【專欄】買賣房地產私下成交的衝突，民法有何保護弱勢的規定？

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任）（台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長）（國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

房屋買賣的金額很大，大部分是無底薪的仲介公司人員辛苦的帶看溝通之後，眼看即將成交，然而買方賣方卻不想給付仲介費用，因此跳過仲介公司及仲介人員，私下成交。根據政府規定，賣方最多只需要付給4%佣金，但是可以跟仲介公司談判溝通，有少數的賣方經過溝通談判付給3%，或總價金額巨大，也有付給2%，只要雙方談妥即可。賣方的收入是百分之百的總價，最多如果付給4%，還有96%。但是有一些賣方就捨不得付這筆仲介費用，如果仲介公司知道被出賣被跳過，辛苦的付出以及廣告成本、人事成本全部泡湯，當然會很憤怒很痛苦，甚至有些告上法院。

然而卻常常告不贏，因為被跳線而無法服務到成交的契約，證據總是薄弱，或者在仲介的過程法律知識不足，沒有逐步留下充分的證據，因而敗訴，還要賠上律師費、裁判費，真是無語問蒼天，悲哉！10幾年前有位仲介公司老闆被買賣雙方跳線，賣方是上市公司，必須在報紙上登載買了這棟大樓。這位老闆運氣特別好，竟然有訂這份報紙（現在幾乎沒有人在訂報了，也沒人看報了，都是隨意滑滑手機，很難深入相關重要的資訊），這位老闆看到幾個月前他帶看的大樓不但已經成交，而且買方就是他帶看的，心中之憤怒與震驚不言可喻。因此立刻打電話給買方董事長，董事長當然立刻否認。反正並沒有書面可以證明這位仲介公司老闆有服務到成交。後來聽說仲介公司老闆在路上看到這位董事長，董事長也許是心虛，立刻閃躲。法院的官司講求的是證據，說得再有道理，法官也無法採信。而且被買賣雙方拋棄，沒有服務到成交，沒有參與雙方的買賣成交契約，一切顯得薄弱，那要如何找回公道呢？民法的法條是否有保護這樣弱勢的規定？答案是有的。因此有極少數人及公司打贏的官司，大部分也很難打贏，因為法條艱深，一般的律師也很難碰到這種案例及豐富經驗。

最高法院52年台上字第2675號判例「民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人間為之說合為必要，僅以為他人報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。」亦即仲介公司或居間人因為買賣雙方私下成交，俗稱被「跳線」，大陸用語稱「飛單」（台灣的跳線很多人聽不懂，大陸用語則更難理解了），因為被跳線，居間人無法服務到成交的買賣契約，然而根據民法第565條，居間人可以主張「報告居間」，亦即有帶買方跟賣方洽談雖然當場沒有成交，但是買賣雙方後來有私下成交，根據最高法院52年判例「僅以為他人報告訂約之機會為已足」，亦即這樣就可以了！只要後來雙方有成立買賣契約，居間人即可以請求仲介服務費，「居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。」

另外，民法第 566 條「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」跳線的賣方通常會說「你並沒有服務到成交，怎麼可以跟我要求服務費？」然而民法566條說明，如果我不需要居間人的報酬，我何必去忙碌「為報告訂約機會或媒介」。跳線的賣方會說「那我們也沒有明確談到服務費是多少啊？」然而民法566條卻說，那就按照一般的行情或一般的習慣！

所以根據最高法院民國52年判例，及民法565條、566條等規定，被買賣雙方跳線而領不到錢的弱勢居間人，只要證據充分，有帶看、有「報告居間」，有可能在法院勝訴，得到一些內心的公平。因此在整個帶看的過程，連繫買方賣方的過程要用文字留下證據，讓法官可以判斷。