係，消費者得依契約債務不履行規定請求賠償，應不在消保法第7條規定保護範圍之列。 2.原告所受損害是否關涉其健康與安全保障，能否認屬消保法第7條規定之保護範圍？攸關原告得否依同法第51 條規定請求仲介公司給付懲罰性違的金，自應詳予斟酌、乃原審未遑詳予審究，巡認仲介公司應負消保法上重大過失之懲罰性違約金，自嫌速斷。仲介公司應否負上開責任，尚有可議，原告之請求自亦無從維持。原告、仲介公司上訴意旨，分別指摘原判決此關己不利部分違背法令，求予廢棄，均非無理由。 因此，本案發回高等法院。因為原告被告皆上訴到最高法院，最高法院均駁回，第三審訴訟費用關於駁回其他上訴及上訴部分由各該上訴人負擔，這樣一共走了6年，然後繼續走法院程序，各方均非常的辛苦！  

  文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班 主任）   建商蓋大樓，每一棟大樓戶數很多，甚至一次蓋好幾棟的大社區，戶數高達幾百戶，通常都會請房屋代銷公司推出預售屋。如果賣得很好，興建的時候會比較安心，購屋人很多都是預售就訂購了，有的是興建期中訂購，有的是蓋好了有一些餘屋或建商特意保留餘屋，以免在預售時賣得便宜。一棟大樓蓋了好幾年才會完工，因此買預售屋的購屋人，一路上賺到房屋漲價的紅利。有些保守的購屋人要等到蓋好了，有餘屋，才敢下手訂購。有些預售屋賣得太好了，甚至出清一空，建築商很開心；然而等到完工，房子漲價很多，建商就會哀嘆，購屋人賺的比建商還多。交屋的時候免不了有購屋人不滿意興建品質，認為有瑕疵，要求減價，最好是買賣雙方可以協調或者在公家單位可以調解，各退一步，達到圓滿。有一些買賣糾紛無法協調，買方只好對簿公堂，官司一打五年、六年甚至十年的都有，痛苦不堪。 有一個案例是，買方約十幾位一起告到法院。買方主張被告（建商）廣告單有不實廣告，有一些公共設施例如咖啡廳、酒吧，交屋的時候沒有施作，而且有些公共設施，大樓管委會囑託建築師公會鑑定之結果有瑕疵，因為廣告內容構成契約一部分，被告須交付無瑕疵之公共設施，屬於不完全給付，且未補正，因此原告購屋人之房地，經建築師公會鑑定約有百分之二之價值減損，請求建商連帶賠償此部分損害，建商沒有依廣告設置完成咖啡廳及酒吧，違反消費者保護法第22條規定： 「1.企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。 2.企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」 購屋人因信賴廣告內容，將公共設施之使用及效能計入購屋之成本考量，始與被告簽訂買賣契約，原告的損害應依原告持分比例計算，設置咖啡廳及酒吧之費用。爰依民法第184條第2項、第191條之1、以及消費者保護法第7條、第22條規定，請求被告連帶賠償。   民法第184條規定： 「1.因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。 2.違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」   消費者保護法第7條 「1.從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。 2.商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。 3.企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。」 民法第191條之1 「1.商品製造人因其商品之通常使用或消費所致他人之損害，負賠償責任。但其對於商品之生產、製造或加工、設計並無欠缺或其損害非因該項欠缺所致或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。 2.前項所稱商品製造人，謂商品之生產、製造、加工業者。其在商品上附加標章或其他文字、符號，足以表彰係其自己所生產、製造、加工者，視為商品製造人。 3.商品之生產、製造或加工、設計，與其說明書或廣告內容不符者，視為有欠缺。 4.商品輸入業者，應與商品製造人負同一之責任。」   法官經查原告主張及被告辯稱綜合判斷如下：購買預售屋之原告依不完全給付之法律關係請求被告依序連帶給付原告，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。官司前後打了很多年，非常的辛苦，輸贏皆很辛苦，皆是勞民傷財。千年以前的古人說「訟則凶」，自有一定的道理與智慧。

