【專欄】社區大樓可以趕走惡鄰居嗎？

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文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任）

古代地價便宜，大家喜歡住透天厝，3樓獨棟或4樓獨棟，有天有地、私密性佳，然而隨著工商發達，地價房價一直上漲，只能流行蓋大樓，7樓、12樓乃至有幾十樓高的大樓，大家從一樓大門進出，搭同樣的電梯，等於是過著團體生活，遠離透天厝的時代。

這麼多人住在同一棟大樓，大家生活習慣不同，免不了有紛爭或衝突，這也是管理委員會需要處理的頭痛事情。民國84年公布的公寓大廈管理條例，到現在已經30年了，也經過了大修法，正是立法院為了因應時代的變遷，社會的需要而通過的法律。大家多少都有聽過公寓大廈管理條例，但大部分對法條內容不大了解，有些法條也不容易了解。如果有被大部分鄰居認定為妨礙了大家生活的「惡鄰」，公寓大廈管理條例有所謂「惡鄰條款」，這是法官判定惡鄰居是否嚴重違反法條的一個根據。多年來確實有惡鄰被法官判決需要遷離該社區大樓，這個是重大事情，也有不少判決，法官認為情節不是重大，所以判決無須遷離。

113年有一個案例，是管理委員會（原告）認為某位鄰居嚴重干擾了大家，因此告到法院。然而被告認為區分所有權人會議開會通知單未載明開會內容，現場以臨時提案表決方式通過系爭決議，違反公寓大廈管理條例第30條規定，而且系爭區權人會議當天實際出席戶數未過半，故系爭決議為無效決議等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。法官認為區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程、規約時，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議規定，由區分所有權人請求法院撤銷之。（最高法院92年度台上字第2517號判決）故在法院撤銷該決議以前，該決議仍屬合法有效。故被告辯稱系爭決議無效等語，尚無可採。

所謂「惡鄰條款」是公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定，住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請期改善於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制及遷離。人民之財產權固然應予保障，但為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者，仍得以法律限制之。此關憲法第15條、第23條規定自明，強制遷離制度係限制住戶及區分所有權人財產權之行使，依其立法意旨，乃在該住戶及區分所有權人有嚴重違反對全體住戶之義務，致無法維持居住共同關係，其他區分所有權人得向法院請求遷離，以維護住戶間之公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理，提升居住品質。此即基於憲法第23條之「法律保留原則」、「比例原則」所為必要之限制，故在適用上，自須審酌其目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性等一切情形，俾兼顧該區分所有權人及全體住戶之權益（最高法院108年度台上字第1541號判決意旨參照）。

是以，前開規定所稱違反法令或規約情節重大之情形，係指該住戶違反法令或規約而嚴重違反對全體住戶之義務，致無法維持共同群居關係，且需經管理負責人或管理委員會促請其於3個月內改善仍未改善，始得經區權會決議訴請法院強制遷離，同時應考量強制遷離有無逾越其目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性，俾符合比例原則，並非一有違反法令或規約之情事即得強制遷離。

本案件紛爭內容極多，但是法官認為多因被告與特定住戶間之私人宿怨或糾紛所致，大部分影響特定人及特定範圍，部分固影響公共事務運作，然尚難謂對於全體住戶有嚴重影響，殊難認已無法維持居住共同關係。衡諸前開規定之目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性，但尚不致應令被告遷離系爭社區程度，不能認已合於公寓大廈管理條例第22條第1項第3款所訂情節重大之情形。故原告依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定訴請被告原告遷離該大樓為無理由，應予駁回。

總之，本次官司管理委員會打輸了，被告打贏了，誰贏誰輸不是由民眾決定，都要看法官判定的結果。