. 文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 打官司傷財又傷身，是一條漫漫長路。 地方法院第一審贏了不必太高興，對方一定會告到第二審高等法院，如果被告告輸了也會考慮告到最高法院，如果被告告贏了，原告氣急敗壞又告到第三審最高法院，最高法院是不開庭的，只能書面審查，無法高談闊論無法向法官娓娓道來，書面內容也有很嚴格的規定，如果第三審也輸了就定讞了！如果贏了最高法院會丟回第二審重新審判，這樣困難的折磨心智，來來回回好幾年，命都快沒了！打官司真是一件很無奈的事情，傷財又傷身。 有一件案例：原告是某某管理委員會，認為某區分所有權人太離譜了，不歡迎他住在社區裡面，但是房子是他的如何趕走他？！鄰居搞到這樣子也是兩敗俱傷。管委會主張被告系爭建物在新建後，為設置機械停車位出租謀利，竟擅自超挖系爭建物1、2樓地下室深度達4.5公尺(地下2樓與地下1樓機械停車位係一個整體)，且砌牆掩蓋，復因長期積水，影響系爭建物樑柱的受力結構安全，對四周牆壁形成強力水壓，嚴重危害公共安全。伊屢催促被告改善，並要求相關單位至現場勘查，經縣政府於民國94年9月16日會同兩造勘查並做成會議記錄，但被告仍拒絕改善，又經縣政府於95年4月12日以處分書為拆除處分在案，顯見超挖部分獲主管機關認定確係違建，且違規情節重大，遂於98年10月15日之區分所有權人會議中，作成訴請命被告遷出之決議。 被告認為原告並未舉證證明伊有超挖系爭建物地下室，且系爭地下室長期積水，造成公共安全之危險與伊有關。若縣政府認定伊有重大違規情事，並作成處分，原告亦可請求縣政府強制拆除，卻先後提起民事訴訟，顯然於適當性、必要性、衡平性上，均不符比例原則，更非為一具有「最後手段性」之行為等語，資為抗辯。因為管委會竟然要把屋主趕走，竟然有這一條恐怖的法條，屋主當然壓力很大十分恐慌。 管委會關於先位請求被告（區分所有權人）出讓系爭不動產，及備位請求被告（區分所有權人）將違規設置之機械車位拆除清空，並將違建拆除，回復原狀，且不得將車位出租予系爭建物住户外之人使用部分予以廢棄，改判駁回原告之訴，無非以：按住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月内仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：(一)積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。(二)違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。(三)其他違反法令或規約情節重大者。公寓大厦條例第22條第1項固著有明文。 最高法院認為公寓大厦條例第22條第1項規定，依其立法旨意在於：區分所有權人有嚴重違反對他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係者，得由他區分所有權人向法院請求出讓違反者之區分所有權。則他區分所有權人得否向法院請求出讓違反者之區分所有權，端視違反者之區分所有權人，與其他區分所有權人能否維持共同關係而定。被告認為原審就此未遑詳查，而以系爭不動產經前案審酌後據而判命被告出讓該325建號房地，茲上訴人再以同一危害行為，復提起本件訴訟而求為命被告再出讓系爭不動產，是否逾越適當性、必要性、衡平性，非無研求之餘地。且區分所有權人亦可訴請被告為改善行為，或於被告不為改善行為時，以被告之費用代為改善行為，同可達成排除前述危害系爭建物行為之目的云云，遽為上訴人（區分所有權人）不利之判斷，尚屬可議。 最高法院法官認為上訴論旨，管委會指摘原判決關於其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百77條第1項、第四百78條第2項，判決管委會贏了，區分所有權人輸了。

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任） 多年來，電信公司把基地台設置在大樓的屋頂或屋頂突出物，住在頂樓的住戶有的經過幾年才注意到，並且懷疑基地台的電磁波已影響到住戶的健康，甚至有全家得癌症的案例，因此要求電信公司應把基地台拆除，把屋頂或突出物還給住戶。但是這談何容易？因此只好告到法院，請法官主持公道。 「公寓大廈管理條例」於民國92年12月31日修正公布第33條「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：1、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。