【專欄】法律與財務最重要！

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文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會 譽理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班 主任）

法律管理國家與人民，「王子與庶民同罪」，就算是總統，世界各國也有被判刑被關的案例，因此每個人隨時都要充電法律，了解法律，以免觸法，及能幫助周邊不懂法律的朋友親友。財務則是養家活口、發展公司的重要根本，所謂沒錢寸步難行，「一文錢逼死英雄漢」！

房地產雖然是龐然大物，金額很高，然而其實也是財務問題，大部分需要到銀行貸款七成到九成，兩年來政府打房緊縮貸款，立刻讓房市衰退，甚至財大氣粗的財團也大部分無力買土地，而暫時走向與地主的合建案，及曠日持久、很難成功的都更案，也只好硬著頭皮努力跟地主交流談判。

民國69年，有一些信徒購買土地，準備蓋寺廟，讓大家有修道的地方，因此把土地先過戶給宮廟的住持。然而後來許多信徒疏忽了最重要的法律問題，沒有把過戶給私人的宮廟土地再過戶回來給宮廟。幾十年後，宮廟住持過世，由住持的兒子繼承。兒子應也不太清楚來龍去脈，又把這塊土地買賣移轉給他人，準備蓋房子。因為土地的資金是許多信徒集資購買的，宮廟是信徒拜拜進修的地方，信徒非常緊張，也覺得不公平，因此只好告上法院，希望可以把土地要回來。然而一審輸了，二審又輸了，三審一位大律師終於在最高法院扳回，勝訴！根據105年4月的判決書，有許多位信徒都到法院作證，這個土地是他們出錢買的，宮廟住持因為沒有錢並沒有出資。

1、甲證人證稱：「（問：系爭土地是住持出資購買的？）不是，那是我們大家買的。住持有說買給宮廟公用的。當時的宮廟還不能辦理登記，住持當時說只是借他的名字暫時登記。」甲信徒另稱：「（問：系爭土地於70年間買受證人是否曾經有出錢？）有，我有出錢，我出新台幣十幾萬元。」、「（問：證人出的錢，要買的地是要給住持個人，還是宮廟？）我是要給宮廟，給大家修行用的。「（問：當時是只有證人一人購買，還是還有其他人購買？）我記得有7、8位，合起來總數是400坪。

2、乙證人證稱：「住持沒有錢，是我們出的錢，他只是一個賣菜的人，他本身沒有錢，後來有生病我們有去照顧他」等語。

3、丙證人證稱：「住持病危時，我有跟住持兒子講宮廟是大家的，住持兒子說他知道，他不會要這塊地」等語。並且傳了4、5、6、7、8……等多位證人作證。

法官綜合以上證詞，勘信上訴人主張系爭土地是規劃為上訴人信徒進修場地之用，但因無法登記為上訴人名義，乃借名登記予宮廟之住持名下，購買土地資金均來自信徒之捐獻，並非住持單獨出資。監督寺廟條例第6條第1項明定，寺廟財產及法務為寺廟所有，由住持管理之。住持在寺廟管理之不動產，通常為寺廟之不動產，上訴人主張系爭土地在71年5月原地主將土地移轉登記予住持時，其尚未辦理寺廟登記，致無法登記為系爭土地所有權人乃借名登記為住持所有乙情，應非虛妄，且與多位證人證詞互核相符，勘以採信。所以高等法院判決–原判決除確定部分外廢棄，土地所有權移轉登記為上訴人所有！據說判決勝訴那一天，宮廟前面的道路從山上到山下一路放鞭炮，這是很不容易的法律過程，一條漫長又痛苦的過程。官司如果再輸，宮廟就會被拆除，蓋成許多人住的新房子。