減法之夜:一場慶生會裡的房市清醒課

 

台北市淡江大學校友會在台北校園為7月壽星慶生，並邀請 產經系廖仁傑 老師前來 做新青安3.0——政策對房市的衝擊、影響與未來展望之主題演講。超過40位校友到場聆聽廖仁傑老師精彩介紹。

 

**台北訊】** 查理·蒙格一生沒教過人怎麼「聰明地賺錢」,他只反覆講一件事:先弄清楚自己會怎麼死,然後別往那裡走。這句話用在投資上是箴言,沒想到,晚間六點半在金華街199巷淡江大學台北校園的一場校友慶生會裡,竟也被意外印證了一遍。

 

現場的氣氛,先是加法的:蛋糕、蠟燭、掌聲,幾位學長姐依序被唱名慶生,主持的蕭學姊還讓每位壽星分享了今年的第一個願望,笑聲一輪接一輪,毫不節制地熱鬧。沒想到,這個環節比預期更快收尾,約莫七點十五分,蕭學姊便提前把麥克風交給了今晚的主講人——留出更充裕的時間,讓整場聚會的邏輯,從「累加歡樂」提早切換成「剔除謬誤」。今晚的主講人廖仁傑,中央大學財金碩士、中原大學商學博士,現任淡江大學兼任助理教授,著作等身,他要談的題目是新青安3.0。而他講話的方式,意外地很蒙格。

 

## 不預測,只排雷

 

蒙格從不預測市場高低點,他認為那是一種業餘病。廖仁傑今晚的開場,也沒有替在座校友算命。他把時間軸攤開:新青安3.0自2023年8月上路,一路推升交易量,2024年5月受理戶數衝上34,879戶的歷史高點;但2025到2026年,政策紅利邊際遞減,市場很可能滑回300億到400億元的平順區間。這不是預言,這是把已經發生的事實排好隊,讓它自己說話。

 

真正值得剔除警覺心的,是他點出的「背離」二字——成交量已經轉弱,單戶貸款金額卻仍撐在高檔。蒙格會怎麼看這件事?他大概會說:多數人只看得見價格這條線,卻懶得回頭檢查量能這條線有沒有同步撒謊。價量脫節,往往是市場動能衰退前最誠實、也最容易被忽略的訊號。

 

至於預售屋為什麼硬是降不下來,廖仁傑歸咎於《平均地權條例》的「禁止轉售」條款鎖死了供給端——建商寧可晾著,也不願賤賣。他建議把9月傳統淡季當成一次壓力測試,看看政策撐出來的價格,究竟還有多少是真的。

 

## 「四貸同堂」:一道加法陷阱的活教材

 

蒙格的財富公式裡有一項最容易被忽視的變數:心理學偏誤,也就是系統性的熵增。今晚台下坐著像熊維強這樣在保險業打滾數十年的老江湖,聽到廖仁傑講「四貸同堂」時,神情都微妙地繃緊了一下。

 

數據很誠實:新竹市平均年薪129.8萬冠居全台,新竹縣、台北市、桃園市、苗栗縣緊追在後。表面上,這是一份令人稱羨的加法成績單。但廖仁傑攤開的另一半真相是——房貸、子女教育、長照,三項固定支出疊上去,再高的薪水都可能被啃到只剩流動性的空殼。這正是蒙格所說的「加法陷阱」:大家忙著算自己賺了多少,卻沒人回頭算,自己正在被什麼悄悄拿走。

 

有學長姐在旁邊低聲接話:「這哪是四代同堂,根本是四代同堂還要一起還貸款。」一句玩笑,聽起來卻像極了蒙格式的黑色幽默——用最輕的語氣,講最重的真相。

 

 

## 資金往大咖那裡跑,是另一種「能力圈外的風險」

 

蒙格常說,投資人最該提防的,是自己能力圈以外的誘惑。廖仁傑今晚提到的「週轉金年增率」,某種程度上就是市場集體越界的證據。2024年底這個數字衝上16.53%,是十五年來的新高,代表資金飢渴程度極其強勁。他預測2026年初,不動產年增率會放緩到3.5%至3.8%,週轉金年增率卻可能仍撐在13%以上——這一大一小的落差,說白了,就是錢還在市場裡狂奔,漲勢卻已經跟不上了。

 

更值得剔除警覺的,是資金正在往少數大咖集中:體質較弱的中小建商,因資金壓力被迫把土地轉手給資本雄厚的開發商。這不是繁榮的訊號,這是一次篩選——體質不佳的標的,正在被市場自己排除出局。蒙格若在場,大概會點頭:市場有時候比監理機關還誠實。

 

## 減法公式,套用在今晚的每一句話上

 

蒙格的財富公式,大致是這樣寫的:堅守能力圈與多元思維模型的乘積,經過極致耐心的複利放大,再減去心理學偏誤的侵蝕,才等於真正的長期財富。今晚廖仁傑講的每一段——政策扭曲、價量背離、四貸同堂、資本集中——其實都不是在教人怎麼「多賺」,而是在教人怎麼「少犯錯」。

 

成功,從來不是找到那個爆發性的單點機會,而是系統性地把會讓人徹底出局的蠢事,一項一項排除掉。今晚的座談,聽起來一點都不熱血,卻異常務實:先求不被淘汰,才有資格談長期複利。

 

 

## 尾聲:蛋糕與資產負債表,原來是同一件事

 

座談結束,已近九點。學長姐們圍著胡椒餅與烤地瓜閒聊,話題從房貸利率慢慢飄回同學會、飄回當年在淡水校園騎車上課的日子。加法的溫情與減法的清醒,在這個晚上並沒有互相排斥,反而顯得異常合拍——畢竟,懂得替自己的資產負債表做減法,和記得替老同學唱一首生日快樂歌,本質上都是同一種能力:知道什麼真正值得留下。

 

下個月的慶生會,又會是哪幾位學長姐吹蠟燭、又會有誰上台開講?這大概是淡江校友會最迷人的地方——蛋糕永遠是加法,但聽完講座走出會場的人,往往帶著一顆更懂得做減法的腦袋。

 

 

*(本文為活動側記,市場數據與觀點引用自現場講者分析,行文風格參考查理·蒙格之思維模型與減法哲學,僅供參考,不構成投資建議。)*