2、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。3、依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」因此，在公寓大廈之屋頂設置「廣告物」、「無線電台基地台」等類似「強波發射設備」、「其他類似之行為」，應先取得頂層區分所有權人同意。倘未取得同意，縱然經過區分所有權人會議設置「廣告物」、「無線電台基地台」等等類似「強波發射設備」、「其他類似之行為」於屋頂，仍不生任何效力。 所謂「其他類似之行為」，僅須以類似設置「廣告物」或「無線電台基地台」等類似「強波發射設備」於屋頂之行為，即應取得頂層區分所有權人同意，縱然設置的基地台不具強波發射設備，仍應認屬「其他類似之行為」，所以無線電台基地台應受公寓大廈管理條例第33條第2款規範。有一案例是「被告」僅爭執其等僅設置之基地台不具類似強波發送設備，而未受公寓大廈管理條例第33條第2款規定效力所及，法官認為「難認可採」。 基地台如果沒有設置在屋頂，而是設置在屋頂突出物，被告認為應排除公寓大廈管理條例第33條第2款之適用！所謂「屋頂突出物」，按照「建築技術規則建築設計施工篇」第1條第10款規定，所謂屋頂突出物並非獨立之樓層，屋頂突出物所在之範圍仍屬「屋頂」之範圍，亦即公寓大廈頂層天花板以上之空間，皆應涵攝於屋頂之範圍內，不因樓頂平臺上是否另有屋頂突出物，或突出於樓頂平台之建物而受影響。被告抗辯其所設置之基地台，位在屋頂突出物上，非直接架設在屋頂地面，而無公寓大廈管理條例第33條第2款規定適用云云，法官認為「並非可採」。 綜上所述原告根據民法第767條第1項前段、中段及第821條前段規定，請求被告應將系爭大樓之屋頂突出物基地台及其天線拆除，並將占用該部分屋頂突出物返還原告及全體共有人，為有理由，應予准許。所以，屋頂區分所有權人經過多年訴訟，終於打贏官司。

. 文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任） 古代地價便宜，大家喜歡住透天厝，3樓獨棟或4樓獨棟，有天有地、私密性佳，然而隨著工商發達，地價房價一直上漲，只能流行蓋大樓，7樓、12樓乃至有幾十樓高的大樓，大家從一樓大門進出，搭同樣的電梯，等於是過著團體生活，遠離透天厝的時代。 這麼多人住在同一棟大樓，大家生活習慣不同，免不了有紛爭或衝突，這也是管理委員會需要處理的頭痛事情。民國84年公布的公寓大廈管理條例，到現在已經30年了，也經過了大修法，正是立法院為了因應時代的變遷，社會的需要而通過的法律。大家多少都有聽過公寓大廈管理條例，但大部分對法條內容不大了解，有些法條也不容易了解。如果有被大部分鄰居認定為妨礙了大家生活的「惡鄰」，公寓大廈管理條例有所謂「惡鄰條款」，這是法官判定惡鄰居是否嚴重違反法條的一個根據。多年來確實有惡鄰被法官判決需要遷離該社區大樓，這個是重大事情，也有不少判決，法官認為情節不是重大，所以判決無須遷離。 113年有一個案例，是管理委員會（原告）認為某位鄰居嚴重干擾了大家，因此告到法院。然而被告認為區分所有權人會議開會通知單未載明開會內容，現場以臨時提案表決方式通過系爭決議，違反公寓大廈管理條例第30條規定，而且系爭區權人會議當天實際出席戶數未過半，故系爭決議為無效決議等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。法官認為區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程、規約時，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議規定，由區分所有權人請求法院撤銷之。（最高法院92年度台上字第2517號判決）故在法院撤銷該決議以前，該決議仍屬合法有效。故被告辯稱系爭決議無效等語，尚無可採。 所謂「惡鄰條款」是公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定，住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請期改善於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制及遷離。人民之財產權固然應予保障，但為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者，仍得以法律限制之。