文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 古代買賣房子、土地絕大部分都是口頭，很多人說出口就算數，所謂「貨真價實、童叟無欺」，在華人地區被傳了幾千年，當然有寫書面，就算是簡要的書面，等於有個備忘錄。雙方若有紛爭，比較有個根據。 民國19年，首度通過了「民法」，規範了人民與人民的權利義務，長達1,225條，內容分為第一篇總則共七章；第二篇債編共分二章24節，第一節買賣、第四節贈與、第五節租賃則是不動產常使用的法條；第三篇物權編共分九章，第二章所有權、第三章地上權、第五章不動產役權、第六章抵押權等等，則是不動產常常參考使用的。 第四篇親屬編，第五篇則是非常熱門的繼承編。繼承編規定了遺產之繼承，第一章遺產繼承人，第二章遺產之繼承、第二章第三節遺產之分割。第四節遺產繼承之拋棄。第三章遺囑。第三章第五節撤回、第六節特留分。第1223條「特留分」規定了繼承人特留分之比例，誰可以取得特留分？可以取得多少比例？這個在實務上常有紛爭及覺得不公平的地方，目前行政院法務部正在預告修正。法條的力量很大，只要修正一條，或增加一條，或刪除一條，都影響了整個社會，人民與人民的關係。法院打官司的愈來愈多，甚至法院走道常常佔滿了人，常跑法院的律師覺得不可思議，整個社會充滿了暴戾，檢察官與法官的負擔只有愈來愈加重。民國19年的民法是優美簡要的文言文，一般人很難看懂，需要仰賴律師及法律專家學者，人民與人民的衝突與紛爭大部分要參考民法的規範。 屋主要賣房子雖然口頭約定也可以，然而容易起紛爭，被委託人也很容易沒有保障，如果屋主不認帳，就會想要節省仲介費用！因此民國88年通過的「不動產經紀業管理條例」，第21條規定： 「1.經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。2.前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。3.廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」 因此，雙方如果沒有簽訂售屋契約書，房屋仲介公司將被處罰6~30萬，21條第2項則是規定了仲介公司及人員廣告要實在，銷售內容要誠實，否則可能被處罰6~30萬。至於規定的「註明經紀業名稱」，則是規定經紀業公司的名稱一定要寫出來，漏寫也會被處罰6~30萬，很多經紀業公司是加盟著名的仲介公司，成為某某加盟店，有時候仲介公司及人員的售屋廣告疏忽了只寫某某加盟店，漏寫了自己的仲介公司名稱，有人因為這樣被檢舉，照樣處罰6~30萬，這樣的金額是很重的，因此廣告刊登要重複的檢閱。 內政部規定了不動產契約書範本，關於委託售屋則規定了： 1.不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項 2.不動產委託銷售契約範本 3.不動產委託銷售契約書簽約注意事項 4.不動產說明書應記載及不得記載事項。 以上規定得很繁複，希望保障售屋人及房仲公司，然而密密麻麻的規定也讓從業人員望而生畏，頭暈腦脹。內政部版「不動產委託銷售契約範本」第6條規定了委託人之義務： 「1、於買賣成交時，稅捐稽徵機關所開具以委託人為納稅義務人之稅費，均由委託人負責繳納。 2、簽約代理人代理委託人簽立委託銷售契約書者，應檢附所有權人之授權書及印鑑證明交付受託人驗證並影印壹份，由受託人收執，以利受託人作業。 3、委託人應就不動產之重要事項簽認於不動產標的現況說明書（其格式如附件一），委託人對受託人負有誠實告知之義務，如有虛偽不實，由委託人負法律責任。 4、簽訂本契約時，委託人應提供本不動產之土地、建築改良物所有權狀影本及國民身分證影本，並交付房屋之鎖匙等物品予受託人，如有使用執照影本、管路配置圖及住戶使用維護手冊等，一併提供。」 第7條規定了受託人之義務： 「1、受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。 2、受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。 3、受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等活動與支出，除有第十條之規定外，均由受託人負責，受託人不得以任何理由請求委託人補貼。4、受託人製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經委託人簽認後，將副本交委託人留存；經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，受託人與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於委託人者，受託人應負賠償責任。 