【專欄】管委會告區分所有權人，強制「惡鄰」搬家， 是一條漫長不易的路！

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文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

打官司傷財又傷身，是一條漫漫長路。

地方法院第一審贏了不必太高興，對方一定會告到第二審高等法院，如果被告告輸了也會考慮告到最高法院，如果被告告贏了，原告氣急敗壞又告到第三審最高法院，最高法院是不開庭的，只能書面審查，無法高談闊論無法向法官娓娓道來，書面內容也有很嚴格的規定，如果第三審也輸了就定讞了！如果贏了最高法院會丟回第二審重新審判，這樣困難的折磨心智，來來回回好幾年，命都快沒了！打官司真是一件很無奈的事情，傷財又傷身。

有一件案例：原告是某某管理委員會，認為某區分所有權人太離譜了，不歡迎他住在社區裡面，但是房子是他的如何趕走他？！鄰居搞到這樣子也是兩敗俱傷。管委會主張被告系爭建物在新建後，為設置機械停車位出租謀利，竟擅自超挖系爭建物1、2樓地下室深度達4.5公尺(地下2樓與地下1樓機械停車位係一個整體)，且砌牆掩蓋，復因長期積水，影響系爭建物樑柱的受力結構安全，對四周牆壁形成強力水壓，嚴重危害公共安全。伊屢催促被告改善，並要求相關單位至現場勘查，經縣政府於民國94年9月16日會同兩造勘查並做成會議記錄，但被告仍拒絕改善，又經縣政府於95年4月12日以處分書為拆除處分在案，顯見超挖部分獲主管機關認定確係違建，且違規情節重大，遂於98年10月15日之區分所有權人會議中，作成訴請命被告遷出之決議。

被告認為原告並未舉證證明伊有超挖系爭建物地下室，且系爭地下室長期積水，造成公共安全之危險與伊有關。若縣政府認定伊有重大違規情事，並作成處分，原告亦可請求縣政府強制拆除，卻先後提起民事訴訟，顯然於適當性、必要性、衡平性上，均不符比例原則，更非為一具有「最後手段性」之行為等語，資為抗辯。因為管委會竟然要把屋主趕走，竟然有這一條恐怖的法條，屋主當然壓力很大十分恐慌。

管委會關於先位請求被告（區分所有權人）出讓系爭不動產，及備位請求被告（區分所有權人）將違規設置之機械車位拆除清空，並將違建拆除，回復原狀，且不得將車位出租予系爭建物住户外之人使用部分予以廢棄，改判駁回原告之訴，無非以：按住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月内仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：(一)積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。(二)違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。(三)其他違反法令或規約情節重大者。公寓大厦條例第22條第1項固著有明文。

最高法院認為公寓大厦條例第22條第1項規定，依其立法旨意在於：區分所有權人有嚴重違反對他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係者，得由他區分所有權人向法院請求出讓違反者之區分所有權。則他區分所有權人得否向法院請求出讓違反者之區分所有權，端視違反者之區分所有權人，與其他區分所有權人能否維持共同關係而定。被告認為原審就此未遑詳查，而以系爭不動產經前案審酌後據而判命被告出讓該325建號房地，茲上訴人再以同一危害行為，復提起本件訴訟而求為命被告再出讓系爭不動產，是否逾越適當性、必要性、衡平性，非無研求之餘地。且區分所有權人亦可訴請被告為改善行為，或於被告不為改善行為時，以被告之費用代為改善行為，同可達成排除前述危害系爭建物行為之目的云云，遽為上訴人（區分所有權人）不利之判斷，尚屬可議。

最高法院法官認為上訴論旨，管委會指摘原判決關於其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百77條第1項、第四百78條第2項，判決管委會贏了，區分所有權人輸了。