【專欄】建商點交延遲以及公共設施未盡完善之處，住戶應如何救濟？

 

 

公寓大廈管理條例號稱「居家憲法」，於民國八十四年六月二十八日公布，乃「為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質，特制定本條例。」即包括環境、衛生、安全、安寧等之管理維護，以提升居住品質，並賦予管理委員會準法人地位，以遂行必要之訴訟。全文共六十三條，包含總則、住戶之權利義務、管理組織、管理服務人、罰則、附則等六章。因為工商發達、高樓林立，鄰居間產生了許許多多的問題糾紛，因此本人最近幾年出版了『公寓大廈管理條例相關判決案例』書籍，受到大家的廣泛參考。

公寓大廈管理條例第57條提到建商大樓蓋好，如何檢測相關品質及移交給公寓大廈管理委員會的規定：
「1.起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。

2.前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」。

有一件判決書提到建商與住戶的糾紛，關於點交延遲以及公共設施未盡完善之處，住戶應如何救濟？依民法第227條第1項、第226條第1項、第231條第1項規定，按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得請求賠償損害。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。

本案件法官經過調查了解，筆者將判決簡記約如下：

（一）大廈管委會主張系爭大樓未施作無障礙坡道及緊急逃出口、地下1、2層連續壁牆體有漏水之瑕疵，故請求被告（建商）應進行修復，如被告拒絕施作或無法施作時，分別給付A大廈管委會相關金額為有理由，至原告逾此部分之請求，於法無據，應予駁回。

（二）被告應於A公寓大廈A部分之一樓進出口，依建築執照之竣工圖施作無障礙坡道：如被告拒絕施作或無法施作，被告應給付原告A公寓大廈管理委員會約新臺幣參萬伍仟元。

（三）被告應於A公寓大厦B部分之緊急逃出口處，成四周防水層後再重新安裝，並將逃出口蓋板與底座四周阻水條緊密結合，並於戶外地坪下方埋設導水管；被告應於A公寓大廈地下一層東北處之角柱及地下二層南側發電機上方連續壁牆體上有較大裂縫造成滲漏水之位置採壓力補強防水灌注，其餘北側、東側、南側牆面先磨除水泥漆面層後，再塗刷混凝土深層滲透結晶塗封劑之方式施作，如被告拒絕施作、修補或無法施作、修補時，被告應給付原告A公寓大廈管理委員會約新台幣陸拾萬元。

以前因為地廣人稀，前輩喜歡住在透天房子。後來工商發達，人口漸多，地價也上漲了，有些建商需要蓋大樓，有些前輩還是寧可買透天厝，不習慣住在大樓，因為鄰居很多，覺得不夠私密。現在台灣各大都市人口擁擠，地價炒作太貴，新房子都是高樓大廈了，如果有什麼糾紛請大家多多看看公寓大廈管理條例的規定，依照法律規定來溝通協調糾紛，可以減掉許多爭執不下、甚至有的還要對簿公堂、勞民傷財，繳律師費裁判費，官司每一審都要花掉一年兩年甚至更長的時間，那這樣的人生實在痛苦。