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約250人出席　專家直指資金緊縮、都更卡關與營建成本壓力 文／陳政賜　台北報導 房市量縮、限貸衝擊交屋與建融，營建成本卻持續攀升；同一時間，綠容率、屋頂光電與建築能效等制度接連上路。建築業面對的已不只是景氣循環，而是從資金、法規到產品定位的全面重整。 台北市建築交集會年度活動「115年度金磚論壇」於7月23日在國立台灣科技大學國際大樓舉行，場約250位建築、建設、都市更新、營造、學界與相關產業人士出席。本屆論壇以「房市之亂解方」為題，聚焦房市政策、淨零建築、屋頂光電、建築能效與AI營建管理。活動在榮譽理事長簡性琦、理事長方高震致詞後揭幕。 ▲ 115年度金磚論壇於國立台灣科技大學國際大樓舉行，近300人報名、現場約250位產學界人士出席。圖片提供／台北市建築交集會 論壇名稱談「房市之亂」，現場關注的卻不只房價。從資金緊縮、政策管制、都更整合、土方成本，到永續新制與AI進場，幾乎每一個環節都在改寫建築業原有的經營方式。 三場專題演講先從房市、淨零與AI切入，下半場再由產學界代表把問題拉回第一線。現場共識是，市場降溫不代表可以停在原地，企業反而更需要重新檢查產品、財務與管理能力。 ▲ 論壇以「房市之亂解方」為主題，從房市政策、淨零建築、AI應用與產業競爭力等面向展開討論。圖片提供／台北市建築交集會 林左裕：房市不能只看人口　資金與貸款才是關鍵 論壇第一場專題由政治大學地政系林左裕教授主講「影響房市之因素分析與對策」。他從總體經濟、利率、稅制、資金環境、人口與家庭數等面向，拆解台灣房市的變動邏輯。 林左裕指出，房價走勢不能只用人口增減解釋。過去市場上漲，與貨幣寬鬆、低利率、銀行資金、股市財富效應及政策條件都有關；當借貸成本上升、貸款成數下降或銀行額度收緊，市場就會迅速轉向。 他也提醒，成交量縮不等於價格一定下跌，還要分辨是供給減少，還是需求退場。房市表面看的是價格，背後真正牽動市場的，往往是資金能不能進來、買方能不能貸到款。 ▲ 林左裕教授提醒，房市不能只看成交價格，也不能只用人口增減來解釋。圖片提供／台北市建築交集會 楊謙柔：房市愈慢　建築差異愈重要 第二場由國立台灣科技大學能源永續科技研究所助理教授，同時也是中華民國都更危老重建協會理事長的楊謙柔博士主講，從綠容率、屋頂光電與建築能效新制，分析房市轉冷後的產品升級策略。 楊謙柔直言：「房市變慢了，但法規沒有變慢。」綠容率、屋頂光電與建築能效看似三套制度，最後都落在同一棟建築上，牽動設計、施工、防水、消防、維修、交屋與管委會接手，不能再各做各的。 他指出，市場熱時，建案常靠地段、品牌與總價快速成交；市場慢下來，消費者才會細看能耗、維護、標章、物業管理與長期價值。法規若只當成補件壓力，最後只會增加成本；若在設計初期整合，反而能成為產品差異。 ▲ 楊謙柔博士指出，綠容率、屋頂光電與建築能效不是三件分開的事，而是同一棟建築的整合設計問題。圖片提供／台北市建築交集會 綠色金融進場　標章開始影響貸款與資產價值 楊謙柔也從綠色金融角度指出，綠建築、建築能效、智慧建築與低碳建築，正從形象加分走向金融條件。未來相關標章與效能表現，可能牽動貸款利率、成數、稅務優惠與市場資訊揭露。 當購屋者能直接感受到省電、節水、較好的貸款條件與較低的持有成本，永續就不再只是建商增加的規格，而會成為消費者比較建案的理由。