【專欄】很難相信民國19年的土地法在法院的判決， 決定了現在土地被占有的求償租金標準

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

土地法第97條「1.城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。2.約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」這個民國19年的地價標準，所謂公告地價是很低的，本人曾建議總統及內政部應刪除或修正一些不合時宜之法條。內政部長官告知我，土地法太老舊了，應當重新檢討大修。大修茲事體大，要研議到何年何月？不如直接刪除一些不合用的法條才能有效率。

這件事20幾年前，我就跟幾位大咖立法委員提過了，他們都說建議很棒，但當有人告對方占有土地，訴訟拆屋還地，如果有理由，法官則判准，但是被占有的土地求償「不當得利」，類似租金的概念，因為土地法97條明文規定城市地方房屋之租金，法官用這一條來計算租金是有法律根據的，雖然原告覺得不可思議，也太低太低了，但是可以告贏拆屋還地，有些土地都被占有幾十年了，房屋都非常老舊了，但是原告還是很開心的，被告可能感到不服氣，但也要有當年充分的證據保存下來，才有可能告贏原告。所謂官司就是一邊贏一邊輸，幾家歡樂幾家愁，因此，訴訟的開始，檢察官跟法官都會問原告與被告，是否可以和解？如果可以和解，大家可以各退一步，就不用打好幾年的痛苦官司，法官也可以快速結案，去忙其他的案件。

本件官司的爭點為，（一）被告是否為無權占有系爭土地？（二）被告抗辯原告行使權利違反誠信原則及公共利益，有無理由？（三）原告請求被告拆屋還地，及給付相當於租金之不當得利，有無理由？

（一）法官經查，原告先人出租系爭土地，應有分管契約或得到全體共有人同意，然而被告並未提出任何事證證明原告先人是依分管契約得獨自決定出租系爭土地，所以就算原告先人有出租系爭土地給被告先人，但依民法第820條第1項規定，無從拘束其他共有人，更遑論其他共有人之繼受人。被告並未舉證證明，其等為有權占有系爭土地，堪以認定。

（二）行使權力應依照誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文，法官經查，系爭土地為原告等人所共有，目前由被告以系爭房屋占有使用中，被告並未提出事證證明原告有何長期間明知被告無權占有系爭土地之事實，原告即無長期間怠於行使權利可言……。是以，原告本於其權限將系爭土地取回，自屬權利之正當行使，亦無違反誠信原則。綜上各情，被告抗辯原告，行使權利違反誠信原則及公共利益，要非可採。

（三）土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條定有明文。是以，土地法第97條第1項所謂之土地總價額，即指該土地之申報地價。再依平均地權條例第16條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。

法官經查，被告並無占用系爭土地之合法權源，則原告依民法第179條規定，請求被告支付相當於租金之不當得利，自屬有據。法院參酌前揭規定及說明，審酌系爭土地周遭緊鄰各式公寓、華廈、大樓等住宅，亦有多個餐飲店、美髮店、汽車美容等店面，有公車站，生活機能強，法院衡酌上情後，認原告主張以系爭土地申報地價年息10%計算相當租金之不當得利，應屬適當。系爭土地108年至112年之公告地價分別為每平方公尺33,800元至35,600元，系爭地上物占用系爭土地之面積分別為17.39、20.43平方公尺，依此計算，被告相當於租金之不當得利總計為6萬9,264元。被告6人應給付原告每人1萬1,544元，為有理由。逾此範圍的請求，則屬無據。另外自113年1月1日起，原告得請求被告按月給付相當於租金之不當得利各為198元。自拆屋還地之日起，均屬有據。

綜上所述，原告贏了，被告輸了，了結一段幾十年的故事。光陰飛逝，往事不堪回首啊！