5、如買方簽立「要約書」，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。 6、受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。 7、契約成立後，委託人□同意、□不同意授權受託人代為收受買方支付之定金。 8、受託人應於收受定金後廿四小時內送達委託人。但如因委託人之事由致無法送交者，不在此限。 9、有前款但書情形者，受託人應於二日內寄出書面通知表明收受定金及無法送交之事實通知委託人。 10、受託人於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。 11、受託人應委託人之請求，有提供相關廣告文案資料予委託人參考之義務。」 以上請雙方務必詳細閱讀，以免糾紛。

    文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）   幾十年來，好心介紹房子買賣或租賃給朋友是一件很正常普遍的事情。但是，20幾年來，不管房子有沒有成交，如果碰到雙方有糾紛的時候，介紹人可能會倒楣，被政府處罰新台幣10萬元，這可不是一筆小錢，是一件晴天霹靂的事情！甚至沒有成交也會被處罰！ 因為民國88年法律改變了，立法院通過了「不動產經紀業管理條例」，第一條就明文規定「為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」多年來，房地產買賣與租賃的糾紛很多，需要有一個專法來管理不動產行業，而且不動產的金額很大，以能減少很多糾紛。 27年來，確實達到了很大的功效，該條例的罰則很多，規定在第29條、30條、31條、32條，特別是第32條的罰則最為嚴重，很多人沒有去重視，看了法條也是會有霧煞煞的地方；第32條規定：   「1.非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。2.公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」   所謂沒有執照介紹房子會被處罰應可分為3種情況： 1.沒有不動產經紀營業員證照或不動產經紀人證照。 2.有合法證照，但是沒有合法的仲介公司或代銷公司，亦即個人是不能從事介紹居間房子的。亦即以前「中人」可以介紹房子的時代，在民國88年就規定不行了。 3.有合法證照，但是執業4年前沒有回來內政部規定的上課三天換證，不管有沒有在合法公司上班，一樣不能從事房地產居間行為。 「居間」2個字來自於民國18年的民法規定，規範了各行各業，並非只是規範不動產行業。民法565條規定「居間」的意義「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」然而目前房地產的居間人（中人）則需要取得合法證照，並且在合法的仲介公司或代銷公司才能從事居間。民法566條規定了居間的報酬「1.如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。2.未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」這一條更妙了，如果服務費是用口頭講的，或沒有講得很清楚，這一條保障了居間人的利益，說明既然成交了，也可以領到報酬。 不動產經紀業管理條例32條提到其他的行業公司不能從事房地產仲介或代銷，行為人（即中人或介紹人）也不能從事房地產仲介或代銷，如果違反規定，許多縣市政府都有處罰新台幣10萬元的案例。但是32條沒有規定一定要成交才會處罰，只要有居間的行為就違反了32條，因而居間人非常不服氣，好心介紹，有沒有成交都要處罰，因此最後只好到法院去告政府。法官卻因而發現檢舉人提供的資料，介紹人不是偶一為之，已經連續介紹多件，根據32條，法官可處以1年以下有期徒刑，這個在各縣市也有多件的判決書，一般人沒有看到判決書，看到判決書內容也很難去了解，根本不相信介紹房子竟然可以判刑！ 最近有一位資深專家，專門從事外國人在台灣租房子，常常要面對中人的競爭，覺得很不公平與困擾，上課得知中人不但被檢舉罰10萬，也有被判刑的案例，突然恍然大悟，覺得受到激勵，了解法律跟不了解法律，真是天差地別！每個人都要重視法律法條，多多充電，多多讀判決書案例，因為內容是真實的，赤裸裸的人性衝突，比看虛構的小說還要精彩！    