  文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）   介紹買賣房子是古老的行業，從古代到現在。政府為了保障消費者的權益，以能大量減少買賣或租賃雙方的糾紛，輔導從業人員專業的法律，特別將不動產買賣介紹法制化，立法院於民國88年1月底通過了「不動產經紀業管理條例」，總統於2月3日公布，對這個行業起了革命性的改變。從此，不動產經紀業進入更穩健的蓬勃發展。 食衣住行是人生大事，成家立業擁有自己的房子，更是人生最大筆的支出。民國88年正是房地產非常不景氣的年代，房子不好賣，然而自住剛需則是永遠不變的需求。民國90幾年領頭羊台北房地產開始反轉起飛，大約八年前，全台灣的房價一起起飛，全台灣各大都市的房價都變貴了！28年來房地產大部分是熱絡的，因此政府多次打房，然而房價很難打下來，而且政府每次標售國有土地，在公開市場標售的刺激下，甚至多次創了天價，地價大漲，房價如何打得下來？這真是一件矛盾的事情！所以國有標售制度也需要改良，以能照顧社會的公平正義，也請政府及立法委員一起加油修法。 多年來，不動產相關行業公協會請本人擔任顧問，本人也是宜蘭不動產仲介公會的顧問，最近7月3日筆者列席了宜蘭不動產仲介公會理監事會，20年前的多位學生來相認，真是非常快樂的事情。他們都是宜蘭房地產的專家及老闆。有一位專家說，我列席提到某某宜蘭名人就是邀請我到宜蘭講授「不動產經紀人考照班」，這位女老闆順利考上了。另外一位女老闆很高興的跟我說，她在那個時代也是考上了。現任宜蘭不動產公會總幹事很高興地跟我說「老師風采依舊！……」，總幹事特別提到他當初的不動產法律課程就是我教的。   本人特別跟大家補充說明法律條文，並且提醒大家，因為中人沒有不動產營業員證照也沒有公司，如果被檢舉會處罰多少錢？多位同學回答「6到30萬」，回答得很接近，因為｜不動產經紀業管理條例」有諸多罰則，大部分都是罰3~15萬，或6~30萬，這不是一筆小數目，被罰的都會頭皮發麻，或者喊冤，很多同業因為做廣告的疏忽被檢舉，那就要裁罰6~30萬。然而中人沒有證照被檢舉，或者中人有上課考取不動產營業員證照，但因為沒有合法的不動產仲介公司或代銷公司，這種處罰最嚴重，我提醒大家不是處罰6~30萬，而是10~30萬！中人或其他行業的公司老闆，繼續常常介紹買房子，如果上法院甚至有刑責，我也請教大家，可以判刑多久？宜蘭不動產仲介公會總幹事立刻回答「1年以下有期徒刑」，果然是專家！   一般人甚至是從業人員不大清楚介紹房子也會判刑！當我把法條拿給大家看，真的會嚇一跳！因此我繼續請教大家，有沒有聽過被判刑的案例？總幹事立刻回答聽說士林地院有一件是判刑7個月，不得易科罰金！「不動產經紀業管理條例」第32條： 「1.非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。 2.公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」 這個法條的水很深，一般人看不大懂，也不大相信介紹房子會被判刑，連從業人員都忽略了，或者當初考不動產營業員證照或不動產經紀人證照都會讀到這一條，但是根本早就忘記了。因此最近三年本人接受演講，不管是扶輪社、獅子會，約半小時的演講，或大型演講2~3個小時，我都特別宣導這個法條，請大家務必注意。這個法條就可以講半小時了，那2~3小時的演講要如何講一個法條？因為本人蒐集了10幾本相關判決書，大部分都是判刑半年以下可以易科罰金，所以也不太會驚動社會。如果判刑7個月，那就事情大條了！   本次參加列席了宜蘭不動產公會理監事會議，因為晚宴適逢不動產北台灣八個公會北區聯誼會在宜蘭市凱旋會館舉辦，又看到了許許多多各縣市的以前學生、老同學，很多是多年不見了，非常的開心！這些同學都非常的專業，非常的認真，能夠來參加的，都是有很好的成就，非常的敬佩！88年「不動產經紀業管理條例」通過，讓中人的行業法制化、專業化，社會地位迅速提高，轉眼今年已經是邁入第28年！    

