【專欄】好心介紹房子，也要注意法律風險

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任）

多年來，大家總會聽到周邊的朋友需要買房子或賣房子，如果剛好自己的朋友要買房子，常會好心的介紹他們去認識交談。如果有成交，雙方為了感謝你，也常會主動包紅包謝禮，或者介紹前有先提到如果成交，要給多少介紹費，這都是人之常情，行之多年。這個就是遠在民國18年通過的民法的第565條「居間行為」。民法法條並規定，居間人是可取得報酬的，取得報酬的人一般被稱為中人或牽猴子。

但是因為房地產的買賣金額很大，處理不慎也容易會有糾紛，糾紛無法解決就會告到法院，這真是一件痛苦而漫長的法院過程。為了能夠減少這些糾紛，民國88年終於通過了「不動產經紀業管理條例」，第一條立法要旨就是「為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」，明白規定只有不動產仲介公司與不動產代銷公司才可以幫消費者居間房子。而且居間人不能是以前的中人，從業人員都必須考上內政部「不動產營業員」證照，或考上考試院「不動產經紀人」證照，才能夠居間介紹房屋或土地。不然如果被檢舉，或者產生糾紛，一定會被投訴，各縣市政府地政局或地政處都會裁罰。20幾年來被處罰的案例非常的多，而且罰則很重，須處罰10萬到30萬，甚至連續一直介紹居間，若被告到法院，甚至有刑責一年以下有期徒刑，這都是一般民眾所不知道的，甚至從業人員也常忘了這些規定。不動產經紀業管理條例第32條「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。

公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」第32條規定得很明白，但是這一條有點複雜，水很深，一般人也看不太懂。民國105年有一個法律的判決提到，有一位媽媽聽到她女兒的同班同學新婚要購房，就好心介紹她的朋友有房子給他們認識。經過一段雙方溝通的過程，終於順利成交，媽媽也沒有提到需要介紹費或居間報酬。但是晴天霹靂，竟然被檢舉到某縣市地政局，買方說這個房子有漏水的糾紛，但是賣方賠償金額與買方談不攏，便憤而到地政局說這個房子是同學媽媽介紹的。地政局裁罰這個媽媽「不動產經紀業管理條例第32條」，處罰新台幣10萬。媽媽非常痛苦傷心，因此去訴願，但是被駁回，憤而到行政法院提告政府，希望法官主持公道，可以撤銷10萬元的罰鍰。然而最後被法官駁回。這個還不是最慘的案例！

例如有一位清潔工窮人，常常去某社區掃地。如果有人要租房子，她本人就介紹某太太有房子要出租。雙方順利成交後，都很開心給清潔工紅包。清潔工很高興，好心有好報！因此有機會就連續介紹。最後被仲介公司檢舉，一樣被處罰新台幣10萬元。痛苦之餘，最後也是走法律救濟，告到行政法院。但法官認為，裁罰10萬元是最低的罰鍰，然而連續性的介紹，是營業行為，違反「不動產經紀業管理條例第32條第2項」的規定，可判刑一年以下。通常是判最輕的拘役30天或50天或2個月，可易科罰金。但2個月易科罰金也需要繳6萬以上，也是一大筆費用。而且刑責的壓力一輩子都壓在心中，這是很痛苦的，叫天天不靈的！

因此當社會民眾好心介紹買賣房子的時候，要注意到有這種法律的風險。通常好心介紹房子是不會有問題的，沒有人會去檢舉的，但是當購屋有了糾紛，介紹的行為就可能會被投訴，這真是會令人感到不平與痛苦的！