【專欄】買方繳買房訂金，賣方反悔不賣須繳違約金嗎？

 

 

房屋仲介公司（原告）被委託銷售約800萬房子，有一位買方甲先生願以800萬元承購，並給付現金5萬元作為議價保證金，屋主（被告）同意出售，並與買方簽立之議價委託書上簽認同意，買方於當日下午補足購屋總價款3%，即24萬元訂金，三方約定隔日11點在乙仲介公司處簽訂不動產買賣契約，但隔日屋主反悔未簽訂，因此乙房屋仲介公司通知屋主甲於律師函到翌日起，三日內儘速出面處理。屋主沒有理會，因此到法院訴訟，屋主應給付委託銷售總價6%之違約金。

 

法官查證後，判斷（以下為摘錄，筆者加上一些白話文以幫助讀者閱讀）：
1、系爭專任委託銷售契約書、買賣議價委託書、不動產說明書已經經紀人簽章而為有效，未違反不動產經紀人管理條例約定。
2、按買賣之債權契約為諾成契約，本不須以書面為必要，僅須買賣雙方當事人就買賣標的物及價金意思表示合致，契約即為成立，有最高法院22年度上字第914號及最高法院20年度上字第1207號判例要旨可考。至於事後為物權移轉登記須以書面為之，乃另一問題。
3、查上訴人（屋主）簽立系爭專任委託銷售契約書，嗣後被上訴人（乙仲介公司）覓得買受人即原審原告（乙仲介公司）出具買賣議價委託書，經上訴人（屋主）於其上簽名確認，同意依系爭買賣議價委託書上內容為條件出售系爭不動產，即對買賣雙方標的、價金與條件等意思表示合致，參酌買賣議價委託書上內容，關於就買賣總價金、買賣不動產標的物、稅費及規費負擔、付款條件、違約責任等事項均有約定，買賣契約即為成立。
4、上訴人（屋主）再稱被上訴人（乙仲介公司）並未將收受之定金交付上訴人，亦未將定金24萬存入指定之機構辦理買賣價金履約保證，自不得認為契約已成立云云。查系爭專任委託銷售契約書第8條第3項約定，議價保證金同時轉為購屋定金。
5、上訴人（屋主）雖復爭執被上訴人（乙仲介公司）未善盡管理人注意義務云云，惟查系爭專任委託銷售契約書與買賣議價委託書上買賣價金付款方式均為：第一期10%、第二期10%、第三期10%、第四期70%之約定，付款方式一致，且買賣議價委託書上已有上訴人（屋主）簽認依條件内容出售，上訴人（屋主）不得事後爭執付款方式對其保障不周而辯稱契約未成立。
6、按不動產經紀業管理條例第23條規定「經紀人在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前頂說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」足見應解說之對象為買受人，只是該說明書應經委託銷售之委託人簽章。又按不動產買賣委由經紀業仲介或代銷，若未依該規定簽訂承買要約書或委託銷售合約書、不動產說明書等文件，依上開條例第29條、第31條規定，僅經紀業及經紀人員，應受懲戒。是上開條例規定係屬對經紀業及經紀人員行政管理之規定，兩造雖未依該規定訂立書面，於居間契約之成立並不生影響。最高法院98年度台上字第1240號裁定要旨同此見解。

準此，縱然證人丙在執行業務過程中，未書立不動產說明書經上訴人簽認，而違反不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，僅丙依不動產經紀業管理條例第31條第1項第1款規定，應受懲戒，或因未盡保護買方之法律相關規定，如買方因此受有損害，得依民法第184條第2項保護他人法律之規定請求賠償之問題，難謂違反不動產經紀業管理條例第23條係違反保護上訴人之規定，因丙違反該規定而使系爭買賣無效，故上訴人就此所辯，亦難憑採。

 

因此，法官判定乙仲介公司得請求屋主給付委託銷售總價5%即40萬元違約金。法官認為約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條有規定，法官認為乙仲介公司要求6%的違約金過高，應以5%計算違約金尚屬合理。也就是屋主違約不賣，須支付40萬違約金。