【專欄】多多研讀法律，可減少許多房地產買賣與租賃的糾紛

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任）

法律是人生非常重大的關鍵學問，法律維持社會的秩序，如果雙方衝突不幸告到法院，是法官執法的重大依據。因此，平常大家除了其他的學問，法律的學問是重中之重，多多研讀法律，可以減少許多糾紛。房地產是非常大的錢，買房賣房或者租房，如果衝突無法調解，都會走上法院，那真是一條漫長而痛苦的路。很多人不重視法律、不研讀法律，嫌它僵硬枯燥，不像讀小說或一篇散文如此輕鬆，因而視法律為畏途，如果衝突嚴重到需要訴訟，只能委託律師，不但要花不少錢，甚至律師如何引用法條，委託人也是霧煞煞，這樣也很容易吃虧。買房賣房的衝突，打官司的案例很多，然而一般人想不到，租賃雖然比買房金額小太多，但是衝突的案例更多，因為租賃的頻繁性以及很多細節問題也很容易引發衝突。租賃細節例如水電費、設備損害、租金及押金支付的問題，也都容易引發不滿和衝突。本人在疫情期間因為大家社會活動減少，減少許多碰面及宴客等等，因此特別出版了『不動產租賃相關判決案例』及『公寓大廈管理條例相關判決案例』兩本書，希望可以幫助到需要的民眾。沒想到疫情期間，一些新當選的理事長因無法宴客，因此買這些書送給理監事。不但可以簽名留念，也可讓大家使用一輩子。有些老闆也買給公司員工充電。

現在舉例一件大公司租賃衝突，甚至於須到法院訴訟的案例如下：甲公司委託乙仲介公司要租賃不含公設使用面積100~120坪之間的辦公室，後來順利很快地租到了房子，簽立租賃契約。後來甲公司於110年10月21日派員丈量辦公室，卻發現實際使用面積僅有約97坪。歷經多次協調，甲公司於110年11月29日與房東簽訂合議解除租賃契約協議書，甲公司認為乙仲介公司之經理人及不動產經紀營業員負責協助處理居間物件，卻未踐行應盡之調查義務，沒有確認該辦公室的使用面積，使得甲公司有新台幣46萬元之損害，自得解除與仲介公司的居間仲介契約。因此依民法第227條第1項、第226條第1項、第256條、第259條規定，請求乙仲介公司應返還居間報酬13萬元，並依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項，公司法第23條第2項規定，請求乙仲介公司及員工經理人及某不動產經紀營業員，連帶賠償甲公司所受損害46萬元。

高等法院法官認為，依上訴人甲公司所提證據資料，尚無法證明乙仲介公司經理人及經紀營業員有何執行仲介業務之故意或過失，經理人有何對公司業務之執行違反法令，乙仲介公司有何可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約之具體情事，因此認為上訴人甲公司請求被告賠償合計46萬元之損害為無理由。因此駁回本件官司。

官司一打，常要一年兩年甚至更多年，若中途不能和解，那真是一條漫長痛苦的路，這種人生太痛苦了！