此關憲法第15條、第23條規定自明，強制遷離制度係限制住戶及區分所有權人財產權之行使，依其立法意旨，乃在該住戶及區分所有權人有嚴重違反對全體住戶之義務，致無法維持居住共同關係，其他區分所有權人得向法院請求遷離，以維護住戶間之公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理，提升居住品質。此即基於憲法第23條之「法律保留原則」、「比例原則」所為必要之限制，故在適用上，自須審酌其目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性等一切情形，俾兼顧該區分所有權人及全體住戶之權益（最高法院108年度台上字第1541號判決意旨參照）。 是以，前開規定所稱違反法令或規約情節重大之情形，係指該住戶違反法令或規約而嚴重違反對全體住戶之義務，致無法維持共同群居關係，且需經管理負責人或管理委員會促請其於3個月內改善仍未改善，始得經區權會決議訴請法院強制遷離，同時應考量強制遷離有無逾越其目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性，俾符合比例原則，並非一有違反法令或規約之情事即得強制遷離。 本案件紛爭內容極多，但是法官認為多因被告與特定住戶間之私人宿怨或糾紛所致，大部分影響特定人及特定範圍，部分固影響公共事務運作，然尚難謂對於全體住戶有嚴重影響，殊難認已無法維持居住共同關係。衡諸前開規定之目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性，但尚不致應令被告遷離系爭社區程度，不能認已合於公寓大廈管理條例第22條第1項第3款所訂情節重大之情形。故原告依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定訴請被告原告遷離該大樓為無理由，應予駁回。 總之，本次官司管理委員會打輸了，被告打贏了，誰贏誰輸不是由民眾決定，都要看法官判定的結果。

  文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任） 賣方委託仲介公司賣房子，通常是3個月以上，如雙方關係良好的，也有簽訂1年的委託銷售契約。委託合約有2種態樣，一種是「一般合約」，即賣方會找一家以上的仲介公司一起賣；有一種是「專任合約」，即賣方對某家仲介公司及承辦人的信任，只委託一家仲介公司專任去賣。有一件判決書提到，雙方的專任合約只有14天，非常短的時間，原告（仲介公司）第13天即找到買方，然而被告（賣方）卻說不賣了，這對仲介公司簡直晴天霹靂，白忙一場，白高興一場。這樣的紛爭無法解決，仲介公司非常無奈，只好告到法院，請求給付「違約金」。 原告（仲介公司）主張委託銷售價格為1,368萬元，委託期限為14天，原告認為價錢太高，後來取得被告同意，將委託銷售價格變更為1,248萬元，原告於第12天覓得買方同意以1,300萬元買受系爭房地產。仲介公司立即通知被告，被告卻說「家中有狀況，我們無法賣屋」，拒絕繼續履行系爭契約。原告主張被告的行為顯已違反系爭契約第9條之約定，因此請求被告給付案買賣價金1,300萬元之6%計算之違約金，即78萬元予原告。並聲明：（一）被告應給付原告78萬元及自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，按週年利率5%計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。 被告對於原告所主張之違約事實並不爭執，因被告委任原告銷售系爭房地之時間為14日，原告於第12日已找到買家，被告告知因私人因素拒絕出售，原告因銷售系爭房地之時間至多僅12日，且原告並未提出因被告委託而有付出鉅額成本之證明，而系爭房地因被告自行出售，原告得因此省卻斡旋、簽約、處理稅賦、辦理貸款、交屋過戶等人事成本、管理費用之支出，易言之，倘被告未違約，原告付出較多之服務成本，依系爭契約第5條之約定，得請求之服務報酬為實際成交總價之4%，即52萬元，原告就履行契約時，本應提供且屬重要事項之服務內容幾乎均為免除，於減少實際服務成本之情況下，反而得請求高於原約定報酬78萬元之違約金，顯不合理。從而，原告主張請求按買賣價金之6%計算之違約金78萬元，實屬過高，被告請求將違約金酌減之按買賣價金之2%計算即26萬元等語資為抗辯。 原告主張被告卻自行將系爭房地出售給他人，而拒絕履行系爭契約，違反系爭契約第9條約定之事實，原告提出與其所敘述相符之系爭契約、契約內容變更合約書、不動產買賣意願書、LINE對話紀錄、及建物登記第2類謄本等影本為憑，這些被告都不爭執。