文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 介紹房子買賣或介紹房子出租，多年來被稱為「中人」或「牽猴子」，法官的判決書則稱為「居間人」，因為房子的金額龐大，租金也不是小數目，多年來常有一些糾紛，甚至告到法院對簿公堂！政府為了減少及處理這些糾紛與保護消費者，在民國88年有革命性的改變，立法院公布了不動產經紀業管理條例，規範了要介紹房子買賣或租賃房子需成立不動產經紀公司（即不動產仲介公司或不動產代銷公司），成立公司後，強制要參加同業公會，並且每家公司最少要繳不動產經紀業保證金新台幣25萬，同時從業人員必須考上不動產經紀營業員證照（內政部主辦的訓練與考試）。 同時，每家公司最少要有一位考上考試院主辦的不動產經紀人普考證照，這家公司才能營業！當然考上不動產經紀人也可以從事房地產買賣仲介及租賃仲介。民國88年是景氣非常不佳、政治不安定的年代，房地產同業突然必須通過國家級證照才能執業，壓力是很巨大的，內心是恐慌的。更沒想到88年9月21日發生了南投台中大地震，死傷沉重，許多大樓倒塌，震驚了全台灣，也讓政府檢視了建築法規要更嚴格。 27年過去了，大家可能聽到不少仲介公司、代銷公司因為廣告內容不符法律的規定，被處罰6到30萬元，也是令人心慌與震驚。但是不太清楚沒有房地產證照或者有考上證照，但是沒有進入房地產仲介或代銷公司，竟然被處罰高達10到30萬的罰鍰，甚至很不清楚某些人不但沒有證照，還長達幾年繼續從事仲介，被檢舉到法院，竟然有1年以下有期徒刑！（不動產經紀業管理條例第32條）本人看了多本不合法從業人員被判刑的案例，亦感到心驚與浩歎！ 例如有一位甲女士，自民國102年1月間起，多次以個人名義，利用網際網路在591房屋交易網站上刊登不動產出租廣告，而經營不動產租賃仲介業務，結果被檢舉，被台北市政府地政局處以新台幣10萬元罰鍰，並禁止其營業，然而甲女士可能因為生計，雖明知其已遭禁止營業，仍基於繼續經營不動產租賃仲介業務之犯意，繼續在交易網站上刊登不動產出租廣告達46筆，並收取服務費，遭民眾檢舉。經台北市政府地政局人員據報執行稽查後，始查悉上情。 案經台北市政府函請地方法院檢察署檢察官偵查後，聲請簡易判決處刑。被告在法院任意性自白（即沒有壓迫下真心坦承），核與事實相符，應可採信。本案事證明確，被告犯行洵勘認定，應予以依法論科。根據不動產經紀業管理條例32條「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」本條明白規定，沒有不動產證照或有證照卻沒有進入仲介公司、代銷公司會有高額的處罰新臺幣10萬到30萬，如果不合法繼續從事仲介或代銷，甚至可能有1年以下有期徒刑，一般民眾不太了解有這一條，看了法條也看不大懂，甚至也不相信，區區中人仲介，怎可能會被判刑？！本案被處「拘役伍拾日，如易科罰金，以新臺幣一千元折算一日」。 所謂繼續營業罪，按刑事若干犯罪行為態樣，本質上原具有反覆、延續實行之特徵，立法時既予特別歸類，定為犯罪構成要件之行為要素，則行為人基於概括之犯意，在密切接近之一定時、地持續實行之複次行為，倘依社會通念，於客觀上認為符合一個反覆、延續性之行為觀念者，於刑法評價上，即應僅成立一罪。學理上所稱「集合犯」之職業性、營業性或收集性等具有重複特質之犯罪均屬之。 每個人平常應該多研讀一些法律的書，研讀 法條，不然遇到法律糾紛，就會吃虧很大。亡羊補牢太辛苦了，甚至後悔莫及了！

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產，物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 根據政府的統計，多年來房屋買賣的消費糾紛，買到漏水屋一直是糾紛排行榜的第一名第二名，民法第360條「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」所謂物的瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年臺上字第1173號裁判意旨參照）。 買方（原告）主張被告於出賣系爭房屋時確有保證系爭房屋無漏水瑕疵之情。法官查兩造於買賣系爭房屋時，被告於112年7月13日在不動產標的現況說明曁確認書項次21：「……建物現是否有滲漏水或水痕情形」，勾選「否」之情，有標的物現況說明書在卷可佐，堪認原告係購買無滲漏水之房屋，前開標的物現況說明書始有上開項目欄位之問題被告勾選，再經被告簽名確認。