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任） 房客承租一樓房屋，口頭約定租賃期間長達10年，110年4月1日起至120年3月31日止，租金每年新台幣160萬元，押金50萬元，房客先後於110年2月8日、同年4月8日匯款押金50萬元，並在同年3月15日簽發交付面額均為80萬元、發票日各為110年4月1日、110年10月1日之支票2紙，已支付第一年租金。房客認為系爭租約屬不定期限之租賃，後來房客以起訴狀繕本送達，為終止之意思表示，認為系爭租約已於110年6月1日終止，房東受領終止後之租金及押金，即無法律上的原因，請求房東退還租金及押金。房東則認為不得任意終止系爭租約。 本案官司打到第二審，房東輸了，因此房東上訴到第三審最高法院。最高法院判斷： 1.稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。倘當事人雙方就租金、租賃標的等租賃契約必要之點，有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為必要。至期限逾一年之不動產租賃契約，依民法第422條前段規定，固應以字據訂立之。惟觀其立法理由，乃因此類租賃契約，於當事人之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防後日之爭論。 基此而論，該所稱「字據」，係指表彰期限逾一年之不動產租賃契約之證明文件而言。故出租人出具書面，載明與承租人意思表示合致之出租不動產、租金及租期等租賃契約必要之點，並交付承租人收受，承租人進而據以主張權利，即不失為字據，非謂期限逾一年之不動產租賃契約應以書面為之。 2.兩造達成租賃契約之意思表示合致，約定系爭租約之每年租金為160萬元，租賃期限自110年4月1日起至120年3月31日止合計10年等租約必要之點，為兩造所不爭執。且上訴人在賃契約簽名、蓋章，並交付予被上訴人等情，復為原審所確定，被上訴人亦曾以郵局存證信函，表明相同租約内容寄送予上訴人，則依上開規定及說明意旨，該租賃契約自屬民法第422條前段規定之字據。關此部分，乃上訴人於事實審之主張，並經兩造充分攻防，為原審言詞辯論筆錄記載之事實。基此，系爭租約屬以字據訂立之期限逾1年以上之不動產租賃契約，而非視為不定期限之租賃，被上訴人不得隨時終止。從而，被上訴人以：系爭租約業經其終止，上訴人受領終止後之租金及押租金，為無法律上之原因，而依民法第179條規定，請求上訴人給付165萬2,877元本息，為無理由，不應准許。 最高法院法官判定房東在第二審敗訴之判決廢棄，改判駁回房客在第二審之訴，亦即房東轉敗為勝，贏了官司。打官司非常痛苦，時間非常漫長，原告被告當事人皆心情忐忑不安，官司誰贏誰輸要一直打到最後才知道。 最近有一位土地專家請求某大建商須付土地成交之大筆佣金，認為建商跳線，私下成交。第一審輸了很痛苦。上訴到第二審，與律師充分研究後認為勝算極大，跟我說本次一定會贏。然而最近判決又輸了。我問他要不要換一位大律師，打到最高法院看看？他的回答令我嘆氣，說沒力氣了，也沒錢再打官司了。

  文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任）   公寓大廈管理條例號稱「居家憲法」，於民國八十四年六月二十八日公布，乃「為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質，特制定本條例。」即包括環境、衛生、安全、安寧等之管理維護，以提升居住品質，並賦予管理委員會準法人地位，以遂行必要之訴訟。全文共六十三條，包含總則、住戶之權利義務、管理組織、管理服務人、罰則、附則等六章。因為工商發達、高樓林立，鄰居間產生了許許多多的問題糾紛，因此本人最近幾年出版了『公寓大廈管理條例相關判決案例』書籍，受到大家的廣泛參考。 公寓大廈管理條例第57條提到建商大樓蓋好，如何檢測相關品質及移交給公寓大廈管理委員會的規定： 「1.起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。 2.前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」。 有一件判決書提到建商與住戶的糾紛，關於點交延遲以及公共設施未盡完善之處，住戶應如何救濟？依民法第227條第1項、第226條第1項、第231條第1項規定，按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得請求賠償損害。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。 本案件法官經過調查了解，筆者將判決簡記約如下： （一）大廈管委會主張系爭大樓未施作無障礙坡道及緊急逃出口、地下1、2層連續壁牆體有漏水之瑕疵，故請求被告（建商）應進行修復，如被告拒絕施作或無法施作時，分別給付A大廈管委會相關金額為有理由，至原告逾此部分之請求，於法無據，應予駁回。 （二）被告應於A公寓大廈A部分之一樓進出口，依建築執照之竣工圖施作無障礙坡道：如被告拒絕施作或無法施作，被告應給付原告A公寓大廈管理委員會約新臺幣參萬伍仟元。 （三）被告應於A公寓大厦B部分之緊急逃出口處，成四周防水層後再重新安裝，並將逃出口蓋板與底座四周阻水條緊密結合，並於戶外地坪下方埋設導水管；被告應於A公寓大廈地下一層東北處之角柱及地下二層南側發電機上方連續壁牆體上有較大裂縫造成滲漏水之位置採壓力補強防水灌注，其餘北側、東側、南側牆面先磨除水泥漆面層後，再塗刷混凝土深層滲透結晶塗封劑之方式施作，如被告拒絕施作、修補或無法施作、修補時，被告應給付原告A公寓大廈管理委員會約新台幣陸拾萬元。 以前因為地廣人稀，前輩喜歡住在透天房子。後來工商發達，人口漸多，地價也上漲了，有些建商需要蓋大樓，有些前輩還是寧可買透天厝，不習慣住在大樓，因為鄰居很多，覺得不夠私密。現在台灣各大都市人口擁擠，地價炒作太貴，新房子都是高樓大廈了，如果有什麼糾紛請大家多多看看公寓大廈管理條例的規定，依照法律規定來溝通協調糾紛，可以減掉許多爭執不下、甚至有的還要對簿公堂、勞民傷財，繳律師費裁判費，官司每一審都要花掉一年兩年甚至更長的時間，那這樣的人生實在痛苦。  

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 古代買賣房子、土地絕大部分都是口頭，很多人說出口就算數，所謂「貨真價實、童叟無欺」，在華人地區被傳了幾千年，當然有寫書面，就算是簡要的書面，等於有個備忘錄。雙方若有紛爭，比較有個根據。 民國19年，首度通過了「民法」，規範了人民與人民的權利義務，長達1,225條，內容分為第一篇總則共七章；第二篇債編共分二章24節，第一節買賣、第四節贈與、第五節租賃則是不動產常使用的法條；第三篇物權編共分九章，第二章所有權、第三章地上權、第五章不動產役權、第六章抵押權等等，則是不動產常常參考使用的。 第四篇親屬編，第五篇則是非常熱門的繼承編。繼承編規定了遺產之繼承，第一章遺產繼承人，第二章遺產之繼承、第二章第三節遺產之分割。第四節遺產繼承之拋棄。第三章遺囑。第三章第五節撤回、第六節特留分。第1223條「特留分」規定了繼承人特留分之比例，誰可以取得特留分？可以取得多少比例？這個在實務上常有紛爭及覺得不公平的地方，目前行政院法務部正在預告修正。法條的力量很大，只要修正一條，或增加一條，或刪除一條，都影響了整個社會，人民與人民的關係。法院打官司的愈來愈多，甚至法院走道常常佔滿了人，常跑法院的律師覺得不可思議，整個社會充滿了暴戾，檢察官與法官的負擔只有愈來愈加重。民國19年的民法是優美簡要的文言文，一般人很難看懂，需要仰賴律師及法律專家學者，人民與人民的衝突與紛爭大部分要參考民法的規範。 屋主要賣房子雖然口頭約定也可以，然而容易起紛爭，被委託人也很容易沒有保障，如果屋主不認帳，就會想要節省仲介費用！因此民國88年通過的「不動產經紀業管理條例」，第21條規定： 「1.經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。2.前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。3.廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」 因此，雙方如果沒有簽訂售屋契約書，房屋仲介公司將被處罰6~30萬，21條第2項則是規定了仲介公司及人員廣告要實在，銷售內容要誠實，否則可能被處罰6~30萬。至於規定的「註明經紀業名稱」，則是規定經紀業公司的名稱一定要寫出來，漏寫也會被處罰6~30萬，很多經紀業公司是加盟著名的仲介公司，成為某某加盟店，有時候仲介公司及人員的售屋廣告疏忽了只寫某某加盟店，漏寫了自己的仲介公司名稱，有人因為這樣被檢舉，照樣處罰6~30萬，這樣的金額是很重的，因此廣告刊登要重複的檢閱。 內政部規定了不動產契約書範本，關於委託售屋則規定了： 1.不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項 2.不動產委託銷售契約範本 3.不動產委託銷售契約書簽約注意事項 4.不動產說明書應記載及不得記載事項。 以上規定得很繁複，希望保障售屋人及房仲公司，然而密密麻麻的規定也讓從業人員望而生畏，頭暈腦脹。內政部版「不動產委託銷售契約範本」第6條規定了委託人之義務： 「1、於買賣成交時，稅捐稽徵機關所開具以委託人為納稅義務人之稅費，均由委託人負責繳納。 