【專欄】沒有房地產證照，好心介紹房子就算沒有成交也有可能觸法？

 

 

 

幾十年來，好心介紹房子買賣或租賃給朋友是一件很正常普遍的事情。但是，20幾年來，不管房子有沒有成交，如果碰到雙方有糾紛的時候，介紹人可能會倒楣，被政府處罰新台幣10萬元，這可不是一筆小錢，是一件晴天霹靂的事情！甚至沒有成交也會被處罰！

因為民國88年法律改變了，立法院通過了「不動產經紀業管理條例」，第一條就明文規定「為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」多年來，房地產買賣與租賃的糾紛很多，需要有一個專法來管理不動產行業，而且不動產的金額很大，以能減少很多糾紛。

27年來，確實達到了很大的功效，該條例的罰則很多，規定在第29條、30條、31條、32條，特別是第32條的罰則最為嚴重，很多人沒有去重視，看了法條也是會有霧煞煞的地方；第32條規定：

 

 

所謂沒有執照介紹房子會被處罰應可分為3種情況：
1.沒有不動產經紀營業員證照或不動產經紀人證照。
2.有合法證照，但是沒有合法的仲介公司或代銷公司，亦即個人是不能從事介紹居間房子的。亦即以前「中人」可以介紹房子的時代，在民國88年就規定不行了。
3.有合法證照，但是執業4年前沒有回來內政部規定的上課三天換證，不管有沒有在合法公司上班，一樣不能從事房地產居間行為。

「居間」2個字來自於民國18年的民法規定，規範了各行各業，並非只是規範不動產行業。民法565條規定「居間」的意義「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」然而目前房地產的居間人（中人）則需要取得合法證照，並且在合法的仲介公司或代銷公司才能從事居間。民法566條規定了居間的報酬「1.如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。2.未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」這一條更妙了，如果服務費是用口頭講的，或沒有講得很清楚，這一條保障了居間人的利益，說明既然成交了，也可以領到報酬。

不動產經紀業管理條例32條提到其他的行業公司不能從事房地產仲介或代銷，行為人（即中人或介紹人）也不能從事房地產仲介或代銷，如果違反規定，許多縣市政府都有處罰新台幣10萬元的案例。但是32條沒有規定一定要成交才會處罰，只要有居間的行為就違反了32條，因而居間人非常不服氣，好心介紹，有沒有成交都要處罰，因此最後只好到法院去告政府。法官卻因而發現檢舉人提供的資料，介紹人不是偶一為之，已經連續介紹多件，根據32條，法官可處以1年以下有期徒刑，這個在各縣市也有多件的判決書，一般人沒有看到判決書，看到判決書內容也很難去了解，根本不相信介紹房子竟然可以判刑！

最近有一位資深專家，專門從事外國人在台灣租房子，常常要面對中人的競爭，覺得很不公平與困擾，上課得知中人不但被檢舉罰10萬，也有被判刑的案例，突然恍然大悟，覺得受到激勵，了解法律跟不了解法律，真是天差地別！每個人都要重視法律法條，多多充電，多多讀判決書案例，因為內容是真實的，赤裸裸的人性衝突，比看虛構的小說還要精彩！