依系爭契約第9條之約定，於委託期間內，被告自行將房子出售、出租或另行委託第三者居間仲介者，視為原告已完成居間仲介之義務，被告應支付違約金予原告。因此法官認為「應屬有據」，但法官認為，被告請求銷售總額之6%計算違約金，尚嫌過高，應核減為銷售總額1,300萬元之2.5%計算給付金額，較為妥適。故認原告得請求之違約金酌減之32萬5千元為合理適當。逾此範圍之請求，則無可採。 以上為賣方與仲介公司的糾紛態樣之一。因為無法和解，只好告到法院，以法官之心證為判決。 如果可以私下和解，當然不必到法院勞民傷財，然而通常都是談不攏的，因此法院的各種案件堆積如山，比一座山還要高，打一個官司兩年、四年、六年或更長都是有的，打官司的過程如果還是不能和解，那真是雙方打到心臟都無力了，奈何！

  文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任）   去年（民國114年）是極為混亂的一年，美國總統川普為了讓美國「再次偉大」，揮舞著關稅大刀，殺得全世界雞犬不寧！另外最恐怖的國與國戰爭在許多地區殺得你死我活，最可憐的老百姓在政客的壓迫下，死傷無數、流離失所，孩童貧病問蒼天，餓死的很多！這就是幾千年來人類的命運。在科技發達的今天，武器更為精良的今天，人類的文明、民主制度殘破不堪，常常是美化的口號！ 今年2026年農曆馬年，是否可以吉祥話「馬到平安、馬上發財」嗎？期待賀年吉祥話可以讓國家社會不再如此混亂。在最獨裁的帝王時代，所謂「日出而作、日入而息，帝力於我何有哉？」老百姓不懂政治，無法深入政治，不管是什麼政治制度，管他是獨裁或民主口號，老百姓最關心的是填飽肚子民生問題，「帝力於我何有哉？」就算是最獨裁的皇帝時代，仍然有被稱讚的唐宋盛世等。民主美好口號喊得震天價響的今天，仍然有到處的動亂甚至戰爭！因此，一些民主國家的領導人被指為「獨裁」！ 美國總統柯林頓當年勝選總統的口號就是「笨蛋！問題在經濟！」只要經濟好，民生樂利，老百姓根本不在乎是什麼制度，也無法去深入了解到底是什麼制度。 2025年蛇年政府持續打房，最厲害的武器就是限制貸款，打到了民眾的心臟，甚至財團買土地也因為限貸，無力大肆買地而停止買地。中古屋市場持續衰退，比2024年衰退了約3成，這個幅度是很大的，上面的衰退可做一個比方，雖然從業人員很努力花了更多時間仍然有7成的成交，但是有3成沒有成交，可能需要轉行而財務困難，因此陸續有仲介公司收攤。根據內政部的買賣移轉棟數，2025年成交了約24萬棟，比2024年的約35萬棟衰退約30%，其實2024年下半年已經衰退，因為政府持續打房，在從業人員的努力下，仍然比2023年30萬棟成長了16%。另外往前幾年看，2019年成交約30萬棟，比2018年27萬棟成長了約10%。每年30萬棟以上被認為是景氣轉好的觀察指標，從2019年到2024年為房地產的繁榮時代，每年皆30萬棟以上！上一波的谷底落在2016年245,396棟，然後每年緩步成長，一直繁榮到2024年，共有8年的房地產好日子。不管是什麼因素的干擾，幾十年來的台灣房地產盛極必衰、衰極必勝，可嘆的是政府國有土地標售不斷地領導土地上漲，地價漲太兇了，地價是房屋的最大成本，房價能不漲嗎？這幾年建材及人工成本也大幅上漲，這些成本加總起來，房價能不漲嗎？因為一年半來，房地產逐步衰退，很多人期待房價下跌，期待房價最好大幅度下跌，然而去年的中古屋市場，只衰退了約3成，房價變動不多，至於賣未來價錢的預售屋市場、新成屋市場，房價原則上不動如山！ 預售屋市場因為根本還沒蓋，有些成本無法確定，甚至預售屋市場新建案必須漲價推出，或寧可不賣先蓋，以免賣得太便宜，甚至可能虧錢。從以上分析，最大的禍首就是政府國有土地採取公開競標，沒有一個上限，不像民間買賣土地，都是有市場行情的，亂漲價亂開價根本無人買單。市場是透明的，不像政府國有地標售，公開刺激大家激烈搶標，很難預測有哪些單位會突然殺出來瘋狂搶標，產生雞犬效應、比鄰效應。「一人得道，雞犬升天」，這種競標價格，直轄市各縣市首長應當去修改標售規則，否則公務員規定的制度，領導了漲價，讓國庫收入增加，卻害慘許多年輕人買不起房子、生不起小孩，這個是很嚴重的問題。為何各縣市首長見樹不見林，只看今天不看未來？這樣不是得不償失嗎？ 房地產是否景氣或衰退，除了看實際成交的政府公布的買賣移轉棟數，另外從政府公布的每月每年房地合一稅的統計表，也甚為清楚，房地合一稅於104年6月24日公布，已經實施11年。110年4月28日修法，進入房地合一稅2.0時代。所得稅法14-4條規定「持有房屋、土地之期間，在1年以內者稅率為45%；持有房屋、土地之期間超過1年未逾2年者，稅率為35%」。