被告既在上開欄位勾選「否」，確認系爭房屋係屬無滲漏水之狀態，實已就系爭房屋品質為保證。 原告主張：系爭房屋於交屋後，原告始發現系爭房屋之廁所、廁所連接客廳牆面有滲水及壁癌、地面濕氣滲水等情，業據提出照片為證，而就系爭房屋之客廳牆面、廁所是否有滲漏水之瑕疵及為何，如有滲漏水之其合理之修復方法及費用為何之爭執，經法院囑託社團法人新北市建築師公會鑑定，鑑定結果略為：鑑定分析：⋯⋯⋯鑑定標的物4樓客廳靠廁所牆面研判無滲漏水損害瑕疵，廁所靠走道及厨房墻面的底部有水痕及油漆剝落等現象，研判為廁所地坪防水功能不良或失效所致。鑑定結果：（一）······廁所靠走道及厨房牆脚研判有滲水損害瑕疵。（二）⋯⋯廁所所受之滲漏水損害情形為牆面有水痕及油漆剝落現象，位置在靠走道及廚房的牆面下段，範圍約地坪往上25公分内」等情，有該公會114年11月5日新北市建師鑑字第408號函覆之鑑定報告書可佐，堪認系爭房屋之廁所靠走道及廚房牆腳有滲漏水損害之瑕疵。足徵原告主張系爭房屋之前開漏水瑕疵是在被告交屋時即存在，欠缺被告以系爭買賣契約保證之品質等語屬實，被告空言辯稱不知系爭房屋有漏水等語，自無可採。綜上，被告於締約時，保證系爭房屋並無滲漏水情形，然系爭房屋於交屋時即存在系爭漏水瑕疵，是原告依民法第360條規定，請求被告賠償損害，即屬有據。 法官認為，原告請求被告賠償損害，為有理由。因此本案件買到漏水屋，關於原告得請求賠償之損害額為何？法官依系爭鑑定報告結果：「鑑定結果：⋯（三）有關鑑定標的物4樓系爭廁所滲漏水所致損害回復原狀之合理費用，鑑定標的物廁所滲漏水修復費用估算表所示，表內可以區分料及工資的工項鑑定人皆分開列項，餘無法區分的工項則按工程慣例列示，有關修復費用經估算約為297,160元」等情，有系爭鑑定報告書足參，經核前開修復區域、項目、位置，均為系爭滲漏水必要之修繕，原告依民法第359條規定，主張以修復系爭瑕疵費用於297,160元之範圍內，請求減少價金，並依不當得利請求返還，自無不合。逾此所為請求，則屬無據。 每本判決書皆為人間慘事，一定是訴訟前雙方談不攏，無法調解，不得已才告到法院。並要支付律師費、法官裁判費等。孟子曰：「余豈好辯哉，余不得已也！」現代社會的訴訟非常多，法院已經承載不了，檢察官、法官、書記官等皆非常疲累，古聖孟子的話，可改為「余豈好訟哉，余不得已也！」本件爭執較為單純，本件被告經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，法官原告之聲請，由其一造辯論而為判決，即被告應給付原告新台幣約30萬元。

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 這是一個專家的時代，也是需要考證照的時代，許多行業都需要到考試院或政府機關考相關的證照，有了證照，才能執業，政府納入管理，以保護消費者，讓行業有正常合理的秩序。專家若有不法的行為，相關法律都有罰則，或移送法辦。例如地政士法第6條、不動產估價師法第4條、不動產經紀業管理條例第30、31、32條都有明文規定，法條不容易記住，也很容易健忘，因此專家應當常常複習，以免不慎而觸法，那就得不償失了！ 民國111年有一件刑事判決，有位地政士因跟當事人做了不妥當的建議，而觸犯了修正前稅捐稽徵法第43條第2項、第1項之幫助逃漏稅捐罪，處有期徒刑6個月，如易科罰金以新台幣一千元折算一日，犯罪所得沒收。 甲地政士負責受託辦理土地登記及有關稅務事項，為稅捐稽徵法所規定執行業務合法代理人。本判決緣於乙父欲將名下不動產無償贈與丙子為由，委託由甲地政士辦理不動產所有權移轉登記，及有關稅務事項。甲地政士明知乙父與丙子就上開不動產，實際上並無買賣關係存在，但甲地政士告知乙丙兩人若以「贈與」為所有權移轉登記的原因，依土地稅法第5條之規定，納稅義務人丙須依一般稅率經核課較高額之土地增值稅，無法適用土地税法第34條第1項出售自用住宅用地之土地增值稅優惠稅率；然若以「二親等間買賣」作為所有權移轉登記之原因，納稅義務人可適用土地稅法第34條第1項之惠稅率，使乙、丙誤信同意按「二親等間買賣」辦理。甲為獲取不法報酬，並使丙得以適用優惠稅率而逃漏土地增值稅，甲遂基於使公務員登載不實之犯意，決定佯以「買賣」作為上開不動產之所有權移轉登記原因，由甲代為填具「土地登記申請書」、「土地所有權買賣移轉契約書」………等不實內容，由甲地政士於108年，佯以「買賣」為所有權移轉登記原因，並檢附上揭不實之「土地登記申請書」、「土地所有權買賣移轉契約書」、「土地增值稅（土地現值）申報書」及業已繳款完畢之「土地增值税缴款書」等文件，一併持向地政事務所行使，據以申請將本案土地移轉登記至丙名下；嗣不知情之地政事務所承辦公務員經形式審查後，乃將「丙以買賣為由取得本案土地所有權」之不實事項，以電腦登載方式登載於其職務所掌管之土地登記簿等公文書上，並據以核發丙為上開土地所有權人之土地所有權狀乙份，足以生損害於地政機關對於不動產登記管理及稅捐稽徵機對於土地增值稅核課之正確性。