【專欄】租房子的悲歌！

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、中華知識經濟協會監事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班 主任）

幾十年來台灣房價一直飛漲，有時候亂漲，造成房租也跟著漲，因為房價已經高漲，房租不可能停在以前的價格。房價飛漲，最大的推手是地價有時候亂漲。地價有時候亂漲的推手，是政府國有土地標售制度沒有價格的上限，非常不健全，讓大家搶標，刺激大家亂加價，因為有一些公司是勢在必得，造成熱門的土地一夜之間因為標售可以漲一倍、甚至兩倍以上。這麼高的土地成本，突然這麼貴的地價，房價當然會被不斷地推升。本人多年來曾三次上書蔡英文總統，感謝蔡總統的重視，內政部也修正了一些標售的行政規則，可惜沒有修到標售價格無上限，這真是一件幾十年來地價房價飆漲的極沉重大事！

詩聖杜甫號稱詩聖，因為寫詩的評價很高，然而杜甫卻是生活愁苦的窮詩人，因此他的詩大部分是憂愁悲苦的。杜甫寫的「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」，到今天貧富懸殊的台灣社會，這句詩常被引用，為沒有房子的沉重租客請命。幾十年來的台灣政府，不但無法處理房價飛漲、租金也跟著漲，壓得租客喘不過氣來，甚至每個月的租金要吃掉半個月以上的薪水，住在鬧區房租更是貴，走在街上熱鬧非凡，有時候為了上班方便不得不住在離公司不遠的地方，然而內心的沉重壓力則不是表面整齊的衣著可以舒緩的。以前台北市套房房租大約一萬多，現在沒有兩萬多如何租得到，上班族的壓力可想而知。又有誰會想到要如何安心的結婚？甚至結婚也不敢生小孩！台灣的出生率20年來不斷地降低，甚至低到應是全世界第一名，這應該已成國安的問題！杜甫的名詩來自的原文是非常悲苦的，引用如下：

「《茅屋為秋風所破歌》
八月秋高風怒號，卷我屋上三重茅。
茅飛渡江灑江郊，高者掛罥長林梢，
下者飄轉沉塘坳。
南村群童欺我老無力，忍能對面為盜賊，
公然抱茅入竹去，唇焦口燥呼不得!
歸來倚杖自嘆息。
俄頃風定雲墨色，秋天漠漠向昏黑。
布衾多年冷似鐵，嬌兒惡臥踏裡裂。
床頭屋漏無干處，雨腳如麻未斷絕。
自經喪亂少睡眠，長夜沾濕何由徹?
安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，
風雨不動安如山！
嗚呼！
何時眼前突兀見此屋，吾廬獨破受凍死亦足。」

這篇文章是非常了不起的，雖然自己窮苦住在溪邊茅草屋，後來大風雨把茅草屋的屋頂也掀翻了，在這樣悲苦的環境卻仍然為天下寒士請命「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山！嗚呼！何時眼前突兀見此屋，吾廬獨破受凍死亦足。」看看當前許多政客每天為自己的名利鬥爭，有些政客已經撈得很有錢了，仍然繼續努力地撈，這是台灣當前很大的困境，尚沒有領導人可以突破！悲乎！

台灣的租屋官司很多，甚至可能比買賣還多，本人在疫情期間出版了『不動產租賃相關判決案例』，共有20則判決書不同的態樣，疫情期間很多當選的理事長、公司負責人等因為無法宴客，很多人買這本書贈送給當選的理事監事、贈送給公司員工充電，這本書沒想到受到熱烈的歡迎，其實若願意看這本書，每一則判決書都是赤裸裸的真實悲慘故事。原告律師、被告律師雙方攻防的激烈精彩過程，比看虛構的小說還要精彩，才知道法官用哪一條法律判定哪一方勝訴，對讀者是非常有利的充電。以前租房子的官司，法官主要是引用土地法、民法等來判決，民法民國18年公布，土地法民國19年公布，以前的立法精神都是保護弱勢的租客，不免有對房東不公平的地方。民國112年立法院通過了「租賃住宅市場發展及管理條例」，對於房東房客有新的兼顧，例如第10條規定「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：

1、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。
2、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。
3、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。
4、出租人為重新建築而必要收回。
5、其他依法律規定得提前終止租賃契約。

出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：
1、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。
2、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。」
又例如第11條「租賃期間發生下列情形之一者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償：
1、因疾病、意外產生有長期療養之需要。
2、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。
3、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。
4、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。
承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。
承租人依第一項各款或其繼承人依前項提前終止租賃契約者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。」等等，供大家參考應用。