房地合一稅是重稅，短期內成交賣出需繳重稅45%，有賺錢才繳房地合一稅，可看出房地產景氣的盛衰。根據統計，全台2025年個人房地合一稅收共達523.82億元，比2023年年減26.8％，為該稅制實行以來第一次出現負成長。 其中，2025年房地合一「稅收」冠軍為新北市，新北市2025年個人房地合一稅收為147.24億元，較2025年漲幅達6.8％。至於其餘五都，房地合一稅收皆大減約3成，也就是景氣衰退了。台北市55.49億元，跌幅30.3%；桃園市59.64億元，跌幅34.6%；中市87.9億元，跌幅35.0%；台南市29.1億元，跌幅29.9%；高雄市68.64億元，跌幅31.7%；而過去曾多次蟬聯稅收寶座的台中市，去年重跌35％為六都中跌幅最高。

  文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任） 買賣房子是人生大事，因為金額很大，如果順利買到喜歡的房子是一件大喜事。房子一住可能都幾十年，如果住了之後才發現漏水或瑕疵等事，則是一件非常不愉快的事情。如果事後跟賣方及仲介公司談不攏金錢補償，有的甚至要對簿公堂，勞民傷財，成為一件不幸的事情。 內政部提供的不動產委託銷售契約書範本，第八條是關於沒收訂金之處理「買方支付訂金後，如買方違約不買，致訂金由委託人沒收者，委託人應支付該沒收訂金之百分之____予受託人，以作為該次委託銷售服務之支出費用，且不得就該次再收取服務報酬」。所以買方沒有順利買成房屋，訂金有可能被沒收。有一些仲介公司及買方，為了形象及雙方和氣，也有可能退還訂金。 有一件案例的買方，繳了30萬元斡旋金，之後轉為簽約金，順利簽約。但是後來的高額貸款並不順利，簽約金也拿不回來，致對簿公堂。原告（買方）主張簽約當時其代理人甲先生有表明如無法申請足額貸款，即無條件解除契約。在場之被告（賣方）並未有反對之意思，買賣雙方就此已有意思表示一致云云。但是為被告所否認。原告所舉證人到庭證述，卻說並不清楚本件買賣事宜，只是陪同原告去仲介公司，見到有人帶文件來，才知道是房屋買賣，簽約過程動作很快。 法官認為，證人於簽約當日臨時受買方之邀，一同前往簽約地點，並未參與買賣雙方之議約過程，證人當無法知悉買賣雙方之約定為何。又依證人所述，縱認屬實，亦僅得證明買方有表明要貸款下來才成案等語，惟並不能證明要達到「足額貸款」，亦不能證明賣方（被告）有同意以足額貸款作為系爭契約之停止條件或無法足額貸款作為解除條件。 而且，原告主張之「足額貸款」即30萬元以外之490萬元皆是以貸款的方式來給付，此核與一般房屋抵押貸款成數至多約七成、八成有別，且其餘不足額部分若以信用貸款來處理，亦是繫乎個人信用及還款能力，衡情尚難認被告於簽約時有同意此項條件。本件被告與仲介公司均否認簽約當時原告買方有表明足額申貸成功才付款或系爭契約才成立，而觀諸系爭契約亦未有隻字片語為此等記載，因此難認定原告之主張為真實。 以上之紛爭，並沒有寫在一開始雙方之不動產買賣意願書，法官認為原告舉證不足，因此駁回。 民事訴訟法第277條規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例參照。 30萬對一般購屋人並非一筆小數目，也是辛苦賺錢存下來的。回到根本，還是一句我常告誡大家的話「法條就是金條」，法律非常重要，可以保障自己的權利，避免遭受金錢或者任何形式上的損失。不管任何事情，只要牽涉到契約的簽訂，都必須認真謹慎以對，逐條看清楚，絕對不要敷衍輕心、便宜行事。有任何特殊的要求及約定，也千萬記得要載明在合約中，口頭約定口說無憑，在法律之前，全憑白紙黑字或鐵般證據，否則真的遇到狀況，沒有人可以救得了自己。

  文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任） 民法乃規定人民的權利義務，人民有紛爭的時候，律師與法官主要參考民法的規定。民法是非常老的法律，民國18年就公布了，已經快100年了。民國18年的立委都是飽學之士，長袍馬褂，精通文言文，因此民法是非常典雅精簡的文言文。今天的民眾看得霧煞煞，難以理解，必須請教律師跟法律專家。不動產的相關證照考試，例如不動產經紀人、地政士、不動產估價師、不動產經紀營業員等等國家考試，皆需要考民法，然而民法卻是龐然大物，高達1,225條，考生讀得欲哭無淚，很想跳水。其實只要多讀幾遍，慢慢理解，研讀最常用的重點法條，也可以慢慢孰悉，甚至熟能生巧。有些菜鳥學生因為很認真，民法不但可以考及格，或第一次考試沒有考上，繼續考第二次，竟然最困難的民法拿到70幾分或80幾分，有志者事竟成啊！ 