【專欄】租賃房屋請參考內政部「住宅租賃契約書範本」

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文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產，物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

租屋是人生大事，房東房客如果相處得很好，租客如果有需要，租期甚至有些長達10年、20年、30年。租客租一年的也很多，因為有的房東要漲價，有的是需要搬到更大或更小的房子。

一般人租房子很容易到文具行或超商買到租賃合約，雙方看了沒問題就直接簽約了。很多租屋是透過房屋仲介公司，仲介公司的合約內容則會去參考內政部的版本，內容比較嚴謹，如果雙方有什麼糾紛，內容也規定得比較清楚，文具行的合約版本則相對比較簡陋。

內政部於民國91年1月30日公告頒行「住宅租賃契約書範本」，民國105年6月23日內政部公告修正，及109年8月26日、113年7月8日、114年4月18日等都有修正。內政部住宅租賃契約書範本共有23條，例如租賃期間、租金約定及支付、押金約定及返還、租賃期間相關費用之約定、稅費負擔之約定、使用租賃住宅之限制、修繕室內裝修、出租人之義務及責任、承租人之義務及責任、任意終止租約之約定、租賃住宅之返還、出租人提前終止租約、承租人提前終止租約、遺留物之處理……等等都有規定。

房東如要提前終止租約，須有下列情形之一，否則房客不得要求任何賠償：

1、出租人為重新建築而必要收回。

2、承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人當期限催告，仍不為支付。

3、承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。

4、承租人違反第七條第一項規定，擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。

5、承租人違反第七條第二項規定，違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。

6、承租人違反第七條第三項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。

7、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。

8、承租人違反第九條第一項規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。

9、承租人違反第九條第一項規定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。

10、承租人違反第九條第一項規定，進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。

上面提到第七條的內容如下，第七條是使用出賃住宅之限制的規定：（1）本租賃住宅係供居住使用，承租人不得變更用途。（2）承租人同意遵守公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項，不得違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品。（3）承租人應經出租人同意始得將本租賃住宅之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。（4）前項出租人同意轉租者，應出具同意書載明同意轉租之範圍、期間及得終止本契約之事由，供承租人轉租時向次承租人提示。

房客如果需要提前終止租約，若是因為下列的原因，房東不得要求任何賠償：1、租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，仍不於期限內修繕。2、租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失，且其存餘部分不能達租賃之目的。3、租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵；承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者，亦同。4、承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。5、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。

總之，租屋是大事。雙方的租賃契約寫得越清楚，越不容易產生糾紛。縱使有糾紛也比較容易處理。房東房客能夠順利簽約是一種緣份，心胸大的房東非常感謝房客每個月付租金給他，不會亂漲租金，趕跑房客。又重新找房客，因為有空窗期，其實是得不償失的！