【專欄】買到漏水屋的糾紛，請求減少買賣價金

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產，物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

根據政府的統計，多年來房屋買賣的消費糾紛，買到漏水屋一直是糾紛排行榜的第一名第二名，民法第360條「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」所謂物的瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年臺上字第1173號裁判意旨參照）。

買方（原告）主張被告於出賣系爭房屋時確有保證系爭房屋無漏水瑕疵之情。法官查兩造於買賣系爭房屋時，被告於112年7月13日在不動產標的現況說明曁確認書項次21：「……建物現是否有滲漏水或水痕情形」，勾選「否」之情，有標的物現況說明書在卷可佐，堪認原告係購買無滲漏水之房屋，前開標的物現況說明書始有上開項目欄位之問題被告勾選，再經被告簽名確認。被告既在上開欄位勾選「否」，確認系爭房屋係屬無滲漏水之狀態，實已就系爭房屋品質為保證。

原告主張：系爭房屋於交屋後，原告始發現系爭房屋之廁所、廁所連接客廳牆面有滲水及壁癌、地面濕氣滲水等情，業據提出照片為證，而就系爭房屋之客廳牆面、廁所是否有滲漏水之瑕疵及為何，如有滲漏水之其合理之修復方法及費用為何之爭執，經法院囑託社團法人新北市建築師公會鑑定，鑑定結果略為：鑑定分析：⋯⋯⋯鑑定標的物4樓客廳靠廁所牆面研判無滲漏水損害瑕疵，廁所靠走道及厨房墻面的底部有水痕及油漆剝落等現象，研判為廁所地坪防水功能不良或失效所致。鑑定結果：（一）······廁所靠走道及厨房牆脚研判有滲水損害瑕疵。（二）⋯⋯廁所所受之滲漏水損害情形為牆面有水痕及油漆剝落現象，位置在靠走道及廚房的牆面下段，範圍約地坪往上25公分内」等情，有該公會114年11月5日新北市建師鑑字第408號函覆之鑑定報告書可佐，堪認系爭房屋之廁所靠走道及廚房牆腳有滲漏水損害之瑕疵。足徵原告主張系爭房屋之前開漏水瑕疵是在被告交屋時即存在，欠缺被告以系爭買賣契約保證之品質等語屬實，被告空言辯稱不知系爭房屋有漏水等語，自無可採。綜上，被告於締約時，保證系爭房屋並無滲漏水情形，然系爭房屋於交屋時即存在系爭漏水瑕疵，是原告依民法第360條規定，請求被告賠償損害，即屬有據。

法官認為，原告請求被告賠償損害，為有理由。因此本案件買到漏水屋，關於原告得請求賠償之損害額為何？法官依系爭鑑定報告結果：「鑑定結果：⋯（三）有關鑑定標的物4樓系爭廁所滲漏水所致損害回復原狀之合理費用，鑑定標的物廁所滲漏水修復費用估算表所示，表內可以區分料及工資的工項鑑定人皆分開列項，餘無法區分的工項則按工程慣例列示，有關修復費用經估算約為297,160元」等情，有系爭鑑定報告書足參，經核前開修復區域、項目、位置，均為系爭滲漏水必要之修繕，原告依民法第359條規定，主張以修復系爭瑕疵費用於297,160元之範圍內，請求減少價金，並依不當得利請求返還，自無不合。逾此所為請求，則屬無據。

每本判決書皆為人間慘事，一定是訴訟前雙方談不攏，無法調解，不得已才告到法院。並要支付律師費、法官裁判費等。孟子曰：「余豈好辯哉，余不得已也！」現代社會的訴訟非常多，法院已經承載不了，檢察官、法官、書記官等皆非常疲累，古聖孟子的話，可改為「余豈好訟哉，余不得已也！」本件爭執較為單純，本件被告經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，法官原告之聲請，由其一造辯論而為判決，即被告應給付原告新台幣約30萬元。