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 土地法第97條「1.城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。2.約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」這個民國19年的地價標準，所謂公告地價是很低的，本人曾建議總統及內政部應刪除或修正一些不合時宜之法條。內政部長官告知我，土地法太老舊了，應當重新檢討大修。大修茲事體大，要研議到何年何月？不如直接刪除一些不合用的法條才能有效率。 這件事20幾年前，我就跟幾位大咖立法委員提過了，他們都說建議很棒，但當有人告對方占有土地，訴訟拆屋還地，如果有理由，法官則判准，但是被占有的土地求償「不當得利」，類似租金的概念，因為土地法97條明文規定城市地方房屋之租金，法官用這一條來計算租金是有法律根據的，雖然原告覺得不可思議，也太低太低了，但是可以告贏拆屋還地，有些土地都被占有幾十年了，房屋都非常老舊了，但是原告還是很開心的，被告可能感到不服氣，但也要有當年充分的證據保存下來，才有可能告贏原告。所謂官司就是一邊贏一邊輸，幾家歡樂幾家愁，因此，訴訟的開始，檢察官跟法官都會問原告與被告，是否可以和解？如果可以和解，大家可以各退一步，就不用打好幾年的痛苦官司，法官也可以快速結案，去忙其他的案件。 本件官司的爭點為，（一）被告是否為無權占有系爭土地？（二）被告抗辯原告行使權利違反誠信原則及公共利益，有無理由？（三）原告請求被告拆屋還地，及給付相當於租金之不當得利，有無理由？ （一）法官經查，原告先人出租系爭土地，應有分管契約或得到全體共有人同意，然而被告並未提出任何事證證明原告先人是依分管契約得獨自決定出租系爭土地，所以就算原告先人有出租系爭土地給被告先人，但依民法第820條第1項規定，無從拘束其他共有人，更遑論其他共有人之繼受人。被告並未舉證證明，其等為有權占有系爭土地，堪以認定。 （二）行使權力應依照誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文，法官經查，系爭土地為原告等人所共有，目前由被告以系爭房屋占有使用中，被告並未提出事證證明原告有何長期間明知被告無權占有系爭土地之事實，原告即無長期間怠於行使權利可言……。是以，原告本於其權限將系爭土地取回，自屬權利之正當行使，亦無違反誠信原則。綜上各情，被告抗辯原告，行使權利違反誠信原則及公共利益，要非可採。 （三）土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條定有明文。是以，土地法第97條第1項所謂之土地總價額，即指該土地之申報地價。再依平均地權條例第16條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。 法官經查，被告並無占用系爭土地之合法權源，則原告依民法第179條規定，請求被告支付相當於租金之不當得利，自屬有據。法院參酌前揭規定及說明，審酌系爭土地周遭緊鄰各式公寓、華廈、大樓等住宅，亦有多個餐飲店、美髮店、汽車美容等店面，有公車站，生活機能強，法院衡酌上情後，認原告主張以系爭土地申報地價年息10%計算相當租金之不當得利，應屬適當。系爭土地108年至112年之公告地價分別為每平方公尺33,800元至35,600元，系爭地上物占用系爭土地之面積分別為17.39、20.43平方公尺，依此計算，被告相當於租金之不當得利總計為6萬9,264元。被告6人應給付原告每人1萬1,544元，為有理由。逾此範圍的請求，則屬無據。另外自113年1月1日起，原告得請求被告按月給付相當於租金之不當得利各為198元。自拆屋還地之日起，均屬有據。 綜上所述，原告贏了，被告輸了，了結一段幾十年的故事。光陰飛逝，往事不堪回首啊！  

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 購屋是人生大事，是大部分人一生最大的一筆支付，然而幾十年來房價不斷地竄高，購屋人為了圓夢，或為了「成家立業」，因為自備款不多，需要高額貸款，竟然成了一輩子的屋奴。房價愈高，大家買不起，因此銀行也不斷地提高貸款年限，從20年到30年，甚至40年，不但成了屋奴，竟然當奴隸的時間愈來愈長，一生都在繳房貸，也太悲哀了！這是台灣人很大的悲哀！台灣的房價超級高，世界有名，幾十年前日本東京的房價台灣人仰之彌高，然而日本人衝過頭了，房地產竟然失落了30年，最近幾年才慢慢轉機。很多台灣人很難相信4千萬人口東京大都市，房價竟然只有台北市的一半！購屋人購屋免不了有糾紛，糾紛若無法調解，只好痛苦的花很多錢、很多時間去打官司，這種過程更是更大的悲哀！台灣政府有心，幾十年來想一些辦法壓抑台灣的房價，然而房價卻愈打愈高，顯然歷任的大官不太清楚房價常常大漲的核心關鍵，民眾真是不知所措！這幾年的年輕人直接躺平，少數的錢有人去買車享受，有人出國旅遊，有人去玩股票，天天談論的都是股票！ 有一件官司，買方（原告）購買了1,960萬的房子，第一期款簽約款196萬元，但後來覺得房屋價格顯然不合理，認為仲介公司故意隱匿，讓買方陷於錯誤而簽約。