對開發業者而言，標章也將逐步進入銷售說明與中古屋辨識。 這意味著建案競爭的語言正在改變。過去比地段、坪數、總價與品牌；未來還要比能源表現、碳管理、維護成本、社區管理，以及十年、二十年後是否仍具資產價值。 邱勇標：AI會生圖　專業者仍得為落地負責 第三場由邱勇標教授分享AI如何改變建築設計與產業決策。生成式AI已能快速產出圖像、概念方案、影片與簡報，業主甚至可能直接拿著AI生成圖，要求建築師照圖繪製建照與施工圖說。 邱勇標指出，AI最強的是發散、想像與氛圍，最弱的卻是實踐、驗證與責任。建築牽涉法規、結構、成本、施工、人體工學、維護與安全，漂亮圖像若沒有專業把關，可能只把真正昂貴的問題延後到施工階段。 他認為，建築師不能停留在影像產生者，而要轉型為「決策型建築師」與AI翻譯者，把AI概念轉成法規檢討、BIM模型、施工圖、預算與現場可執行的成果。AI可以提供可能性，最後仍由專業者判斷並負責。 ▲ 邱勇標教授指出，AI擅長生成想像，但建築專業仍必須處理落地、驗證與責任。圖片提供／台北市建築交集會 座談火力全開　房市亂象從資金一路燒到工地 下半場綜合座談以「房市不順，建築產業如何活出競爭力？」為題，由住展雜誌副社長藍文聰主持，與談人包括林左裕教授、蔡錦勳董事長、柯登耀副總經理、楊謙柔博士、邱勇標教授與吳嘉沅董事長。 六位與談人分別從資金循環、自主更新、開發營造、綠色金融、AI與政策溝通切入。討論沒有停在房價漲跌，而是直接觸及土建融撥款、交屋貸款、土方處理、都更財務與建築生命週期管理。 現場最明確的訊號是，房市問題已從買氣轉弱，延伸成整條產業鏈的壓力。買方貸不到、建商資金撥不下來、都更財務算不動、土方運不出去，任何一個環節斷裂，都可能讓更新與供給停在半路。 ▲ 綜合座談由住展雜誌副社長藍文聰主持，與談人從房市、都更、營造、綠色金融與AI轉型等角度交換觀點。圖片提供／台北市建築交集會 吳嘉沅：央行踩剎車、政府踩油門　房市困在三十年循環 綜合座談一開始，吳嘉沅董事長先把時間拉回過去三十年。他認為，今日的「房市之亂」不是單純供給不足或需求過熱，而是貨幣、選舉政策、信用管制與市場心理反覆交互作用的結果。 吳嘉沅運用AI工具製作八分鐘影片，整理M2貨幣供給、熱錢回流、資產通膨、青年購屋壓力、央行選擇性信用管制與選前利多之間的循環。他提醒，判斷房市不能只看眼前價格，更要看資金從哪裡來，以及政策訊號如何改變市場預期。 影片以「央行踩剎車、政府踩油門」形容政策矛盾：央行為了抑制槓桿與金融風險收緊信用，政府其他部門卻可能以優惠貸款或政策利多刺激需求。兩股力量若不同步，市場就容易在過熱與急凍之間擺盪。 這段開場也為後續討論定調：房市不是單一部門能解決的問題，更不能用一項政策解釋全部現象。 ▲ 吳嘉沅董事長以三十年的資金與政策循環，分析房市之亂的結構性成因。圖片提供／台北市建築交集會 柯登耀：自主更新不能只談理想　財務模型先算得動 柯登耀副總經理從自主更新與專案管理角度指出，都更與危老重建不是提出願景就能推進。從地主整合、權利分配、行政程序、建照、營造、融資到完工銷售，每一個環節都會改變風險與報酬。 在成本上升、利率與金融條件收緊的情況下，若地主期待、建商報酬與市場售價無法平衡，傳統由建設公司承擔主要風險的模式就愈來愈難運作。帳面看似有利潤，拉長到多年週期後，年化報酬可能不足以支撐風險。 