而甲以此等幫助丙藉由詐術而逃漏土地增值稅捐之方式，使本案土地逃漏按一般税率與優惠稅率核課之土地增值稅差額數十萬元，並獲得丙所給付辦理本案土地所有權移轉登記及有關稅務事項後之報酬1萬元。 本件地政士報酬僅有1萬元，卻做了不妥當不合法之建議，觀諸許多行業的專家，因為不小心不謹慎也會做了不妥當的建議，乃至於得不償失，請大家務必慎之慎之！

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任） 都市更新條例公布於民國87年11月，已經長達28年，成效不彰，因為整個談判與會議的過程都非常冗長，大部分案例都沒有談成，政府也很努力地經過了多次的修法，並特別在民國106年公布推出了「都市危險老舊加速重建條例」，法條很精簡，只有13條，文字內容也不多，反而成效相對很好，特別是地主人數比較少的案例，很容易成案，順利往前推動。 都市更新條例條文很多，共有88條，每一個條文內容很多，很多老百姓也看不大懂，反而笨重難行。然而28年過去了，沒有談成的老房子又更為老舊，很難居住了。台灣有這麼多老房子，大部分又談不攏，第一線的推動人員非常辛苦，根本賺不到錢。很多都市更新公司虧錢而黯然退場，反而民間的合建，建設公司直接與地主談判，當然也是很辛苦，但是效率更好。 多年過去了，都市更新的談判當然會有糾紛，甚至要對簿公堂，這是一件非常痛苦與漫長的事。如果被告是政府的話，以政府對法規的熟悉與專業，要告政府根本是很難勝訴的，勝訴率大約只有1%~5%，難如上青天啊！台北高等行政法院112年5月17日辯論終結，法官的判決書主文是「原處分撤銷，訴訟費用由被告負擔」，被告即是台北市政府。原告是台北市士林區某某段的土地所有權人，不同意該筆土地被劃入系爭都更事業計畫之更新單元範圍，不服原處分而提起本件訴訟，因為原告始終無意參加系爭都更案，想保留店面供生活使用，原告主張實施者及參加人未與原告溝通，不了解也不想解決原告的疑慮，長期以來該土地地主都是處於被忽略情況，被告台北市政府應該認真執行公權力，原告多次陳情表達意見，被告都只回應實施者應持續溝通。但實施者一直拖延，並沒有善意回應。法官認為主管機關應核實審查都更事業計畫的公益性及必要性，尤須重視不同意而強制參與該都更事業計畫者之財產權居住自由所受限制。所稱公益性及必要性，不能只因符合修正前都更條例第6條所定各款情形之一，也不能只以不同意參與的土地無法劃定更新單元為由，應併予考量如更新單元未包括不同意參與之土地，更新工作是否不能合理進行，或不能達到土地再開發利用或改善居住環境目的，並審慎審查不同意者之土地及建築物部分，對該都更單元之進行更新是否不可或缺及必要。 而且，都市更新的實施涉及政治、經濟、社會、實質環境及居民權利等因素考量，本質屬國家或地方自治團體之公共事務，故縱使基於事實上需要及引入民間活力之政策考量，而以法律規定人民在一定條件下得申請自行辦理，國家或地方自治團體仍須以公權力為必要之監督及審查决定。……而於土地及合法建築物所有權人自行組織更新團體實施之情形，主管機關……對都更事業計畫所為之核定，乃主管機關依法定程就都更事業計畫，賦予法律上拘束力之公權力行為，性質屬行政處分。內政部並於103年4月25日修正都更條例施行細則增訂第11條之1規定：「各級主管機關依本條例第19條、第19條之1、第29條及第29條之1規定核定都市更新事業計畫及權利變換計畫前，應舉行聽證：各級主管機關核定前，應斟酌聽證全部結果，並說明採納及不採納之理由」。 法官經查，原告始終未曾同意參加系爭都更案等節，其等於108年9月27日聽證會並再次重申不同意參加都更之本意，惟觀之審議會108年11月22日第398次會議紀錄及該次會議之提案資料或幹事書面意見，無論是幹事的複審意見、提案討論的審查意見或108年11月22日當日討論內容，均未見就原告379地號土地之劃入或劃出系爭都更單元，討論如何實質影響本件都更工作之進行；併就更新對都市環境、機能的改善與原告因都更被強制喪失土地所有權而領受補償金之損害，予以利益衡量之檢視及綜合評價；系爭都更單元於劃出379地號土地後，如仍符合都更單元劃定基準，在鄰地建物仍多屬民國58年間即建築完成房屋、對本件更新單元內367地號土地上52年9月1日即建築完成之10133建號建物，仍採整建維護處理方式之情形下，強制劃入379地號土地，究有何更新所欲維護公益的關聯性及急迫性？