【專欄】房屋買方不願意付仲介費之法律糾紛

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任）

20年來，台灣房地產交易非常熱絡，每年光是中古屋的交易就高達30萬件左右。30萬件被觀察為景氣熱絡的起點，有時候甚至到達40萬件，20幾年來房價漲了數倍，地價漲了更多倍，消費者被漲得頭暈腦脹，縱然如此離譜的上漲，最近幾年每年中古屋交易量大部分超過30萬件，因而房租也漲得很離譜，可憐天下租屋人！每年30萬件當然會有部分的消費糾紛，內政部每3個月都會統計公布交易糾紛的原因，態樣高達數十種，下面所講的判決書則是關於仲介費用的糾紛。這種糾紛也是很多，只是內容細節不大一樣。

房屋買方認為原告（房屋仲介公司）違反民法第567條規定（1.居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。2.以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。），就訂約事項未盡調查義務，且其行為違反誠信原則，致出賣人受有利益，依民法第571條規定「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」，不得請求給付報酬。退一步言，或其報酬應酌減。
法官經查，買方抗辯房仲公司就與其間之居間契約，有關系爭不動產之居間服務有疏失未竟調查義務，且其行為違反誠信原則，所以該房仲公司不得請求給付報酬，或該報酬應予酌減云云。

法官認為，「並無可取」。因為本件房仲公司既然已經完成買方所委託就系爭不動產買賣的居間契約，並與簽立系爭買賣契約，同時亦簽立給付報酬為74萬元之系爭確認單，其數額與買方所簽立的系爭承諾書約定給付總價2%之服務報酬相符（計算式：37,000,000×2/100=740,000），所以原告請求被告給付74萬元，並無不合。

原告（房仲公司）主張依系爭契約系爭承諾書所載，被告應於契約成立時給付服務報酬，系爭契約係於110年11月21日成立，請求其自翌日即110年11月22日給付遲延利息，法官經查認為原告主張本件遲延利息應自110年11月22日起算尚屬無據。民法第229條第2項規定「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」民法第233條第1項前段規定「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」法官經查，原告請求自該書狀繕本送達翌日即111年11月26日起，給付法定遲延利息，「即屬有據」。逾上開請求範圍，尚屬無據。綜上所述，原告依民法第565條「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、第568條「1.居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。2.契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。」有關居間之法律關係，請求被告給付居間報酬74萬元及自111年11月26日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息。法官認為「為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回」。

房仲公司經過漫長的訴訟程序，打贏被告，這也是不容易的。法院案件堆積如山，法官跟書記官疲於奔命，官司是否可以打贏，雙方捲入痛苦的法律戰爭，人人沒有把握，當事人除了與律師不斷溝通研究，不斷努力了解與研究法條，成敗與否只能交給上帝！