柯登耀認為，自主更新若要成為替代路徑，必須先把專業分工、財務試算與風險分配說清楚。地主、顧問、開發管理與金融端之間，不能再靠模糊期待推動長週期案件。 蔡錦勳：土方出不去、貸款撥不下來　營建現場雙重受壓 蔡錦勳董事長從開發營造第一線，點出土方、營建成本與融資貸款三項壓力。他指出，近期土方與營建廢棄物處理費用上升，已直接拖累工程成本與施工進度。 問題不只在價格。土方能不能運、處理場收不收、場地容量夠不夠、程序是否順暢，都會影響基地開挖。土方一旦出不去，地下室工程就被卡住，工期與財務成本隨之增加。 融資端同樣出現斷點。蔡錦勳表示，建商即使取得核貸，也可能受銀行額度或政策限制而無法順利撥款；建案完工後，買方若在交屋時貸不到款，風險又會回到建設公司。 當土建融、房貸、施工與交屋同時受阻，房市調整就不能只用售價解釋。成本若沒有下降，資金卻更加緊縮，市場期待新房價格大幅下修，仍須面對現實的成本底線。 林左裕：管需求不能斷供給　建融若緊縮恐加劇停滯 林左裕從政策角度提醒，房貸屬於購屋需求端，建融則關係住宅供給端。政府若要抑制投機與過度槓桿，可以管理需求，但不能同時讓正常供給失血。 若建商建融受限、都更案不敢啟動、施工成本又居高不下，市場可能不是健康降價，而是供給縮減、更新停滯，甚至增加爛尾風險。房市政策除了踩剎車，也必須保留正常供給與都市更新的運作空間。 邱勇標：AI要走進工地與維運　數位孿生才是下一步 座談後段，邱勇標把AI應用從生圖拉到工地與營運。影像辨識、進度管理、材料辨識、安全監控、設備維護、能源管理與物業管理，都是AI可介入的實際場景。 他指出，建築業不需要跟AI比速度，真正有價值的是把設計、法規、施工、金融、營運與住戶需求串接起來。數位孿生若能讓現場狀態與虛擬模型同步，管理就能從事後處理走向即時追蹤與預警。 建築完工並不是終點。設備、管線、能源、公設與物業管理，才是數十年使用期中的主要課題。AI若能保存並追蹤這些資料，建築價值就不再只看交屋當下，而能延伸到整個生命週期。 方高震：產官學不能各說各話　土方問題要有可行方案 論壇最後由台北市建築交集會理事長方高震總結。他指出，自2008年金融危機以來，貨幣寬鬆推升股市與房市，產業過去十多年受惠於資產行情；當市場轉入盤整，企業不能再只依賴景氣紅利。 方高震表示，政府以房地合一稅、囤房稅與限貸措施介入房市，反映房地產同時牽動金融穩定、居住需求與社會公平。面對新的環境，建築業必須把淨零建築、再生能源、低碳減碳、循環經濟與建築能效，真正轉成產品與流程能力。 對於會中多次提到的「土方之亂」，方高震認為，問題涉及法規、環保、營建成本與公共治理，不能只由單一部門處理。他呼籲產業、政府與學界共同提出可執行方案，讓政策能落地，也避免成本與風險持續轉嫁。 房市冷　產業更不能只等 從三場演講到綜合座談，論壇傳出的訊號一致：市場不會因業者等待就回到過去。當資金變緊、法規提高、成本僵固，建築產品若沒有能效、管理與數位能力，就更難在盤整期被市場看見。 對建築業而言，下一步不是只猜房價何時反彈，而是重新檢查建案的財務結構、整合設計、施工管理、融資風險與長期維運。市場轉冷，反而會放大產品之間真正的差距。 房市盤整不是停滯，而是一場更嚴格的篩選。能不能把政策、工程、永續與AI放進同一套決策流程，將決定建築產業下一輪競爭力。 ▲ 與會來賓、講者及台北市建築交集會理監事合影。圖片提供／台北市建築交集會