【專欄】個人有多間小套房出租，需繳營業稅？

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任）

這一生不管是個人或公司，如果突然收到國稅局的公文說需要補繳稅，甚至因為逃漏稅需要處罰幾倍！這個壓力是很大的。如果補繳稅的金額很大，因為完全沒有想到會收到這樣的公文，簡直是晴天霹靂！

本人曾經收到勞動部的公文，提到本公司某員工須補繳勞健保費用約2千元，因為只有2千元，一般人收到也許覺得不合理或有疑問，但因為金額不大就乾脆去繳了。但是本人覺得政府單位可能誤會了，本公司也許不需要繳這2千元，因此請同事試著寫公文跟勞動部依法解釋，如果勞動部不同意，我們當然就立刻繳了。然而大約10天後，收到勞動部的公文，同意我們的說明，並且撤銷補繳2千元。勞動部這件事做得很明快，令人敬佩。本人有一位優秀學生是北士科地區建築與都更的大老闆，25年前來本人的「大日不動產研究中心」上課，雖然只有初中畢業，但是民國90年一次考上考試院的不動產經紀人特考！因為特考當時不用看學歷，學歷不足的須提出從事房地產仲介的扣繳憑單證明。這位同學來上課的時候超級認真，每天晚上有空時都到南陽街補習街的K書中心跟許多小孩子一起K書，然而他是要去考不動產經紀人特考，不但一次考上，而且全國第15名！最嚇人的是很難懂的土地法規，竟然考了95.5分！聽說他有幾次收到政府的公文請他補繳金額，經過這麼多年他的土地法規更強了，相關法律更強了！他的說明也受到政府單位的同意，因而政府撤銷補繳款！法規知識水很深，真是無止無盡啊！

有一個法院的案例，某一個自然人，因為有幾十間的套房出租，但財政部中區國稅局請他補繳營業稅金額約130萬！當事人當然非常震驚，因此申請複查及提起訴願，均遭駁回。提起行政訴訟，聲明請求訴願決定及原處分（複查決定），均撤銷。然而經過原審判決駁回，上訴人非常不服氣，再提起上訴，聲明請求廢棄原判決；撤銷訴願決定及原處分（複查決定）或發回原審。這個官司最後打到「最高行政法院」，上訴人的上訴還是被駁回，花了不少律師費、訴訟費用，整個漫長的過程非常的辛苦與痛苦。大家常常打官司，其實都是不得已的，抱著一絲希望，但是結論常常不如人意。

營業稅法第1條規定「在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法規定課徵加值型或非加值型之營業稅。」所謂營業人是指「以營利為目的之公營、私營或公司合營之事業。」第28條規定「營業人之總機構及其他固定營業場所，應於開始營業前，分別向主管稽徵機關申請稅籍登記。」

營業稅法施行細則第21條規定「營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格（含營業稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含營業稅）總額之比例，計算定著物部分之銷售額。」

上訴人購地建屋出租及出售系争房屋，符合以營利為目的，且持續性從事一定經濟活動之營業行為，亦不符合免辦營業登記，免課營業稅及營利事業所得稅之情形，自應辦理營業登記，課徵營業稅。縱其出租套房租賃所得部分，上訴人雖自行申報綜合所得稅，惟因營業稅與綜合所得税屬不同稅目，尚不得因本件課税事實已先受有綜合所得稅之核定，就認為出售系爭房屋非營業行為，而可免除其就該銷售行為負有申報繳納營業稅義務等情。因此最高行政法院判決，該上訴人仍須補繳營業稅金額約130萬。