因此買方（原告）依民法第114條、第113條、第179條規定請求回復原狀，或返還不當得利。而且雙方簽約後，碰到政府陸續祭出限貸令等抑制房價政策，致買方申辦之貸款遲遲未經核准，被告（賣方）明知上情，竟然以原告未依約給付完稅款為由，於114年1月14日以存證信函解除系爭契約，並沒收原告已給付之第一期款196萬為懲罰性違約金，雙方皆很火大。 法官經過判斷，認為原告請求被告返還已給付之第一期款196萬元「為無理由」，因為原告主張系爭房地出售價格顯然不合理，仲介公司故意「隱匿上情」，被告提出內政部不動產交易實價查詢服務網頁資料為證，表示原告於簽訂契約時，即已知悉上情，而且兩造（買賣雙方）並且簽名確認等情即足證明。所以自無所謂故意隱匿可言，難認原告有何受到詐欺之情事。 系爭契約第3條雙方就買賣價金之給付約定，其中「第三期款完稅款196萬元」旁加註有「至遲於113年9月13日完成」等文字，因此將該約定記載於系爭契約上。由此可見，原告以尚未繳稅為由，主張其無給付第三期款之義務云云，要無可採。原告未於113年9月13日給付第三期款196萬元，被告因此先後於113年12月3日、113年12月31日寄發存證信函予原告，催告原告給付，勘認原告確已收受被告上開存證信函無訛。然原告仍未給付，被告依系爭契約第8條第2項約定，於114年1月14日存證信函解除系爭契約，並沒收原告已給付之第一期款196萬元，法官認為「即屬有據」。 原告主張其未能依約給付買賣價金，係因不可歸責之事由致給付不能，應免除給付義務，且得請求返還已給付之第一期款196萬元云云，法官判斷，洵屬無據。 原告依民法第252條規定，請求酌減懲罰性違約金為無理由，再按縱約定違約金為過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利已事實所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已衡酌自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，亦有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。 總之，買方（原告）為了希望簽約款196萬元可以不被「被告」 沒收，一場官司都要辛苦很久很久，雙方都會感到心力交瘁。但是買方事與願違，告輸了！

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 多年來政府多次打房，經過一段時間後效果不彰，房市依然熱絡，房價上漲，一年多前最嚴厲的一次打房，是眾所皆知的限制銀行貸款成數，購屋人措手不及，2千萬的房子少了一成貸款就是2百萬，2成貸款就是4百萬，很難在短期內籌措出來，因此引發了買賣雙方購屋的糾紛，甚至因而買賣破局，買房不成，賣房不成，這都是報章媒體常有報導的人間慘事。有些案件因為雙方協調不成，只得對簿公堂！ 有一件購屋糾紛是成交金額1,500萬，買賣雙方簽約，買方繳了簽約金150萬，希望跟銀行貸款8成1,200萬，卻不能如願，鬧上公堂。原告（買方）主張因為貸款成數不足致無法履約，系爭契約第8條第2項約定的懲罰性違約金過高，但為被告（賣方）所否認，賣方主張沒收原告已付150萬元價金，被告以書面通知的方式解除雙方契約，主張沒收原告已付價金150萬元作為懲罰性賠償金。 當事人得約定債務人與債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文「1.當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。2.違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」 違約金有賠償性違約及懲罰性違約金，其性質及作用各自不同，前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金之外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金之外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負一切賠償責任，均不受影響。再者，約定違約金是否過高？在前者係以債權人所受之損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌之因素並不相同（最高法院111年度台上字第639號判決意旨參照）約定之違約金額過高者，法院得滅至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。 