379地號土地對於系爭都更事業計畫究有如何程度的不可或缺？劃入的結果，是不是以破壞原告所有權之手段，來增進他人私益而已？舉凡此等被告理當審慎審查並說理的公益性及必要性面向，審議會未經討論即作出「民眾所述不同意都更之意見，請實施者持續溝通協調整合」之決議內容，該次審議會就系爭都更事業計畫所為修正通過之决議，明顯是違反正當行政程序、未經實質審查的恣意判斷，不符憲法保障人民財產權之意旨，則被告據以所為准予核定實施系爭都更事業計畫之決定，於法當然有誤而不能維持。因此，地主原告勝訴，台北市政府敗訴。這是難得一見的判決。  

. 文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 如果沒有法律上的原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利的受領人應返還之利益，依其利益的性質不能返還，應償還其價額，這個在民法第179條前段、第181條但書分別訂有明文。如果無權占有他人的土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，所以如果無權占有他人之房屋，加害人應返還的不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。 佔用土地既然獲得相當於租金的利益，則依照通常的觀念，租金就不便宜了。如果佔用多年，那更是大筆金額。然而許多判決書判下來卻是小小的金額，這也是顛覆民眾的普通常識了。因為租金的標準並非一般市場的標準，民國19年古老的土地法有關於租金的規定，以現在的市場標準來看，是非常低的。然而因為這個法律還在，法官就會引用，土地法第97條第1項規定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」第105條規定「第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」土地法第97條所謂土地價額依照法定地價；土地所有權人依照土地法所申報的地價為法定地價；土地所有權人未於公告時間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第46條分別訂有明文，又按基地租金的數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地的位置，工商業繁榮的程度，承租人利用基地的經濟價值，及所受利益等項，並與鄰地租金相比較以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額。（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照） 113年有一件判決書提到，系爭土地於108年1月至112年1月間之公告地價均為每平方公尺7,500元，113年1月之公告地價均為每平方公尺7,800元，有系爭土地之公告地價查詢可參，而系爭增建物占用系爭土地面積合計共為17.35平方公尺（計算式：0.6+0.88+2.05+2.04+1.66+9.04+0.63+0.45=17.35），有新北市新店地政事務所土地複丈成果圖為憑。另參以系爭土地位在新北市新店區山區內，附近無捷運站且鄰近多為老舊房舍，交通及生活機能難認便利等情，有本院現場履勘照片為憑，本院審酌系爭土地之使用現況，及所在地點商業繁榮程度、交通便利程度等情形，認以系爭土地申報地價年息5%計算相當於租金之不當得利較為允妥。從而，請求被告給付本件起訴前5年內相當租金不當得利2萬6,077元【計算式：（7,500x80%x5%x17.35x（4+9/12））+（7,800x80%x5%x17.35x3/12）=2萬6,077，元以下四捨五入】部分，為有理由，應予准許。致逾此範圍請求，則無理由，應予駁回。 土地法的租金標準是依照公告地價，公告地價是每年地主繳地價稅的標準，這個標準非常的低，遠遠低於公告土地現值，更是遠遠低於市價。台灣的地價制度非常混亂，有市價、公告現值、公告地價，最高的是政府公開標售底價，地點好的土地大家激烈競標，最後標售價甚至達到市價的2倍到3倍。同一塊土地同時出現公告地價、公告土地現值、市場市價、政府標售價，實在是太混亂了。

