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文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任） 介紹房子買賣或介紹房子出租，多年來被稱為「中人」或「牽猴子」，法官的判決書則稱為「居間人」，因為房子的金額龐大，租金也不是小數目，多年來常有一些糾紛，甚至告到法院對簿公堂！政府為了減少及處理這些糾紛與保護消費者，在民國88年有革命性的改變，立法院公布了不動產經紀業管理條例，規範了要介紹房子買賣或租賃房子需成立不動產經紀公司（即不動產仲介公司或不動產代銷公司），成立公司後，強制要參加同業公會，並且每家公司最少要繳不動產經紀業保證金新台幣25萬，同時從業人員必須考上不動產經紀營業員證照（內政部主辦的訓練與考試）。 同時，每家公司最少要有一位考上考試院主辦的不動產經紀人普考證照，這家公司才能營業！當然考上不動產經紀人也可以從事房地產買賣仲介及租賃仲介。民國88年是景氣非常不佳、政治不安定的年代，房地產同業突然必須通過國家級證照才能執業，壓力是很巨大的，內心是恐慌的。更沒想到88年9月21日發生了南投台中大地震，死傷沉重，許多大樓倒塌，震驚了全台灣，也讓政府檢視了建築法規要更嚴格。 27年過去了，大家可能聽到不少仲介公司、代銷公司因為廣告內容不符法律的規定，被處罰6到30萬元，也是令人心慌與震驚。但是不太清楚沒有房地產證照或者有考上證照，但是沒有進入房地產仲介或代銷公司，竟然被處罰高達10到30萬的罰鍰，甚至很不清楚某些人不但沒有證照，還長達幾年繼續從事仲介，被檢舉到法院，竟然有1年以下有期徒刑！（不動產經紀業管理條例第32條）本人看了多本不合法從業人員被判刑的案例，亦感到心驚與浩歎！ 例如有一位甲女士，自民國102年1月間起，多次以個人名義，利用網際網路在591房屋交易網站上刊登不動產出租廣告，而經營不動產租賃仲介業務，結果被檢舉，被台北市政府地政局處以新台幣10萬元罰鍰，並禁止其營業，然而甲女士可能因為生計，雖明知其已遭禁止營業，仍基於繼續經營不動產租賃仲介業務之犯意，繼續在交易網站上刊登不動產出租廣告達46筆，並收取服務費，遭民眾檢舉。經台北市政府地政局人員據報執行稽查後，始查悉上情。 案經台北市政府函請地方法院檢察署檢察官偵查後，聲請簡易判決處刑。被告在法院任意性自白（即沒有壓迫下真心坦承），核與事實相符，應可採信。本案事證明確，被告犯行洵勘認定，應予以依法論科。根據不動產經紀業管理條例32條「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」本條明白規定，沒有不動產證照或有證照卻沒有進入仲介公司、代銷公司會有高額的處罰新臺幣10萬到30萬，如果不合法繼續從事仲介或代銷，甚至可能有1年以下有期徒刑，一般民眾不太了解有這一條，看了法條也看不大懂，甚至也不相信，區區中人仲介，怎可能會被判刑？！本案被處「拘役伍拾日，如易科罰金，以新臺幣一千元折算一日」。 所謂繼續營業罪，按刑事若干犯罪行為態樣，本質上原具有反覆、延續實行之特徵，立法時既予特別歸類，定為犯罪構成要件之行為要素，則行為人基於概括之犯意，在密切接近之一定時、地持續實行之複次行為，倘依社會通念，於客觀上認為符合一個反覆、延續性之行為觀念者，於刑法評價上，即應僅成立一罪。學理上所稱「集合犯」之職業性、營業性或收集性等具有重複特質之犯罪均屬之。 每個人平常應該多研讀一些法律的書，研讀 法條，不然遇到法律糾紛，就會吃虧很大。亡羊補牢太辛苦了，甚至後悔莫及了！