民法767條是關於「占用」的規定，「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」占用土地屬於不當得利，規定在民法179條「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」 法院的官司常常有拆屋還地的案例，原告認為土地被占有，希望可以告贏，返還土地；被告認為應該有一些誤會，如果告輸，不但要返還土地，土地上的房子也要拆掉。有的房子甚至住了50年或70年了，竟然要拆屋，這是何等晴天霹靂的事情！有一件新北市的案件，原告主張他的土地被占用，土地上被蓋了地上物約6坪，因此法院會同兩造至現場勘驗，並囑託某地政事務所派員會同測量，被告有無占有系爭土地的合法權源，必須就其事實有舉證的責任，被告辯稱該土地界址有偏移，並沒有占用別人的土地，本件法官認為被告缺乏足夠證據證明其所稱土地界址有偏移，被告前向水利會承租土地及日後購買土地時，並未取得系爭建物全部所使用土地之合法權源，系爭建物係屬逾越其得使用範圍土地而建築，即屬無權占有，因此被告須將系爭建物拆除、騰空，返還系爭土地予原告。另外被告無權占有系爭土地，因此原告請求類似租金的不當得利。無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號判決意旨參照）。租金之數額應當為多少，法官參酌土地法第97條第1項「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。」 但是10%只是一個參考，是一個上限，法官除了以申報地價為計算基礎，還需斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較以為決定（最高法院88年度台上字第3331號、88年度台上字第1894號判決意旨參照）。所以本案每年相當租金之不當得利計算式為「系爭土地申報地價X占用面積X8%」，法官認為本案不當得利以8%利率計算為適當，10%只是一個上限。 因此法官判決面積約6坪的地上物須拆除，並應給付「不當得利」約新台幣9萬元予原告。

  文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任） 信託法第1條「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」受託人為委託人處理事務，當依照信託契約忠誠進行，如果違背契約，將可能觸犯刑法而被判刑。 刑法第342條「背信罪」「1.為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。2.前項之未遂犯罰之。」只要犯罪已經進行，就算沒有達到目標，刑法的「未遂犯」仍會處罰。未遂犯的構成要件為「1.指行為人已著手於犯罪之實行或已實行完畢，但因事實上或法律上之原因，使其不能完全實現客觀之不法構成要件、發生犯罪之結果。2.其他情形之未遂，雖未實現犯罪構成要件之內容，但有實現之可能性（危險性）。而「不能未遂」，則無實現之可能性（危險性）」 有一件判決案例是被告片面終止信託契約，然而信託契約為繼續性契約，原則上不能解除，僅適用終止，信託契約終止後，僅向將來失效，並不溯及既往產生回復原狀問題。信託法第36條第1項「受託人除信託行為另有訂定外，非經委託人及受益人之同意，不得辭任。但有不得已之事由時，得聲請法院許可其辭任。」此外並未有任何受託人可以終止信託契約之規定。本件被告與告訴人已約定信託契約之終止事由，即告訴人無法如期繳納貸款、本息達3個月時；而本件被告與告訴人雙方約定之終止事由迄未發生，被告單方面發函予告訴人終止信託契約，並不合法，被告為圖謀告訴人之房屋，意圖為自己不法之利益及損害本人之利益，違背信託契約之約定，且已著手進行；按信託行為之受託人在法律上雖為受託財產之所有權人，其就受託財產所為一切處分完全有效，但此係為維護交易之安全及保護善意之第三人，就信託行為之外部關係而言；若就信託行為之內部關係言，受託人與信託人之間，仍應受信託契約之約束，受託人當然不得違背信託契約，更不得意圖為自己或第三人不法之利益或損害信託人之利益而為違背其任務之行為（參照最高法院91年度台上字第6746號判決）。 刑法背信罪指以其結果致生損害於本人之財產或其他利益，為構成要件之一，故應以本人之財產或利益，已否發生損害，為區別既未遂之標準。本件被告收受銀行催告函、法院支付命令，不以所保管之金錢數額繳納本息，因銀行尚未聲請拍賣上開房屋，故此部分，尚未致生告訴人受有損害。另外被告委託仲介公司賣委託人的房子，原告發現後，去阻止仲介公司致仲介公司未能賣出房子，因此告訴人（原告）尚未致生損害，僅止於未遂。後來高等法院法官根據刑法第342條背信罪處被告有期徒刑4個月，可易科罰金。 信託登記須請地政士到地政事務所辦理信託登記，地政士通常較嫻熟信託法，因為考生到考試院考地政士時，考試院特別在民法概要這一科加考「信託法」，20幾年來，信託法被大家廣泛運用，然而違背信託法而被處罰的案例已有多件，大家須謹慎處理，否則將有可能被刑法判刑！