. 文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會 譽理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班 主任）   法律管理國家與人民，「王子與庶民同罪」，就算是總統，世界各國也有被判刑被關的案例，因此每個人隨時都要充電法律，了解法律，以免觸法，及能幫助周邊不懂法律的朋友親友。財務則是養家活口、發展公司的重要根本，所謂沒錢寸步難行，「一文錢逼死英雄漢」！   房地產雖然是龐然大物，金額很高，然而其實也是財務問題，大部分需要到銀行貸款七成到九成，兩年來政府打房緊縮貸款，立刻讓房市衰退，甚至財大氣粗的財團也大部分無力買土地，而暫時走向與地主的合建案，及曠日持久、很難成功的都更案，也只好硬著頭皮努力跟地主交流談判。 民國69年，有一些信徒購買土地，準備蓋寺廟，讓大家有修道的地方，因此把土地先過戶給宮廟的住持。然而後來許多信徒疏忽了最重要的法律問題，沒有把過戶給私人的宮廟土地再過戶回來給宮廟。幾十年後，宮廟住持過世，由住持的兒子繼承。兒子應也不太清楚來龍去脈，又把這塊土地買賣移轉給他人，準備蓋房子。因為土地的資金是許多信徒集資購買的，宮廟是信徒拜拜進修的地方，信徒非常緊張，也覺得不公平，因此只好告上法院，希望可以把土地要回來。然而一審輸了，二審又輸了，三審一位大律師終於在最高法院扳回，勝訴！根據105年4月的判決書，有許多位信徒都到法院作證，這個土地是他們出錢買的，宮廟住持因為沒有錢並沒有出資。 1、甲證人證稱：「（問：系爭土地是住持出資購買的？）不是，那是我們大家買的。住持有說買給宮廟公用的。當時的宮廟還不能辦理登記，住持當時說只是借他的名字暫時登記。」甲信徒另稱：「（問：系爭土地於70年間買受證人是否曾經有出錢？）有，我有出錢，我出新台幣十幾萬元。」、「（問：證人出的錢，要買的地是要給住持個人，還是宮廟？）我是要給宮廟，給大家修行用的。「（問：當時是只有證人一人購買，還是還有其他人購買？）我記得有7、8位，合起來總數是400坪。 2、乙證人證稱：「住持沒有錢，是我們出的錢，他只是一個賣菜的人，他本身沒有錢，後來有生病我們有去照顧他」等語。 3、丙證人證稱：「住持病危時，我有跟住持兒子講宮廟是大家的，住持兒子說他知道，他不會要這塊地」等語。並且傳了4、5、6、7、8……等多位證人作證。 法官綜合以上證詞，勘信上訴人主張系爭土地是規劃為上訴人信徒進修場地之用，但因無法登記為上訴人名義，乃借名登記予宮廟之住持名下，購買土地資金均來自信徒之捐獻，並非住持單獨出資。監督寺廟條例第6條第1項明定，寺廟財產及法務為寺廟所有，由住持管理之。住持在寺廟管理之不動產，通常為寺廟之不動產，上訴人主張系爭土地在71年5月原地主將土地移轉登記予住持時，其尚未辦理寺廟登記，致無法登記為系爭土地所有權人乃借名登記為住持所有乙情，應非虛妄，且與多位證人證詞互核相符，勘以採信。所以高等法院判決–原判決除確定部分外廢棄，土地所有權移轉登記為上訴人所有！據說判決勝訴那一天，宮廟前面的道路從山上到山下一路放鞭炮，這是很不容易的法律過程，一條漫長又痛苦的過程。官司如果再輸，宮廟就會被拆除，蓋成許多人住的新房子。

. 文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任） 房客因為某些因素把房子轉租或把一間或兩間房間分租，是很普遍常見的事情，但是如果沒有事先得到房東的同意，房東如果怪罪下來，甚至會跟房客解除合約。房客如果不搬家，房東無奈的只好告到法院，才能讓房客搬走，但也是一條辛苦漫長的路。民法第443條規定「1.承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。2.承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」以上是民法關於不得轉租之約定。 「租賃住宅市場發展及管理條例」（簡稱租賃專法）於民國106年12月27日公布，112年2月8日修正一次，第1條即載明本法是「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例。」對於「轉租」規定在第9條「1.轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。2.轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。