法官經查，原告固稱因中央銀行實施限貸令，且各家銀行就系爭房地鑑價結果至多僅約1,300萬元，致原告委由地政士向各家銀行試算貸款額度之結果，原告得以貸款之金額至多僅1,000萬元，故無法繼續履約等語，並提出各家銀行試算貸款額度結果表為證，惟原告於簽訂系爭契約前，本即得透過各種公開資訊評估買受價格、自身經濟狀況及履約能力等，以決定是否購買、系爭契約如何約定較符合自身經濟狀況，且兩造並無經濟狀況或締約能力顯不相當之情，足認兩造已經衡量經濟能力、履約意願、違約責任等全部因素，始決意簽訂系爭契約，則原告因未妥適評估、諮詢銀行對於系爭房地之鑑價可能結果即冒然與被告簽立系爭契約，堪認系爭契約最終經被告解除係全可歸責於原告。 但是法官認為賣方沒收違約金全數有過高之情，爰依民法第252條規定，沒收違約金酌減至75萬元，以符兩造利益的平衡。綜上所述，賣方對買方之違約金債權逾75萬元部分不存在，被告應同意賣方向建經公司領取系爭履保專戶內的75萬元為有理由，應予准許。逾此範圍的請求則無理由，應予駁回。也就是賣方的簽約金150萬，不能全部沒收，可領回75萬。

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任） 20年來，台灣房地產交易非常熱絡，每年光是中古屋的交易就高達30萬件左右。30萬件被觀察為景氣熱絡的起點，有時候甚至到達40萬件，20幾年來房價漲了數倍，地價漲了更多倍，消費者被漲得頭暈腦脹，縱然如此離譜的上漲，最近幾年每年中古屋交易量大部分超過30萬件，因而房租也漲得很離譜，可憐天下租屋人！每年30萬件當然會有部分的消費糾紛，內政部每3個月都會統計公布交易糾紛的原因，態樣高達數十種，下面所講的判決書則是關於仲介費用的糾紛。這種糾紛也是很多，只是內容細節不大一樣。 房屋買方認為原告（房屋仲介公司）違反民法第567條規定（1.居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。2.以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。），就訂約事項未盡調查義務，且其行為違反誠信原則，致出賣人受有利益，依民法第571條規定「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」，不得請求給付報酬。退一步言，或其報酬應酌減。 法官經查，買方抗辯房仲公司就與其間之居間契約，有關系爭不動產之居間服務有疏失未竟調查義務，且其行為違反誠信原則，所以該房仲公司不得請求給付報酬，或該報酬應予酌減云云。 法官認為，「並無可取」。因為本件房仲公司既然已經完成買方所委託就系爭不動產買賣的居間契約，並與簽立系爭買賣契約，同時亦簽立給付報酬為74萬元之系爭確認單，其數額與買方所簽立的系爭承諾書約定給付總價2%之服務報酬相符（計算式：37,000,000×2/100=740,000），所以原告請求被告給付74萬元，並無不合。 原告（房仲公司）主張依系爭契約系爭承諾書所載，被告應於契約成立時給付服務報酬，系爭契約係於110年11月21日成立，請求其自翌日即110年11月22日給付遲延利息，法官經查認為原告主張本件遲延利息應自110年11月22日起算尚屬無據。民法第229條第2項規定「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」民法第233條第1項前段規定「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」法官經查，原告請求自該書狀繕本送達翌日即111年11月26日起，給付法定遲延利息，「即屬有據」。逾上開請求範圍，尚屬無據。綜上所述，原告依民法第565條「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、第568條「1.居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。2.契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。」有關居間之法律關係，請求被告給付居間報酬74萬元及自111年11月26日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息。法官認為「為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回」。 房仲公司經過漫長的訴訟程序，打贏被告，這也是不容易的。法院案件堆積如山，法官跟書記官疲於奔命，官司是否可以打贏，雙方捲入痛苦的法律戰爭，人人沒有把握，當事人除了與律師不斷溝通研究，不斷努力了解與研究法條，成敗與否只能交給上帝！

