【專欄】租賃糾紛何其多！房客將房屋轉租也沒繳租金給房東的案例

.
文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

房東房客的糾紛案例很多，甚至比買賣房屋的案例還多。因為買賣房屋是大筆金錢，整個法律過程相對嚴謹，租賃房子則很容易成交，法律過程相對簡單。買賣房屋是大喜事，租賃房子成交也是好事。有的人租房子甚至長達10年到30年以上，等於是自己的房子了。有遠見的房東很感謝長期的租客，不用再煩惱找新的租客，因此不會亂漲房租。有的房東喜歡常常漲房租，房客受不了承擔不起，只好離開。然而房東要重新找新的房客，有時候也不太順利。

筆者曾經在忠孝東路巷子看到一間有名的餐廳經營了很多年，後來應是房東又要漲房租，只好離開了。附近的民眾都覺得這家有名餐廳離開了很可惜，後來看到房子貼出很大的出租，然而雖然地點很好，長達半年都還乏人問津，確實令人扼腕。房東為了漲房租，反而得不償失。通常要有遠見都是不容易的，也只能悔不當初了。

關於房子轉租的法律規定，根據民法第455條前段「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，第767條第1項前段「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」系爭租約第7條第1項第6款約定，「租賃標的物有下列情形之一者，甲方（即原告）得終止契約，乙方（即被告甲）不得要求任何補償或其他異議。……乙方將標的物全部或部分轉租、分租、出借或將租賃權轉讓他人或由他人頂替使用者。」系爭租約第9條約定：「契約期間屆滿或契約終止翌日，乙方應即遷出，將租賃標的物恢復原狀或經甲方同意之狀態，並會同甲方點交無誤後，交還甲方；並付清租金、違約金、賠償金及其他一切費用。……」。

法官判斷：

1、原告主張告甲承租系爭房屋後，將系爭房屋轉租予被告乙，足認被告甲有違反系爭租約第7條第1項第6款不得將系爭房屋轉租之情事，被告乙確實有占有使用系爭房屋等情。

2、原告已於起訴狀依系爭租約第7條第1項第6定為終止系爭契約之意思表示，依民事訴訟法第138條第2項規定，應於某年某月某日生合法送達之效力，則系爭租約於是日發生終止之效力；被告乙復未舉證證明其有正當權源或有法律原因占有系爭房屋。

3、因此，原告依系爭租約第9條約定及民法第455條段、第767條第1項前段規定請求被告甲遷讓系爭房屋，另依民法第767條第1項前段規定請求被告乙謙讓返還系爭房屋，均屬有據。

民法第229條第2項規定「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」民法第203條「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」根據以上法律相關規定，法官判決原告為有理由，應予准許。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。