【專欄】都市更新地主打官司告贏政府的案例

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任）

都市更新條例公布於民國87年11月，已經長達28年，成效不彰，因為整個談判與會議的過程都非常冗長，大部分案例都沒有談成，政府也很努力地經過了多次的修法，並特別在民國106年公布推出了「都市危險老舊加速重建條例」，法條很精簡，只有13條，文字內容也不多，反而成效相對很好，特別是地主人數比較少的案例，很容易成案，順利往前推動。

都市更新條例條文很多，共有88條，每一個條文內容很多，很多老百姓也看不大懂，反而笨重難行。然而28年過去了，沒有談成的老房子又更為老舊，很難居住了。台灣有這麼多老房子，大部分又談不攏，第一線的推動人員非常辛苦，根本賺不到錢。很多都市更新公司虧錢而黯然退場，反而民間的合建，建設公司直接與地主談判，當然也是很辛苦，但是效率更好。

多年過去了，都市更新的談判當然會有糾紛，甚至要對簿公堂，這是一件非常痛苦與漫長的事。如果被告是政府的話，以政府對法規的熟悉與專業，要告政府根本是很難勝訴的，勝訴率大約只有1%~5%，難如上青天啊！台北高等行政法院112年5月17日辯論終結，法官的判決書主文是「原處分撤銷，訴訟費用由被告負擔」，被告即是台北市政府。原告是台北市士林區某某段的土地所有權人，不同意該筆土地被劃入系爭都更事業計畫之更新單元範圍，不服原處分而提起本件訴訟，因為原告始終無意參加系爭都更案，想保留店面供生活使用，原告主張實施者及參加人未與原告溝通，不了解也不想解決原告的疑慮，長期以來該土地地主都是處於被忽略情況，被告台北市政府應該認真執行公權力，原告多次陳情表達意見，被告都只回應實施者應持續溝通。但實施者一直拖延，並沒有善意回應。法官認為主管機關應核實審查都更事業計畫的公益性及必要性，尤須重視不同意而強制參與該都更事業計畫者之財產權居住自由所受限制。所稱公益性及必要性，不能只因符合修正前都更條例第6條所定各款情形之一，也不能只以不同意參與的土地無法劃定更新單元為由，應併予考量如更新單元未包括不同意參與之土地，更新工作是否不能合理進行，或不能達到土地再開發利用或改善居住環境目的，並審慎審查不同意者之土地及建築物部分，對該都更單元之進行更新是否不可或缺及必要。

而且，都市更新的實施涉及政治、經濟、社會、實質環境及居民權利等因素考量，本質屬國家或地方自治團體之公共事務，故縱使基於事實上需要及引入民間活力之政策考量，而以法律規定人民在一定條件下得申請自行辦理，國家或地方自治團體仍須以公權力為必要之監督及審查决定。……而於土地及合法建築物所有權人自行組織更新團體實施之情形，主管機關……對都更事業計畫所為之核定，乃主管機關依法定程就都更事業計畫，賦予法律上拘束力之公權力行為，性質屬行政處分。內政部並於103年4月25日修正都更條例施行細則增訂第11條之1規定：「各級主管機關依本條例第19條、第19條之1、第29條及第29條之1規定核定都市更新事業計畫及權利變換計畫前，應舉行聽證：各級主管機關核定前，應斟酌聽證全部結果，並說明採納及不採納之理由」。

法官經查，原告始終未曾同意參加系爭都更案等節，其等於108年9月27日聽證會並再次重申不同意參加都更之本意，惟觀之審議會108年11月22日第398次會議紀錄及該次會議之提案資料或幹事書面意見，無論是幹事的複審意見、提案討論的審查意見或108年11月22日當日討論內容，均未見就原告379地號土地之劃入或劃出系爭都更單元，討論如何實質影響本件都更工作之進行；併就更新對都市環境、機能的改善與原告因都更被強制喪失土地所有權而領受補償金之損害，予以利益衡量之檢視及綜合評價；系爭都更單元於劃出379地號土地後，如仍符合都更單元劃定基準，在鄰地建物仍多屬民國58年間即建築完成房屋、對本件更新單元內367地號土地上52年9月1日即建築完成之10133建號建物，仍採整建維護處理方式之情形下，強制劃入379地號土地，究有何更新所欲維護公益的關聯性及急迫性？379地號土地對於系爭都更事業計畫究有如何程度的不可或缺？劃入的結果，是不是以破壞原告所有權之手段，來增進他人私益而已？舉凡此等被告理當審慎審查並說理的公益性及必要性面向，審議會未經討論即作出「民眾所述不同意都更之意見，請實施者持續溝通協調整合」之決議內容，該次審議會就系爭都更事業計畫所為修正通過之决議，明顯是違反正當行政程序、未經實質審查的恣意判斷，不符憲法保障人民財產權之意旨，則被告據以所為准予核定實施系爭都更事業計畫之決定，於法當然有誤而不能維持。因此，地主原告勝訴，台北市政府敗訴。這是難得一見的判決。