3.轉租人應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面通知出租人。」第10條第1項「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：1.承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。2.承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。3.承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。4.出租人為重新建築而必要收回。5.其他依法律規定得提前終止租賃契約。」 土地法第100條第3款規定，房客若積欠租金可用押金先抵償，但押金通常為2個月，因此若房客積欠房租的時候，房東需先等2個月押金抵償完，再積欠2個月房租後，房東才可以依照民法第440條第2項規定終止租約。這個規定對房東並不友善，在租賃專法（租賃住宅市場發展及管理條例）特別法上路後，效力優先於土地法。所以只要房客積欠2個月租金，房東即可提前終止租約。房東可以書面存證信函雙掛號告知房客，以免有爭議。 房東需要房客，房客需要房東。有緣分才會雙方簽約，雙方相處得好，房東可以一直收房租，不必又很麻煩地另外找房客。以目前的房價房租結構以及市場需要，很多房子不容易一次找到可以租下整層的房客。房客願意自己找分租的房客，其實也是替房東省下很多麻煩。只要雙方把約定事項好好說清楚寫明白，透過法條的約束提供給雙方保障，其實是雙贏互利的事。這在大學學區附近的租賃個案最是常見。筆者就有認識的朋友年輕的時候在政大附近租了一層四房的公寓，她自己住一間，其他3房她當二房東分別租給政大法律系的學生。房東樂得輕鬆，幾年後這些學生目前也分別擔任法官律師，大家皆維持很美好的友誼至今。「轉租」、「當二房東」只要注意法規、合於法規，可以不必然很麻煩或惹上官司，房東既可順利收到完整租金，房客也可以安心住下來，不用常常搬家，搬家是非常辛苦又花錢的事情。

. 文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產，物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 租屋是人生大事，房東房客如果相處得很好，租客如果有需要，租期甚至有些長達10年、20年、30年。租客租一年的也很多，因為有的房東要漲價，有的是需要搬到更大或更小的房子。 一般人租房子很容易到文具行或超商買到租賃合約，雙方看了沒問題就直接簽約了。很多租屋是透過房屋仲介公司，仲介公司的合約內容則會去參考內政部的版本，內容比較嚴謹，如果雙方有什麼糾紛，內容也規定得比較清楚，文具行的合約版本則相對比較簡陋。 內政部於民國91年1月30日公告頒行「住宅租賃契約書範本」，民國105年6月23日內政部公告修正，及109年8月26日、113年7月8日、114年4月18日等都有修正。內政部住宅租賃契約書範本共有23條，例如租賃期間、租金約定及支付、押金約定及返還、租賃期間相關費用之約定、稅費負擔之約定、使用租賃住宅之限制、修繕室內裝修、出租人之義務及責任、承租人之義務及責任、任意終止租約之約定、租賃住宅之返還、出租人提前終止租約、承租人提前終止租約、遺留物之處理……等等都有規定。 房東如要提前終止租約，須有下列情形之一，否則房客不得要求任何賠償： 1、出租人為重新建築而必要收回。 2、承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人當期限催告，仍不為支付。 3、承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。 4、承租人違反第七條第一項規定，擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。 5、承租人違反第七條第二項規定，違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。 6、承租人違反第七條第三項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。 7、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。 