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〈專文〉數個優先購買權發生競合時,其效力與優先順序?

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文/彭郁欣律師、余悅律師

案例

不動產所有權人或出租人,若未通知租地建屋之承租人行使優先購買權,該移轉登記效力為何?

解析

一、什麼是租地建屋承租人優先購買權?

(一)租地建屋承租人優先購買權的根據是《土地法》第104條第1項前段的規定:「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」,以及《民法》第426條之2第1項前段之規定:「租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。」
(二)根據《土地法》第104條第1項前段以及《民法》第426條之2第1項前段規定,當基地所有權人決定出售該基地時,承租該基地並在其上建築房屋的基地承租人,享有優先購買該基地的權利。這樣的規定,用意在於促進基地與房屋所有權歸於同一人,增加土地的經濟效益,並且防止因為基地與基地上之房屋所有權人不同,而在基地租賃關係終止後,該房屋所有權人可能因為沒有使用基地的權限而被請求拆除房屋。

二、租地建屋承租人優先購買權的要件?

(一)首先,在基地出賣時,須為基地上已存在房屋的基地承租人、地上權人或典權人。所以,如果僅是「房屋」的借用人或承租人就不符合此條款的適用範圍,當基地所有權人將基地賣給第三人的時候,租賃房屋的承租人並不具備優先購買權。較為特別的是,目前最高法院有認為即使是「違章建築」,因為租地建屋之承租人優先購買權規範目的在於使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人;並且,「違章建築」仍可以成為交易或讓與之標的,所以違章建築的租地建屋承租人也適用優先購買權的規定(參照最高法院91年度台上字第2154號民事判決)。
(二)其次,租地建屋的承租人接到基地所有權人(即基地出賣人)的通知後必須在「十日」內向基地出賣人表示行使優先購買權。基地出賣人有義務通知優先購買權人,優先購買權人如果要行使優先購買權,則應在接到出賣通知後的「十日」內向基地出賣人表示,否則視為放棄優先權。當優先購買權人在收到表示優先購買的意願的通知後,該權利即產生效力(因為優先購買權是形成權),無需再等待基地出賣人的回覆。

三、租地建屋的優先購買權有「物權效力」,即便基地已經移轉登記給第三人,優先購買權人也能向第三人請求塗銷移轉登記房屋及向出賣人請求依約移轉基地移轉登記

(一)根據新修正《土地法第三十四條之一執行要點》第13點第6款:「𡠪本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時,應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時,優先適用本法條之優先購買權。」明訂租地建屋承租人之基地優先購買權優先適用於土地法第34條之1所規定的優先購買權,可認為是租地建屋承租人優先購買權具有物權效力的依據。
(二)根據新修正《土地法第三十四條之一執行要點》第13點第6款的規定,即使基地出賣人已將基地所有權移轉給第三方並完成移轉登記,由於租地建屋承租人的優先購買權有物權效力,原本買受該基地的第三人即使取得移轉登記,也不能持該移轉登記對抗租地建屋承租人,租地建屋承租人可向第三人請求塗銷該基地的移轉登記。詳言之,即便基地出賣人已將基地移轉登記給第三方,優先購買權人可以向該基地出賣人及買受基地的第三人提起訴訟,以向買受基地的第三人請求塗銷移轉登記,並向基地出賣人請求將該土地移轉登記予自己(詳參台灣高等法院105年度上字第922號民事判決)。並且,最高法院進一步認為如果基地所有權人即出租人沒有通知承租人行使優先購買權,而與第三人訂立買賣契約,即使該買受基地的第三人輾轉將所有權移轉予其他人,也不影響租地建屋承租人行使優先購買權(參照最高法院104年台上字第199號民事判決)。

綜上所述,為了讓基地所有權與房屋所有權歸於同一人,當基地所有權人決定出售該基地予第三人時,承租該基地並在基地建築房屋的基地承租人,享有優先購買該基地的權利。不過租地建屋承租人必須在接到基地所有權人(即基地出賣人)的通知十日內表示行使優先購買權。租地建屋承租人通知基地所有權人後,租地建屋承租人與基地所有權人之間就會按照「基地所有權人與第三人間買賣契約」的條件,就該基地成立買賣契約。由於基地所有權人與租地建屋的優先購買權有「物權效力」,即便基地已經移轉登記給第三人,優先購買權人也能向第三人請求塗銷移轉登記房屋,然後向出賣人請求依約移轉基地移轉登記。

本文作者彭郁欣律師為永然聯合法律事務所台北所主任律師兼永然法律基金會董事,余悅律師為永然聯合法律事務所台北所執業律師

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