關懷

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 多年來政府多次打房，經過一段時間後效果不彰，房市依然熱絡，房價上漲，一年多前最嚴厲的一次打房，是眾所皆知的限制銀行貸款成數，購屋人措手不及，2千萬的房子少了一成貸款就是2百萬，2成貸款就是4百萬，很難在短期內籌措出來，因此引發了買賣雙方購屋的糾紛，甚至因而買賣破局，買房不成，賣房不成，這都是報章媒體常有報導的人間慘事。有些案件因為雙方協調不成，只得對簿公堂！ 有一件購屋糾紛是成交金額1,500萬，買賣雙方簽約，買方繳了簽約金150萬，希望跟銀行貸款8成1,200萬，卻不能如願，鬧上公堂。原告（買方）主張因為貸款成數不足致無法履約，系爭契約第8條第2項約定的懲罰性違約金過高，但為被告（賣方）所否認，賣方主張沒收原告已付150萬元價金，被告以書面通知的方式解除雙方契約，主張沒收原告已付價金150萬元作為懲罰性賠償金。 當事人得約定債務人與債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文「1.當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。2.違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」 違約金有賠償性違約及懲罰性違約金，其性質及作用各自不同，前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金之外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金之外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負一切賠償責任，均不受影響。再者，約定違約金是否過高？在前者係以債權人所受之損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌之因素並不相同（最高法院111年度台上字第639號判決意旨參照）約定之違約金額過高者，法院得滅至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。 法官經查，原告固稱因中央銀行實施限貸令，且各家銀行就系爭房地鑑價結果至多僅約1,300萬元，致原告委由地政士向各家銀行試算貸款額度之結果，原告得以貸款之金額至多僅1,000萬元，故無法繼續履約等語，並提出各家銀行試算貸款額度結果表為證，惟原告於簽訂系爭契約前，本即得透過各種公開資訊評估買受價格、自身經濟狀況及履約能力等，以決定是否購買、系爭契約如何約定較符合自身經濟狀況，且兩造並無經濟狀況或締約能力顯不相當之情，足認兩造已經衡量經濟能力、履約意願、違約責任等全部因素，始決意簽訂系爭契約，則原告因未妥適評估、諮詢銀行對於系爭房地之鑑價可能結果即冒然與被告簽立系爭契約，堪認系爭契約最終經被告解除係全可歸責於原告。 但是法官認為賣方沒收違約金全數有過高之情，爰依民法第252條規定，沒收違約金酌減至75萬元，以符兩造利益的平衡。綜上所述，賣方對買方之違約金債權逾75萬元部分不存在，被告應同意賣方向建經公司領取系爭履保專戶內的75萬元為有理由，應予准許。逾此範圍的請求則無理由，應予駁回。也就是賣方的簽約金150萬，不能全部沒收，可領回75萬。