【專欄】日據時代百年老屋，子孫輩請求拆屋還地？

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

一塊單純的土地，如果兒女繼承就變成共有土地，一般處理共有土地，很複雜麻煩。如果無法處理，共有土地的某一位地主往生，他的兒女繼承土地，那共有的關係更為複雜而難處理，這個是目前社會的困難現象。

十幾年前筆者曾經仲介約60坪的小土地，共有人卻多達百人！這個是因為土地興建成為停車塔，再出售停車塔，造成停車位所有權人眾多。如果土地賣掉，則須處理將近百人的共有土地，真是繁複不堪！土地若售出，必須請非常有經驗的共有土地地政士專家來辦土地登記。

有一件判決書案例是一棟日據時代的老屋，到現在已經百年。因為當初土地經過繼承，共有人數增加，造成關係複雜，子孫輩繼承土地後，發現土地上面有老屋占有，因此提起訴訟。被告共有四位，被告甲因為判決共有物分割，而取得某地號土地。被告乙因贈與登記為某地號之建物所有權人，被告丙因買賣之原因登記為建物所有權人，被告丁因分割繼承之原因，登記為建物所有權人。被告戊因分割繼承之原因，登記為建物所有權人。原告甲因共有物分割裁判，取得某土地之所有權。

原告於113年主張被告4人占有原告系爭之土地，主張系爭建物及土地經判決分割後共有關係已終止，建物及其所占有土地已各自歸為被告及原告分別取得，被告自判決確定日起已喪失繼續占有系爭土地之正當權源，縱使分割前房地所有權人存有分管約定，亦於判決分割確定時消滅。縱認兩造間有使用借貸關係，該使用借貸期限應已逾期，退步言之，縱認使用借貸關係為未定期限，惟系爭建物於日治時期已興建完成，屋齡近百年：已逾固定資產耐用年數表所載房屋耐用年數，且自67年裁判分割迄今已47年有餘，足可推定借用人已使用完畢，再參酌被告4人將系爭建物出租或無償提供他人使用，未給付原告任何費用等情，可見被告已無使用建物之必要，即已依借貸目的使用完畢，被告應返還土地與原告。

法官經查，確認原告被告之相關土地權利關係後，認為按共有物之分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力，共有人對於他共有人分得之部分，既喪失共有權利，則其占有，除另有約定外，即難謂有何法律上之原因；共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人固得約定範圍而用之，但此項分管行為，不過定暫時使用之狀態，與消滅共有關係之分割有間，故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約及使用借貸契約，即應認為終止。共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋，於共有關係因分割而消滅時，該房屋無繼續占用土地之權源。且因共有人間互負擔保義務，不因分割共有之土地，而與地上物另成立租賃關係，此與民法第425條之1規範意旨，係為解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係，其目的在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋之合法既得使用權，而推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之情形尚有不同，最高法院71年度台上字第1482號、107年上字第879號、110年度台上字第409號著有裁判闡釋甚明。被告未舉證系爭土地判決分割後迄今，被告與原告間訂有任何有償或無償占有使用系爭土地之契約，揆諸上揭法條及說明，被告占有使用系爭土地，並無法律上權源，屬無權占有。

從而，原告依民法第767條第1項前段、第179條前段規定，請求被告將坐落系爭土地上面積48平方公尺之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告，為有理由，應予准許。

亦即原告贏了拆屋還地官司，4位被告輸了，被告應給付原告約350萬元及按週年利率5%計算之相關利息。本案尚可上訴。