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 介紹房子買賣或介紹房子出租，多年來被稱為「中人」或「牽猴子」，法官的判決書則稱為「居間人」，因為房子的金額龐大，租金也不是小數目，多年來常有一些糾紛，甚至告到法院對簿公堂！政府為了減少及處理這些糾紛與保護消費者，在民國88年有革命性的改變，立法院公布了不動產經紀業管理條例，規範了要介紹房子買賣或租賃房子需成立不動產經紀公司（即不動產仲介公司或不動產代銷公司），成立公司後，強制要參加同業公會，並且每家公司最少要繳不動產經紀業保證金新台幣25萬，同時從業人員必須考上不動產經紀營業員證照（內政部主辦的訓練與考試）。 同時，每家公司最少要有一位考上考試院主辦的不動產經紀人普考證照，這家公司才能營業！當然考上不動產經紀人也可以從事房地產買賣仲介及租賃仲介。民國88年是景氣非常不佳、政治不安定的年代，房地產同業突然必須通過國家級證照才能執業，壓力是很巨大的，內心是恐慌的。更沒想到88年9月21日發生了南投台中大地震，死傷沉重，許多大樓倒塌，震驚了全台灣，也讓政府檢視了建築法規要更嚴格。 27年過去了，大家可能聽到不少仲介公司、代銷公司因為廣告內容不符法律的規定，被處罰6到30萬元，也是令人心慌與震驚。但是不太清楚沒有房地產證照或者有考上證照，但是沒有進入房地產仲介或代銷公司，竟然被處罰高達10到30萬的罰鍰，甚至很不清楚某些人不但沒有證照，還長達幾年繼續從事仲介，被檢舉到法院，竟然有1年以下有期徒刑！（不動產經紀業管理條例第32條）本人看了多本不合法從業人員被判刑的案例，亦感到心驚與浩歎！ 例如有一位甲女士，自民國102年1月間起，多次以個人名義，利用網際網路在591房屋交易網站上刊登不動產出租廣告，而經營不動產租賃仲介業務，結果被檢舉，被台北市政府地政局處以新台幣10萬元罰鍰，並禁止其營業，然而甲女士可能因為生計，雖明知其已遭禁止營業，仍基於繼續經營不動產租賃仲介業務之犯意，繼續在交易網站上刊登不動產出租廣告達46筆，並收取服務費，遭民眾檢舉。經台北市政府地政局人員據報執行稽查後，始查悉上情。 案經台北市政府函請地方法院檢察署檢察官偵查後，聲請簡易判決處刑。被告在法院任意性自白（即沒有壓迫下真心坦承），核與事實相符，應可採信。本案事證明確，被告犯行洵勘認定，應予以依法論科。根據不動產經紀業管理條例32條「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」本條明白規定，沒有不動產證照或有證照卻沒有進入仲介公司、代銷公司會有高額的處罰新臺幣10萬到30萬，如果不合法繼續從事仲介或代銷，甚至可能有1年以下有期徒刑，一般民眾不太了解有這一條，看了法條也看不大懂，甚至也不相信，區區中人仲介，怎可能會被判刑？！本案被處「拘役伍拾日，如易科罰金，以新臺幣一千元折算一日」。 所謂繼續營業罪，按刑事若干犯罪行為態樣，本質上原具有反覆、延續實行之特徵，立法時既予特別歸類，定為犯罪構成要件之行為要素，則行為人基於概括之犯意，在密切接近之一定時、地持續實行之複次行為，倘依社會通念，於客觀上認為符合一個反覆、延續性之行為觀念者，於刑法評價上，即應僅成立一罪。學理上所稱「集合犯」之職業性、營業性或收集性等具有重複特質之犯罪均屬之。 每個人平常應該多研讀一些法律的書，研讀 法條，不然遇到法律糾紛，就會吃虧很大。亡羊補牢太辛苦了，甚至後悔莫及了！

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產，物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 根據政府的統計，多年來房屋買賣的消費糾紛，買到漏水屋一直是糾紛排行榜的第一名第二名，民法第360條「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」所謂物的瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年臺上字第1173號裁判意旨參照）。 買方（原告）主張被告於出賣系爭房屋時確有保證系爭房屋無漏水瑕疵之情。法官查兩造於買賣系爭房屋時，被告於112年7月13日在不動產標的現況說明曁確認書項次21：「……建物現是否有滲漏水或水痕情形」，勾選「否」之情，有標的物現況說明書在卷可佐，堪認原告係購買無滲漏水之房屋，前開標的物現況說明書始有上開項目欄位之問題被告勾選，再經被告簽名確認。被告既在上開欄位勾選「否」，確認系爭房屋係屬無滲漏水之狀態，實已就系爭房屋品質為保證。 