8、承租人違反第九條第一項規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。 9、承租人違反第九條第一項規定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。 10、承租人違反第九條第一項規定，進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。 上面提到第七條的內容如下，第七條是使用出賃住宅之限制的規定：（1）本租賃住宅係供居住使用，承租人不得變更用途。（2）承租人同意遵守公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項，不得違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品。（3）承租人應經出租人同意始得將本租賃住宅之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。（4）前項出租人同意轉租者，應出具同意書載明同意轉租之範圍、期間及得終止本契約之事由，供承租人轉租時向次承租人提示。 房客如果需要提前終止租約，若是因為下列的原因，房東不得要求任何賠償：1、租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，仍不於期限內修繕。2、租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失，且其存餘部分不能達租賃之目的。3、租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵；承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者，亦同。4、承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。5、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。 總之，租屋是大事。雙方的租賃契約寫得越清楚，越不容易產生糾紛。縱使有糾紛也比較容易處理。房東房客能夠順利簽約是一種緣份，心胸大的房東非常感謝房客每個月付租金給他，不會亂漲租金，趕跑房客。又重新找房客，因為有空窗期，其實是得不償失的！

. 文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 房東房客的糾紛案例很多，甚至比買賣房屋的案例還多。因為買賣房屋是大筆金錢，整個法律過程相對嚴謹，租賃房子則很容易成交，法律過程相對簡單。買賣房屋是大喜事，租賃房子成交也是好事。有的人租房子甚至長達10年到30年以上，等於是自己的房子了。有遠見的房東很感謝長期的租客，不用再煩惱找新的租客，因此不會亂漲房租。有的房東喜歡常常漲房租，房客受不了承擔不起，只好離開。然而房東要重新找新的房客，有時候也不太順利。 筆者曾經在忠孝東路巷子看到一間有名的餐廳經營了很多年，後來應是房東又要漲房租，只好離開了。附近的民眾都覺得這家有名餐廳離開了很可惜，後來看到房子貼出很大的出租，然而雖然地點很好，長達半年都還乏人問津，確實令人扼腕。房東為了漲房租，反而得不償失。通常要有遠見都是不容易的，也只能悔不當初了。 關於房子轉租的法律規定，根據民法第455條前段「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，第767條第1項前段「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」系爭租約第7條第1項第6款約定，「租賃標的物有下列情形之一者，甲方（即原告）得終止契約，乙方（即被告甲）不得要求任何補償或其他異議。……乙方將標的物全部或部分轉租、分租、出借或將租賃權轉讓他人或由他人頂替使用者。」系爭租約第9條約定：「契約期間屆滿或契約終止翌日，乙方應即遷出，將租賃標的物恢復原狀或經甲方同意之狀態，並會同甲方點交無誤後，交還甲方；並付清租金、違約金、賠償金及其他一切費用。……」。 法官判斷： 1、原告主張告甲承租系爭房屋後，將系爭房屋轉租予被告乙，足認被告甲有違反系爭租約第7條第1項第6款不得將系爭房屋轉租之情事，被告乙確實有占有使用系爭房屋等情。 2、原告已於起訴狀依系爭租約第7條第1項第6定為終止系爭契約之意思表示，依民事訴訟法第138條第2項規定，應於某年某月某日生合法送達之效力，則系爭租約於是日發生終止之效力；被告乙復未舉證證明其有正當權源或有法律原因占有系爭房屋。 