2、簽約代理人代理委託人簽立委託銷售契約書者，應檢附所有權人之授權書及印鑑證明交付受託人驗證並影印壹份，由受託人收執，以利受託人作業。 3、委託人應就不動產之重要事項簽認於不動產標的現況說明書（其格式如附件一），委託人對受託人負有誠實告知之義務，如有虛偽不實，由委託人負法律責任。 4、簽訂本契約時，委託人應提供本不動產之土地、建築改良物所有權狀影本及國民身分證影本，並交付房屋之鎖匙等物品予受託人，如有使用執照影本、管路配置圖及住戶使用維護手冊等，一併提供。」 第7條規定了受託人之義務： 「1、受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。 2、受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。 3、受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等活動與支出，除有第十條之規定外，均由受託人負責，受託人不得以任何理由請求委託人補貼。4、受託人製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經委託人簽認後，將副本交委託人留存；經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，受託人與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於委託人者，受託人應負賠償責任。 5、如買方簽立「要約書」，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。 6、受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。 7、契約成立後，委託人□同意、□不同意授權受託人代為收受買方支付之定金。 8、受託人應於收受定金後廿四小時內送達委託人。但如因委託人之事由致無法送交者，不在此限。 9、有前款但書情形者，受託人應於二日內寄出書面通知表明收受定金及無法送交之事實通知委託人。 10、受託人於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。 11、受託人應委託人之請求，有提供相關廣告文案資料予委託人參考之義務。」 以上請雙方務必詳細閱讀，以免糾紛。

    文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）   幾十年來，好心介紹房子買賣或租賃給朋友是一件很正常普遍的事情。但是，20幾年來，不管房子有沒有成交，如果碰到雙方有糾紛的時候，介紹人可能會倒楣，被政府處罰新台幣10萬元，這可不是一筆小錢，是一件晴天霹靂的事情！甚至沒有成交也會被處罰！ 因為民國88年法律改變了，立法院通過了「不動產經紀業管理條例」，第一條就明文規定「為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」多年來，房地產買賣與租賃的糾紛很多，需要有一個專法來管理不動產行業，而且不動產的金額很大，以能減少很多糾紛。 27年來，確實達到了很大的功效，該條例的罰則很多，規定在第29條、30條、31條、32條，特別是第32條的罰則最為嚴重，很多人沒有去重視，看了法條也是會有霧煞煞的地方；第32條規定：   「1.非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。2.公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」   所謂沒有執照介紹房子會被處罰應可分為3種情況： 1.沒有不動產經紀營業員證照或不動產經紀人證照。 2.有合法證照，但是沒有合法的仲介公司或代銷公司，亦即個人是不能從事介紹居間房子的。亦即以前「中人」可以介紹房子的時代，在民國88年就規定不行了。 3.有合法證照，但是執業4年前沒有回來內政部規定的上課三天換證，不管有沒有在合法公司上班，一樣不能從事房地產居間行為。 「居間」2個字來自於民國18年的民法規定，規範了各行各業，並非只是規範不動產行業。民法565條規定「居間」的意義「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」然而目前房地產的居間人（中人）則需要取得合法證照，並且在合法的仲介公司或代銷公司才能從事居間。