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任）（台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長） （國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 筆者30年來長期關注地價的極不合理上漲。曾在許多媒體發表多篇政府因為標售土地雖然有提出市場合理價，及請不動產估價師評估行情，然而卻沒有規定標售價的上限，投標人對好地點的土地同時激烈搶標，竟然多次造成土地價格瞬間狂漲1倍或2倍以上！可怕的是立刻帶動周邊土地同時「見賢思齊」，這在民間的私人土地買賣是不可思議的。民間地主要賣你某土地1坪100萬，買方一定會殺價的，如果殺不成，了不起咬牙買下1坪100萬！有哪一位失去理智的買方會主動買1坪200萬或300萬嗎？但是政府的國有土地標售卻如同賭場，公開炒作，已經長達40年！標售制度不改革，未來將不斷地惡性循環，則政府「讓地價狂漲，打房何用」？！幾十年來政府多次打房，應付一下老百姓的怨言，結論是愈打愈高，一年半來，政府用「限貸」來打房，扼住了購屋人的心臟，血液循環突然不良，雖然「限貸」立刻有效果，然而老百姓原來期待房價下跌，卻無法理解，為何原則上房價卻「不動如山」？ 筆者為了社會的公平正義，希望政府可以改善一些標售規則，最近114年11月20日特別寫信給賴總統請願，信中並附上最近刊登於銳傳媒、Yahoo媒體的文章，信的內容如下： 「賴總統鈞鑒： 您好。 謹寄上敝人在媒體最近發表的「房地產不景氣的時機，建議政府規定「國有土地競標價格要有上限！」文章，敬請 總統指正。 幾十年來，政府常常標售國有土地，卻領導了台灣土地價格的上漲，這是非常嚴重的事情。原因就是標售土地本來政府就有提出合理的標售價，然而卻沒有規定上限，地價公開標售，條件好的土地，刺激大家搶標。因此地價在一夜之間可以無理性地漲了1倍、2倍或更高。土地價格是蓋房子最大的成本，因此房價立刻上漲，房租跟著上漲，幾十年來台北市的房價高不可攀，盡人皆知，在全世界的排名也很高。疫情以來，高雄市政府、台南市政府、台中市政府……等也是拼命標售土地，這些原來每坪10幾萬的低房價城市，因為地價狂漲，幾年下來新房子漲了3倍，年輕人如何買得起！因此年輕人晚婚、不婚、不生小孩，成了很普遍的現象，以上兩種狀況（地價高漲、年輕人躺平）已經成為國家社會的嚴重問題，非常令大家不安。關鍵的源頭，就是政府的土地漲得太兇了，全國的土地地主見賢思齊！ 本人30幾年來一直關心國家土地的標售，從國有財產局、國有財產署及許多縣市的土地標售，30幾年來已經發表多篇文章。前幾年因為地價問題愈來愈嚴重，本人持續在媒體發表數篇文章，例如「國有土地標售造成地價倍漲的驚恐史」、「政府標售土地暴漲才是大咖！打房價只是小咖？」……等，並且也寄給 蔡總統指正。蒙 蔡總統重視，總統府及相關中央單位都有回覆本人公文。這2年內政部並因而修法一些土地標售的規則。然而，最重要的土地標售價格，政府應要規定上限，卻還沒有去修法。 目前台灣房地產衰退已經1年半，然而地價與房價跌不下來，因為房地產慘淡，是改革土地標售的最好時機，只需要修法土地標售的行政規則，因為今年的標售土地比較慘淡，地價無法大幅上漲，然而得標土地也有漲3成、4成的，這種明顯的上漲幅度，在民間的私人土地買賣，也是不可能漲那麼兇的。 以上敬向 總統簡要報告，敬請 總統指正。」 感謝最近總統府、行政院、國有財產署都有回文給本人。本人寫給總統的信，我有放在許多房地產專家的群組，可謂「佳評如潮」，同感憤慨！ 一年半來，房地產走入不景氣，政府的標售土地沒有辦法吸引很多建商去搶標，標售成績不佳，然而有些地點好的土地得標的價格，仍然可以漲價30%到40%，這樣的漲幅在民間私人土地的買賣是不可能的。敬請各縣市政府標售土地的時候可以修改一些規則，規定投標價格的上限。高雄都市更新學會創會理事長在群組看了本人寫給賴總統的信件，提到「曾教授，我覺得您寫得很好，但我的疑問是，如果有規定上限，遇到好地段大家搶標時，萬一大家的投標金額都填寫上限，那這樣要算誰得標？」，我在群組回答，那就「公開抽籤」。「公開抽籤」這個建議，本人在以前的媒體發表文章也有提到。 以上看法與分析，敬請大家指正。