3、因此，原告依系爭租約第9條約定及民法第455條段、第767條第1項前段規定請求被告甲遷讓系爭房屋，另依民法第767條第1項前段規定請求被告乙謙讓返還系爭房屋，均屬有據。 民法第229條第2項規定「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」民法第203條「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」根據以上法律相關規定，法官判決原告為有理由，應予准許。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。

. 文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班 主任） 幾乎每一位從事仲介的人員與公司都有被「跳線」的經驗，所謂「跳線」很多人不知其意，跳線就是仲介人員很辛苦的服務一段時間，快要成交了，買賣雙方為了省下仲介服務費用，因為買賣雙方接觸後也認識了，乾脆私下成交，以為神不知鬼不覺。但是只要仲介人員有去追蹤，去調閱土地登記簿，就可以很驚訝地發現、很生氣地發現，這個物件不但已經成交，而且買方竟然是仲介人員辛苦帶看的，但是一毛錢服務費都拿不到！還要虧損廣告費用、虧損投下的業務成本，內心受到重大的打擊不言可喻。 對方會說你根本沒有成交，或說是某人介紹的，不是你成交的。通常仲介人員都是無以問蒼天，不知所措，有一些更憤怒的就直接告到法院，請法官主持公道，但是也要花律師費、裁判費，官司也很難打贏，因為要如何證明是你成交的？買賣雙方簽約的時候仲介人員根本不在現場，那這個要如何打贏？所以大部分都打輸了，但也有少數打贏的。打贏的律師算是厲害的，了解該用什麼法條去打、證據有沒有齊全？其實也有更多仲介人員不知道被跳線，根本沒有去追蹤，反正以為就是沒有成交，趕快去忙其他的業務比較實在。貪心貪財是一種人性，所以類似事件層出不窮。 筆者有一位高手同學發現在民國99年被跳線，當然賣方否認，根本不會付一毛錢的，可能還在私下偷笑詭計得逞。這位同學非常幸運第一審法院就告贏了，贏了新台幣1百萬。被告大公司當然會上訴，原告覺得1百萬太少，也會上訴。第2審法院判決這位同學的公司又贏了100萬，合計2百萬。官司打到102年贏了，也是一段漫長煎熬的時光。這位同學非常的高興，平常跟我比較沒有聯絡，直接把判決書放到我的臉書，高興地想要公諸於世，這種打贏的案例真的不多，也要看法官的心證，真是太幸運了。 民法第 565 條（居間之定義）：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」民法第 566 條（報酬及報酬額）：「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」法官判斷甲仲介公司將某大飯店出售之訊息告知乙公司（買方），乙公司因此最後順利自賣方買受該飯店，兩造雖未約定報酬數額，也就是雙方並沒有簽委託約，沒有提到仲介佣金多少，原告依照民法第566條第2項規定應該給付數百萬元之居間報酬，買方乙公司否認兩造間有報告居間契約。 法官參照最高法院52年台上字第2675號判例，「所謂報告居間不以於訂約時周旋於他人之間之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足。」「惟居間契約不以書面為必要，亦得默示的成立。他人期待報酬而為居間行為，為其所知或應知而是認之者，應認為委託人。」同學的仲介公司根據民法第566條第1項「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」因此甲仲介公司得請求報酬。 法官並參考台北市不動產仲介公會101年2月22日之回函，「現行不動產仲介經紀業服務費收取上限為6%。實務上並非一定須收足服務報酬，端視各別委任、各自約定，有買方1%、賣方5%，或買方2%、賣方4%……等等」。最後判決書內容「某仲介公司依報告居間之法律關係，請求買方乙公司給付2百萬元之居間報酬及自100年10月27日起至清償日止按年息5%計算之利息為有理由，應予准許。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回」。這位同學的仲介公司經過漫長的官司痛苦煎熬，終於贏回服務費200萬，雖然不是原先期待的更高金額，但也算是很幸運了！