【專欄】房地產證照專家時代，被消費者常仰賴與諮詢

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

這是一個專家的時代，也是需要考證照的時代，許多行業都需要到考試院或政府機關考相關的證照，有了證照，才能執業，政府納入管理，以保護消費者，讓行業有正常合理的秩序。專家若有不法的行為，相關法律都有罰則，或移送法辦。例如地政士法第6條、不動產估價師法第4條、不動產經紀業管理條例第30、31、32條都有明文規定，法條不容易記住，也很容易健忘，因此專家應當常常複習，以免不慎而觸法，那就得不償失了！

民國111年有一件刑事判決，有位地政士因跟當事人做了不妥當的建議，而觸犯了修正前稅捐稽徵法第43條第2項、第1項之幫助逃漏稅捐罪，處有期徒刑6個月，如易科罰金以新台幣一千元折算一日，犯罪所得沒收。

甲地政士負責受託辦理土地登記及有關稅務事項，為稅捐稽徵法所規定執行業務合法代理人。本判決緣於乙父欲將名下不動產無償贈與丙子為由，委託由甲地政士辦理不動產所有權移轉登記，及有關稅務事項。甲地政士明知乙父與丙子就上開不動產，實際上並無買賣關係存在，但甲地政士告知乙丙兩人若以「贈與」為所有權移轉登記的原因，依土地稅法第5條之規定，納稅義務人丙須依一般稅率經核課較高額之土地增值稅，無法適用土地税法第34條第1項出售自用住宅用地之土地增值稅優惠稅率；然若以「二親等間買賣」作為所有權移轉登記之原因，納稅義務人可適用土地稅法第34條第1項之惠稅率，使乙、丙誤信同意按「二親等間買賣」辦理。甲為獲取不法報酬，並使丙得以適用優惠稅率而逃漏土地增值稅，甲遂基於使公務員登載不實之犯意，決定佯以「買賣」作為上開不動產之所有權移轉登記原因，由甲代為填具「土地登記申請書」、「土地所有權買賣移轉契約書」………等不實內容，由甲地政士於108年，佯以「買賣」為所有權移轉登記原因，並檢附上揭不實之「土地登記申請書」、「土地所有權買賣移轉契約書」、「土地增值稅（土地現值）申報書」及業已繳款完畢之「土地增值税缴款書」等文件，一併持向地政事務所行使，據以申請將本案土地移轉登記至丙名下；嗣不知情之地政事務所承辦公務員經形式審查後，乃將「丙以買賣為由取得本案土地所有權」之不實事項，以電腦登載方式登載於其職務所掌管之土地登記簿等公文書上，並據以核發丙為上開土地所有權人之土地所有權狀乙份，足以生損害於地政機關對於不動產登記管理及稅捐稽徵機對於土地增值稅核課之正確性。而甲以此等幫助丙藉由詐術而逃漏土地增值稅捐之方式，使本案土地逃漏按一般税率與優惠稅率核課之土地增值稅差額數十萬元，並獲得丙所給付辦理本案土地所有權移轉登記及有關稅務事項後之報酬1萬元。

本件地政士報酬僅有1萬元，卻做了不妥當不合法之建議，觀諸許多行業的專家，因為不小心不謹慎也會做了不妥當的建議，乃至於得不償失，請大家務必慎之慎之！