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學、不動產估價師學分班 主任） 台灣的稅法非常複雜難懂，一般老百姓都是霧煞煞，自行繳了稅後，也有可能需要補稅，或加上罰鍰。如果民眾不服氣，就會去國稅局複查、訴願，仍然不服氣的話，一狀告到行政法院，告政府機關，不是到一般法院，而是到行政法院，這個也是許多民眾所不知的。然而政府機關是法律專家，民眾要告贏政府是很困難的，告贏的比例是非常低的。法律見解各異，攻防非常辛苦，有些判決書甚至像無字天書，能不能告贏只能祈禱看看。民眾通常不了解法條，只能委託律師處理，沒有錢請律師的，只好多方請教後硬著頭皮自己打看看。 易經訟卦中說「終凶，訟不可成也」，意思是說訟者終凶，官司不管是打贏還是打輸，對雙方來講都是極勞民傷財的事，過程中帶來的矛盾衝突與消耗，常兩敗俱傷，到頭來都是不吉利的。因此任何事情都必須攻防在源頭，讀好法律、時時法律充電就是站在源頭制高點保護自己，免除爭訟所可能帶來的傷害與勞頓。 有一件案例是個人售屋24戶，應補稅額2,748,577元，很大的一筆錢。甲先生申請複查，複查結果不服，提起訴願，遭決定駁回。駁回後提起行政訴訟，第一審判決駁回，第二審判決又駁回。最後官司打到「最高行政法院」，竟然反敗為勝，最高行政法院法官認為，原審有判決不適用法規的違法，因此判決書的主文是「原判決廢棄，發回台北高等行政法院」，這種案例是少見的，不容易的。法官參考所得稅法第4條第1項第16款規定、第11條第2項規定，及第14條第1項第1類規定，法官認為獨資資本主自其獨資經營事業所得的盈餘總額，應以「營利所得」納入所得申報綜合所得稅。而此項「盈餘總額」是按核定的「營利事業所得額」加以計算。 稅捐稽徵法第1條之1第1項規定「財政部依本法或稅法所發布之解釋函令，對於據以申請之案件發生效力。但有利於納稅義務人者，對於尚未核課確定之案件適用之。」 準此，財政部依稅捐稽徵法或其他稅法所發布的解釋函令，變更已發布解釋函令的法律見解，如果有利於納稅義務人，也適用於還沒有核課確定的案件。財政部對於個人售屋是否課徵營業稅，曾作成下列解釋函令，其95年12月29日令釋略以：「個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再予銷售，如符合下列要件之一者，自97年1月1日起，應依法課徵營業税： 一、設有固定營業場所（除有形營業場所外，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。 二、具備『營業牌號』（不論是否已依法辦理登記）。 三、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。四、其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。」後來又以106年6月7日台財税字第10604591190號令（下稱「106年6月7日令釋」）略以：「一、個人購屋（含法拍屋）或將持有之土地建屋（含拆除改建房屋及與營業人合建分屋）並銷售，如符合下列要件之一者，自本令發布日起，應依法課徵營業稅： （一）設有固定營業場所（除有形營業場所，亦包含設置網站或加入拍賣網站等)。 （二）具備營業牌號（不論是否已依法辦理稅籍登記）。 （三）經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。（四）具有經常性或持續性銷售房屋行為。但房屋取得後逾6年始銷售，或建屋前土地持有10年以上者，不在此限。由此可知，就個人售屋而言，財政部106年6月7日令釋，除維持其95年12月29日令釋所示4種應課徵營業税情形中的前3種外，還包括「具有經常性或持續性銷售房屋行為。但房屋取得後逾6年始銷售，或建屋前土地持有10年以上者，不在此限。」 換句話說，個人「具有經常性或持續性銷售房屋行為」，雖然應該課徵營業稅，但是排除「房屋取得後逾6年始銷售，或建屋前土地持有10年以上」的情形，可見，財政部106年6月7日令釋是屬於有利於納稅義務人的解釋令，應適用於尚未核課確定的案件。所以，上述財政部106年6月7日令釋關於應課徵營業稅的營業人標準，也可以適用於解釋所得稅法第11條第2項所稱的「營利事業」。 綜上所述，法官認為原判決既然有上述不適用財政部106年6月7日令釋的違法，而且足以影響判決的結果，上訴人聲明廢棄原判決，為有理由；又因部分原因事實仍然有由原審再予查明審究的必要，本院無從自為判決，所以將原判決廢棄，發回原審更為適法的裁判。 總之，上訴人歷經8年的勞頓，終於在最高行政法院贏了（108年度判字第65號）。