國土署加碼1.5倍容獎須蓋社宅 都更公益轉型　讓都市更新不再被標籤為炒房工具

行政院日前公布最新施政報告，明確提出將加速推動以住戶為主體的都市更新，並研議放寬現行1.5倍容積獎勵上限。不過，此次政策調整並非單純擴大開發利益，而是設定明確前提——新增容積須部分興建或捐贈社會住宅、青年宅或婚育宅，最高可再加碼50%容積獎勵，將開發利益與住宅公益結合並回饋社會加速都市更新進度。

內政部國土管理署指出，容積本質具有公共性，此次政策方向在於透過制度設計，讓都市更新不再只是市場機制，而是兼具公共價值的住宅政策工具。未來也將同步修法並整合審議流程，加速都更推動，同時確保都市機能與公共設施容量不受影響。

都市發展研究團分析，容積獎勵適度放寬，有助提升都更戶參與意願，分回坪數可望增加，但仍須視基地條件、區域房價及容積率高低而定。關鍵在於，此波政策強調「公益回饋」，更進一步朝向都更轉型方向為重點，淡化外界對其為炒房工具的質疑。

青年優惠宅設門檻　防堵投資套利

配合都更公益轉型，各地方政府同步規劃「青年優惠宅」制度。政策設計將鎖定真正首購自住族群，設定包括設籍年限、穩定工作年限、無自有住宅、家庭年所得上限等條件，並排除投資客與法人申請。

價格機制方面，將採市場價7折以下的限價出售或出租模式，改採成本導向定價，由政府主導價格審核，避免建商喊價。此外，若未來出售，須賣回政府或經政府核准，設下嚴格轉售限制，以杜絕「買到賺到」的套利空間。

相關人士指出，青年優惠宅並非短期讓利政策，而是希望建立「去商品化」的長期居住支持系統，協助具穩定收入卻受高房價壓力的青年家庭安心成家，進而穩定社會結構並提升生育意願。

公辦都更跨街廓規劃　社宅不混居

在執行面上，未來社會住宅將朝大面積跨街廓公辦都更方向規劃，公設獨立管理、以不混居為原則，地下室可連通共構，滿足全年齡層居住需求。同時建議由國有地優先釋出辦理公辦都更，由出資者或實施者負擔一定比例社會住宅興建責任，並簡化審議流程、明確容積獎勵標準，降低市場炒作預期。

此外，重劃區部分抵費地也可納入社會住宅用途，擴大公益住宅供給來源。專家指出，在公益回饋制度明確化下，原地主權益仍可獲得合理保障。例如分配價值若為1500萬元，選配1400萬元住宅，剩餘價值可退還，權益結構清楚透明，有助提升參與都更意願。

都更公益轉型關鍵　兼顧效率與公平成成敗指標
整體而言，此波政策強調「容積公共化」與「開發利益回流社會」，試圖讓都市更新從市場開發工具，轉型為國家住宅政策的重要一環。學者建議，後續仍須將都市計畫通盤納入政策整體設計，結合交通、人口、綠地與環境承載量等條件，確保區域均衡發展與居住品質同步提升。

在高房價壓力持續的背景下，如何讓都更兼顧開發效率與社會公平，將是政策成敗關鍵。