原告主張：系爭房屋於交屋後，原告始發現系爭房屋之廁所、廁所連接客廳牆面有滲水及壁癌、地面濕氣滲水等情，業據提出照片為證，而就系爭房屋之客廳牆面、廁所是否有滲漏水之瑕疵及為何，如有滲漏水之其合理之修復方法及費用為何之爭執，經法院囑託社團法人新北市建築師公會鑑定，鑑定結果略為：鑑定分析：⋯⋯⋯鑑定標的物4樓客廳靠廁所牆面研判無滲漏水損害瑕疵，廁所靠走道及厨房墻面的底部有水痕及油漆剝落等現象，研判為廁所地坪防水功能不良或失效所致。鑑定結果：（一）······廁所靠走道及厨房牆脚研判有滲水損害瑕疵。（二）⋯⋯廁所所受之滲漏水損害情形為牆面有水痕及油漆剝落現象，位置在靠走道及廚房的牆面下段，範圍約地坪往上25公分内」等情，有該公會114年11月5日新北市建師鑑字第408號函覆之鑑定報告書可佐，堪認系爭房屋之廁所靠走道及廚房牆腳有滲漏水損害之瑕疵。足徵原告主張系爭房屋之前開漏水瑕疵是在被告交屋時即存在，欠缺被告以系爭買賣契約保證之品質等語屬實，被告空言辯稱不知系爭房屋有漏水等語，自無可採。綜上，被告於締約時，保證系爭房屋並無滲漏水情形，然系爭房屋於交屋時即存在系爭漏水瑕疵，是原告依民法第360條規定，請求被告賠償損害，即屬有據。 法官認為，原告請求被告賠償損害，為有理由。因此本案件買到漏水屋，關於原告得請求賠償之損害額為何？法官依系爭鑑定報告結果：「鑑定結果：⋯（三）有關鑑定標的物4樓系爭廁所滲漏水所致損害回復原狀之合理費用，鑑定標的物廁所滲漏水修復費用估算表所示，表內可以區分料及工資的工項鑑定人皆分開列項，餘無法區分的工項則按工程慣例列示，有關修復費用經估算約為297,160元」等情，有系爭鑑定報告書足參，經核前開修復區域、項目、位置，均為系爭滲漏水必要之修繕，原告依民法第359條規定，主張以修復系爭瑕疵費用於297,160元之範圍內，請求減少價金，並依不當得利請求返還，自無不合。逾此所為請求，則屬無據。 每本判決書皆為人間慘事，一定是訴訟前雙方談不攏，無法調解，不得已才告到法院。並要支付律師費、法官裁判費等。孟子曰：「余豈好辯哉，余不得已也！」現代社會的訴訟非常多，法院已經承載不了，檢察官、法官、書記官等皆非常疲累，古聖孟子的話，可改為「余豈好訟哉，余不得已也！」本件爭執較為單純，本件被告經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，法官原告之聲請，由其一造辯論而為判決，即被告應給付原告新台幣約30萬元。

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 這是一個專家的時代，也是需要考證照的時代，許多行業都需要到考試院或政府機關考相關的證照，有了證照，才能執業，政府納入管理，以保護消費者，讓行業有正常合理的秩序。專家若有不法的行為，相關法律都有罰則，或移送法辦。例如地政士法第6條、不動產估價師法第4條、不動產經紀業管理條例第30、31、32條都有明文規定，法條不容易記住，也很容易健忘，因此專家應當常常複習，以免不慎而觸法，那就得不償失了！ 民國111年有一件刑事判決，有位地政士因跟當事人做了不妥當的建議，而觸犯了修正前稅捐稽徵法第43條第2項、第1項之幫助逃漏稅捐罪，處有期徒刑6個月，如易科罰金以新台幣一千元折算一日，犯罪所得沒收。 甲地政士負責受託辦理土地登記及有關稅務事項，為稅捐稽徵法所規定執行業務合法代理人。本判決緣於乙父欲將名下不動產無償贈與丙子為由，委託由甲地政士辦理不動產所有權移轉登記，及有關稅務事項。甲地政士明知乙父與丙子就上開不動產，實際上並無買賣關係存在，但甲地政士告知乙丙兩人若以「贈與」為所有權移轉登記的原因，依土地稅法第5條之規定，納稅義務人丙須依一般稅率經核課較高額之土地增值稅，無法適用土地税法第34條第1項出售自用住宅用地之土地增值稅優惠稅率；然若以「二親等間買賣」作為所有權移轉登記之原因，納稅義務人可適用土地稅法第34條第1項之惠稅率，使乙、丙誤信同意按「二親等間買賣」辦理。甲為獲取不法報酬，並使丙得以適用優惠稅率而逃漏土地增值稅，甲遂基於使公務員登載不實之犯意，決定佯以「買賣」作為上開不動產之所有權移轉登記原因，由甲代為填具「土地登記申請書」、「土地所有權買賣移轉契約書」………等不實內容，由甲地政士於108年，佯以「買賣」為所有權移轉登記原因，並檢附上揭不實之「土地登記申請書」、「土地所有權買賣移轉契約書」、「土地增值稅（土地現值）申報書」及業已繳款完畢之「土地增值税缴款書」等文件，一併持向地政事務所行使，據以申請將本案土地移轉登記至丙名下；嗣不知情之地政事務所承辦公務員經形式審查後，乃將「丙以買賣為由取得本案土地所有權」之不實事項，以電腦登載方式登載於其職務所掌管之土地登記簿等公文書上，並據以核發丙為上開土地所有權人之土地所有權狀乙份，足以生損害於地政機關對於不動產登記管理及稅捐稽徵機對於土地增值稅核課之正確性。而甲以此等幫助丙藉由詐術而逃漏土地增值稅捐之方式，使本案土地逃漏按一般税率與優惠稅率核課之土地增值稅差額數十萬元，並獲得丙所給付辦理本案土地所有權移轉登記及有關稅務事項後之報酬1萬元。 本件地政士報酬僅有1萬元，卻做了不妥當不合法之建議，觀諸許多行業的專家，因為不小心不謹慎也會做了不妥當的建議，乃至於得不償失，請大家務必慎之慎之！