民法566條規定了居間的報酬「1.如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。2.未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」這一條更妙了，如果服務費是用口頭講的，或沒有講得很清楚，這一條保障了居間人的利益，說明既然成交了，也可以領到報酬。 不動產經紀業管理條例32條提到其他的行業公司不能從事房地產仲介或代銷，行為人（即中人或介紹人）也不能從事房地產仲介或代銷，如果違反規定，許多縣市政府都有處罰新台幣10萬元的案例。但是32條沒有規定一定要成交才會處罰，只要有居間的行為就違反了32條，因而居間人非常不服氣，好心介紹，有沒有成交都要處罰，因此最後只好到法院去告政府。法官卻因而發現檢舉人提供的資料，介紹人不是偶一為之，已經連續介紹多件，根據32條，法官可處以1年以下有期徒刑，這個在各縣市也有多件的判決書，一般人沒有看到判決書，看到判決書內容也很難去了解，根本不相信介紹房子竟然可以判刑！ 最近有一位資深專家，專門從事外國人在台灣租房子，常常要面對中人的競爭，覺得很不公平與困擾，上課得知中人不但被檢舉罰10萬，也有被判刑的案例，突然恍然大悟，覺得受到激勵，了解法律跟不了解法律，真是天差地別！每個人都要重視法律法條，多多充電，多多讀判決書案例，因為內容是真實的，赤裸裸的人性衝突，比看虛構的小說還要精彩！    

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 土地法第97條「1.城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。2.約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」這個民國19年的地價標準，所謂公告地價是很低的，本人曾建議總統及內政部應刪除或修正一些不合時宜之法條。內政部長官告知我，土地法太老舊了，應當重新檢討大修。大修茲事體大，要研議到何年何月？不如直接刪除一些不合用的法條才能有效率。 這件事20幾年前，我就跟幾位大咖立法委員提過了，他們都說建議很棒，但當有人告對方占有土地，訴訟拆屋還地，如果有理由，法官則判准，但是被占有的土地求償「不當得利」，類似租金的概念，因為土地法97條明文規定城市地方房屋之租金，法官用這一條來計算租金是有法律根據的，雖然原告覺得不可思議，也太低太低了，但是可以告贏拆屋還地，有些土地都被占有幾十年了，房屋都非常老舊了，但是原告還是很開心的，被告可能感到不服氣，但也要有當年充分的證據保存下來，才有可能告贏原告。所謂官司就是一邊贏一邊輸，幾家歡樂幾家愁，因此，訴訟的開始，檢察官跟法官都會問原告與被告，是否可以和解？如果可以和解，大家可以各退一步，就不用打好幾年的痛苦官司，法官也可以快速結案，去忙其他的案件。 本件官司的爭點為，（一）被告是否為無權占有系爭土地？（二）被告抗辯原告行使權利違反誠信原則及公共利益，有無理由？（三）原告請求被告拆屋還地，及給付相當於租金之不當得利，有無理由？ （一）法官經查，原告先人出租系爭土地，應有分管契約或得到全體共有人同意，然而被告並未提出任何事證證明原告先人是依分管契約得獨自決定出租系爭土地，所以就算原告先人有出租系爭土地給被告先人，但依民法第820條第1項規定，無從拘束其他共有人，更遑論其他共有人之繼受人。被告並未舉證證明，其等為有權占有系爭土地，堪以認定。 （二）行使權力應依照誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文，法官經查，系爭土地為原告等人所共有，目前由被告以系爭房屋占有使用中，被告並未提出事證證明原告有何長期間明知被告無權占有系爭土地之事實，原告即無長期間怠於行使權利可言……。是以，原告本於其權限將系爭土地取回，自屬權利之正當行使，亦無違反誠信原則。綜上各情，被告抗辯原告，行使權利違反誠信原則及公共利益，要非可採。 （三）土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條定有明文。是以，土地法第97條第1項所謂之土地總價額，即指該土地之申報地價。再依平均地權條例第16條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。 法官經查，被告並無占用系爭土地之合法權源，則原告依民法第179條規定，請求被告支付相當於租金之不當得利，自屬有據。