【專欄】委託賣房子 請採用內政部版合約以減少糾紛

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

古代買賣房子、土地絕大部分都是口頭，很多人說出口就算數，所謂「貨真價實、童叟無欺」，在華人地區被傳了幾千年，當然有寫書面，就算是簡要的書面，等於有個備忘錄。雙方若有紛爭，比較有個根據。

民國19年，首度通過了「民法」，規範了人民與人民的權利義務，長達1,225條，內容分為第一篇總則共七章；第二篇債編共分二章24節，第一節買賣、第四節贈與、第五節租賃則是不動產常使用的法條；第三篇物權編共分九章，第二章所有權、第三章地上權、第五章不動產役權、第六章抵押權等等，則是不動產常常參考使用的。

第四篇親屬編，第五篇則是非常熱門的繼承編。繼承編規定了遺產之繼承，第一章遺產繼承人，第二章遺產之繼承、第二章第三節遺產之分割。第四節遺產繼承之拋棄。第三章遺囑。第三章第五節撤回、第六節特留分。第1223條「特留分」規定了繼承人特留分之比例，誰可以取得特留分？可以取得多少比例？這個在實務上常有紛爭及覺得不公平的地方，目前行政院法務部正在預告修正。法條的力量很大，只要修正一條，或增加一條，或刪除一條，都影響了整個社會，人民與人民的關係。法院打官司的愈來愈多，甚至法院走道常常佔滿了人，常跑法院的律師覺得不可思議，整個社會充滿了暴戾，檢察官與法官的負擔只有愈來愈加重。民國19年的民法是優美簡要的文言文，一般人很難看懂，需要仰賴律師及法律專家學者，人民與人民的衝突與紛爭大部分要參考民法的規範。

屋主要賣房子雖然口頭約定也可以，然而容易起紛爭，被委託人也很容易沒有保障，如果屋主不認帳，就會想要節省仲介費用！因此民國88年通過的「不動產經紀業管理條例」，第21條規定：

「1.經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。2.前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。3.廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」

因此，雙方如果沒有簽訂售屋契約書，房屋仲介公司將被處罰6~30萬，21條第2項則是規定了仲介公司及人員廣告要實在，銷售內容要誠實，否則可能被處罰6~30萬。至於規定的「註明經紀業名稱」，則是規定經紀業公司的名稱一定要寫出來，漏寫也會被處罰6~30萬，很多經紀業公司是加盟著名的仲介公司，成為某某加盟店，有時候仲介公司及人員的售屋廣告疏忽了只寫某某加盟店，漏寫了自己的仲介公司名稱，有人因為這樣被檢舉，照樣處罰6~30萬，這樣的金額是很重的，因此廣告刊登要重複的檢閱。

內政部規定了不動產契約書範本，關於委託售屋則規定了：

1.不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項
2.不動產委託銷售契約範本
3.不動產委託銷售契約書簽約注意事項
4.不動產說明書應記載及不得記載事項。

以上規定得很繁複，希望保障售屋人及房仲公司，然而密密麻麻的規定也讓從業人員望而生畏，頭暈腦脹。內政部版「不動產委託銷售契約範本」第6條規定了委託人之義務：

「1、於買賣成交時，稅捐稽徵機關所開具以委託人為納稅義務人之稅費，均由委託人負責繳納。
2、簽約代理人代理委託人簽立委託銷售契約書者，應檢附所有權人之授權書及印鑑證明交付受託人驗證並影印壹份，由受託人收執，以利受託人作業。
3、委託人應就不動產之重要事項簽認於不動產標的現況說明書（其格式如附件一），委託人對受託人負有誠實告知之義務，如有虛偽不實，由委託人負法律責任。
4、簽訂本契約時，委託人應提供本不動產之土地、建築改良物所有權狀影本及國民身分證影本，並交付房屋之鎖匙等物品予受託人，如有使用執照影本、管路配置圖及住戶使用維護手冊等，一併提供。」

第7條規定了受託人之義務：
「1、受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。
2、受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。
3、受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等活動與支出，除有第十條之規定外，均由受託人負責，受託人不得以任何理由請求委託人補貼。4、受託人製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經委託人簽認後，將副本交委託人留存；經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，受託人與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於委託人者，受託人應負賠償責任。
5、如買方簽立「要約書」，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。
6、受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。
7、契約成立後，委託人□同意、□不同意授權受託人代為收受買方支付之定金。
8、受託人應於收受定金後廿四小時內送達委託人。但如因委託人之事由致無法送交者，不在此限。
9、有前款但書情形者，受託人應於二日內寄出書面通知表明收受定金及無法送交之事實通知委託人。
10、受託人於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。
11、受託人應委託人之請求，有提供相關廣告文案資料予委託人參考之義務。」
以上請雙方務必詳細閱讀，以免糾紛。