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任） 都市更新條例公布於民國87年11月，已經長達28年，成效不彰，因為整個談判與會議的過程都非常冗長，大部分案例都沒有談成，政府也很努力地經過了多次的修法，並特別在民國106年公布推出了「都市危險老舊加速重建條例」，法條很精簡，只有13條，文字內容也不多，反而成效相對很好，特別是地主人數比較少的案例，很容易成案，順利往前推動。 都市更新條例條文很多，共有88條，每一個條文內容很多，很多老百姓也看不大懂，反而笨重難行。然而28年過去了，沒有談成的老房子又更為老舊，很難居住了。台灣有這麼多老房子，大部分又談不攏，第一線的推動人員非常辛苦，根本賺不到錢。很多都市更新公司虧錢而黯然退場，反而民間的合建，建設公司直接與地主談判，當然也是很辛苦，但是效率更好。 多年過去了，都市更新的談判當然會有糾紛，甚至要對簿公堂，這是一件非常痛苦與漫長的事。如果被告是政府的話，以政府對法規的熟悉與專業，要告政府根本是很難勝訴的，勝訴率大約只有1%~5%，難如上青天啊！台北高等行政法院112年5月17日辯論終結，法官的判決書主文是「原處分撤銷，訴訟費用由被告負擔」，被告即是台北市政府。原告是台北市士林區某某段的土地所有權人，不同意該筆土地被劃入系爭都更事業計畫之更新單元範圍，不服原處分而提起本件訴訟，因為原告始終無意參加系爭都更案，想保留店面供生活使用，原告主張實施者及參加人未與原告溝通，不了解也不想解決原告的疑慮，長期以來該土地地主都是處於被忽略情況，被告台北市政府應該認真執行公權力，原告多次陳情表達意見，被告都只回應實施者應持續溝通。但實施者一直拖延，並沒有善意回應。法官認為主管機關應核實審查都更事業計畫的公益性及必要性，尤須重視不同意而強制參與該都更事業計畫者之財產權居住自由所受限制。所稱公益性及必要性，不能只因符合修正前都更條例第6條所定各款情形之一，也不能只以不同意參與的土地無法劃定更新單元為由，應併予考量如更新單元未包括不同意參與之土地，更新工作是否不能合理進行，或不能達到土地再開發利用或改善居住環境目的，並審慎審查不同意者之土地及建築物部分，對該都更單元之進行更新是否不可或缺及必要。 而且，都市更新的實施涉及政治、經濟、社會、實質環境及居民權利等因素考量，本質屬國家或地方自治團體之公共事務，故縱使基於事實上需要及引入民間活力之政策考量，而以法律規定人民在一定條件下得申請自行辦理，國家或地方自治團體仍須以公權力為必要之監督及審查决定。……而於土地及合法建築物所有權人自行組織更新團體實施之情形，主管機關……對都更事業計畫所為之核定，乃主管機關依法定程就都更事業計畫，賦予法律上拘束力之公權力行為，性質屬行政處分。內政部並於103年4月25日修正都更條例施行細則增訂第11條之1規定：「各級主管機關依本條例第19條、第19條之1、第29條及第29條之1規定核定都市更新事業計畫及權利變換計畫前，應舉行聽證：各級主管機關核定前，應斟酌聽證全部結果，並說明採納及不採納之理由」。 法官經查，原告始終未曾同意參加系爭都更案等節，其等於108年9月27日聽證會並再次重申不同意參加都更之本意，惟觀之審議會108年11月22日第398次會議紀錄及該次會議之提案資料或幹事書面意見，無論是幹事的複審意見、提案討論的審查意見或108年11月22日當日討論內容，均未見就原告379地號土地之劃入或劃出系爭都更單元，討論如何實質影響本件都更工作之進行；併就更新對都市環境、機能的改善與原告因都更被強制喪失土地所有權而領受補償金之損害，予以利益衡量之檢視及綜合評價；系爭都更單元於劃出379地號土地後，如仍符合都更單元劃定基準，在鄰地建物仍多屬民國58年間即建築完成房屋、對本件更新單元內367地號土地上52年9月1日即建築完成之10133建號建物，仍採整建維護處理方式之情形下，強制劃入379地號土地，究有何更新所欲維護公益的關聯性及急迫性？379地號土地對於系爭都更事業計畫究有如何程度的不可或缺？劃入的結果，是不是以破壞原告所有權之手段，來增進他人私益而已？舉凡此等被告理當審慎審查並說理的公益性及必要性面向，審議會未經討論即作出「民眾所述不同意都更之意見，請實施者持續溝通協調整合」之決議內容，該次審議會就系爭都更事業計畫所為修正通過之决議，明顯是違反正當行政程序、未經實質審查的恣意判斷，不符憲法保障人民財產權之意旨，則被告據以所為准予核定實施系爭都更事業計畫之決定，於法當然有誤而不能維持。因此，地主原告勝訴，台北市政府敗訴。這是難得一見的判決。