法院參酌前揭規定及說明，審酌系爭土地周遭緊鄰各式公寓、華廈、大樓等住宅，亦有多個餐飲店、美髮店、汽車美容等店面，有公車站，生活機能強，法院衡酌上情後，認原告主張以系爭土地申報地價年息10%計算相當租金之不當得利，應屬適當。系爭土地108年至112年之公告地價分別為每平方公尺33,800元至35,600元，系爭地上物占用系爭土地之面積分別為17.39、20.43平方公尺，依此計算，被告相當於租金之不當得利總計為6萬9,264元。被告6人應給付原告每人1萬1,544元，為有理由。逾此範圍的請求，則屬無據。另外自113年1月1日起，原告得請求被告按月給付相當於租金之不當得利各為198元。自拆屋還地之日起，均屬有據。 綜上所述，原告贏了，被告輸了，了結一段幾十年的故事。光陰飛逝，往事不堪回首啊！  

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 購屋是人生大事，是大部分人一生最大的一筆支付，然而幾十年來房價不斷地竄高，購屋人為了圓夢，或為了「成家立業」，因為自備款不多，需要高額貸款，竟然成了一輩子的屋奴。房價愈高，大家買不起，因此銀行也不斷地提高貸款年限，從20年到30年，甚至40年，不但成了屋奴，竟然當奴隸的時間愈來愈長，一生都在繳房貸，也太悲哀了！這是台灣人很大的悲哀！台灣的房價超級高，世界有名，幾十年前日本東京的房價台灣人仰之彌高，然而日本人衝過頭了，房地產竟然失落了30年，最近幾年才慢慢轉機。很多台灣人很難相信4千萬人口東京大都市，房價竟然只有台北市的一半！購屋人購屋免不了有糾紛，糾紛若無法調解，只好痛苦的花很多錢、很多時間去打官司，這種過程更是更大的悲哀！台灣政府有心，幾十年來想一些辦法壓抑台灣的房價，然而房價卻愈打愈高，顯然歷任的大官不太清楚房價常常大漲的核心關鍵，民眾真是不知所措！這幾年的年輕人直接躺平，少數的錢有人去買車享受，有人出國旅遊，有人去玩股票，天天談論的都是股票！ 有一件官司，買方（原告）購買了1,960萬的房子，第一期款簽約款196萬元，但後來覺得房屋價格顯然不合理，認為仲介公司故意隱匿，讓買方陷於錯誤而簽約。因此買方（原告）依民法第114條、第113條、第179條規定請求回復原狀，或返還不當得利。而且雙方簽約後，碰到政府陸續祭出限貸令等抑制房價政策，致買方申辦之貸款遲遲未經核准，被告（賣方）明知上情，竟然以原告未依約給付完稅款為由，於114年1月14日以存證信函解除系爭契約，並沒收原告已給付之第一期款196萬為懲罰性違約金，雙方皆很火大。 法官經過判斷，認為原告請求被告返還已給付之第一期款196萬元「為無理由」，因為原告主張系爭房地出售價格顯然不合理，仲介公司故意「隱匿上情」，被告提出內政部不動產交易實價查詢服務網頁資料為證，表示原告於簽訂契約時，即已知悉上情，而且兩造（買賣雙方）並且簽名確認等情即足證明。所以自無所謂故意隱匿可言，難認原告有何受到詐欺之情事。 系爭契約第3條雙方就買賣價金之給付約定，其中「第三期款完稅款196萬元」旁加註有「至遲於113年9月13日完成」等文字，因此將該約定記載於系爭契約上。由此可見，原告以尚未繳稅為由，主張其無給付第三期款之義務云云，要無可採。原告未於113年9月13日給付第三期款196萬元，被告因此先後於113年12月3日、113年12月31日寄發存證信函予原告，催告原告給付，勘認原告確已收受被告上開存證信函無訛。然原告仍未給付，被告依系爭契約第8條第2項約定，於114年1月14日存證信函解除系爭契約，並沒收原告已給付之第一期款196萬元，法官認為「即屬有據」。 原告主張其未能依約給付買賣價金，係因不可歸責之事由致給付不能，應免除給付義務，且得請求返還已給付之第一期款196萬元云云，法官判斷，洵屬無據。 原告依民法第252條規定，請求酌減懲罰性違約金為無理由，再按縱約定違約金為過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利已事實所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已衡酌自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，亦有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。 總之，買方（原告）為了希望簽約款196萬元可以不被「被告」 沒收，一場官司都要辛苦很久很久，雙方都會感到心力交瘁。但是買方事與願違，告輸了！