【專欄】拆屋還地官司打贏，可請求多年被占用的大筆「不當得利」？

.
文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

如果沒有法律上的原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利的受領人應返還之利益，依其利益的性質不能返還，應償還其價額，這個在民法第179條前段、第181條但書分別訂有明文。如果無權占有他人的土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，所以如果無權占有他人之房屋，加害人應返還的不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。

佔用土地既然獲得相當於租金的利益，則依照通常的觀念，租金就不便宜了。如果佔用多年，那更是大筆金額。然而許多判決書判下來卻是小小的金額，這也是顛覆民眾的普通常識了。因為租金的標準並非一般市場的標準，民國19年古老的土地法有關於租金的規定，以現在的市場標準來看，是非常低的。然而因為這個法律還在，法官就會引用，土地法第97條第1項規定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」第105條規定「第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」土地法第97條所謂土地價額依照法定地價；土地所有權人依照土地法所申報的地價為法定地價；土地所有權人未於公告時間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第46條分別訂有明文，又按基地租金的數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地的位置，工商業繁榮的程度，承租人利用基地的經濟價值，及所受利益等項，並與鄰地租金相比較以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額。（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）

113年有一件判決書提到，系爭土地於108年1月至112年1月間之公告地價均為每平方公尺7,500元，113年1月之公告地價均為每平方公尺7,800元，有系爭土地之公告地價查詢可參，而系爭增建物占用系爭土地面積合計共為17.35平方公尺（計算式：0.6+0.88+2.05+2.04+1.66+9.04+0.63+0.45=17.35），有新北市新店地政事務所土地複丈成果圖為憑。另參以系爭土地位在新北市新店區山區內，附近無捷運站且鄰近多為老舊房舍，交通及生活機能難認便利等情，有本院現場履勘照片為憑，本院審酌系爭土地之使用現況，及所在地點商業繁榮程度、交通便利程度等情形，認以系爭土地申報地價年息5%計算相當於租金之不當得利較為允妥。從而，請求被告給付本件起訴前5年內相當租金不當得利2萬6,077元【計算式：（7,500×80%x5%x17.35x（4+9/12））+（7,800×80%x5%x17.35×3/12）=2萬6,077，元以下四捨五入】部分，為有理由，應予准許。致逾此範圍請求，則無理由，應予駁回。

土地法的租金標準是依照公告地價，公告地價是每年地主繳地價稅的標準，這個標準非常的低，遠遠低於公告土地現值，更是遠遠低於市價。台灣的地價制度非常混亂，有市價、公告現值、公告地價，最高的是政府公開標售底價，地點好的土地大家激烈競標，最後標售價甚至達到市價的2倍到3倍。同一塊土地同時出現公告地價、公告土地現值、市場市價、政府標售價，實在是太混亂了。