【專欄】房地產不景氣的時機，建議政府規定國有土地競標價格要有上限！

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任）

幾十年來眾所周知，政府標售土地因為沒有規定競標價格的上限，造成景氣熱絡的時候，建商及財團瘋狂搶標，地價可以在一夜之間漲1倍到2倍以上，震驚了全台灣，讓許多地區的地價見賢思齊，政府成了領導炒地皮的最大力量，並立刻推升了房價及相關物價，這是非常嚴重的現象。這幾年台灣的房價很貴嗎？太貴嗎？這個問題應該不用討論，連小孩子都知道。年輕人成了躺平族，感覺明天沒有希望。

房地產景氣政府標售土地容易爆衝，政府的收入也大增，政府卻沒有想到，公務員主導標售地價大增，卻害了一般民眾及公務員民眾的小孩房子也買不起，這真是見樹不見林啊！疫情這幾年，土地一直標售，房價一直上漲，政府一直打房卻打不下來，一直到去年的下半年，中央銀行祭出絕招「限貸令」，一般老百姓沒有這麼多自備款買房子，房地產很快冷淡下來一直到今天。標售土地是這幾年地方政府的既定工作，今年高雄市政府、台南市政府等仍然繼續標售土地，當然標脫率就退步很多，但是仍然有土地成交，買方不敢把標價寫得太高，但是寫得太接近底價，可能也標不到，因此最近一年有標出去的土地，有些也是上漲了30%到40%，雖然不是漲1倍到2倍，但是地價漲3成也是很可觀。例如一坪100萬的土地成交的標價是130萬或140萬，這樣漲價的幅度是很可觀的，民間賣土地每坪開價100萬，不太可能100萬成交，可能成交價是90幾萬，因為買方會殺價。開價100萬通常是根據附近的市價行情，因此不可能賣到130萬或140萬，而且買賣土地都是低調的，祕密的，只有政府的公開標售土地敲鑼打鼓發布新聞，在競標的熱烈氣氛才會地價瘋狂上漲。

因此本人多次建議，地價競標上漲應該有個上限，景氣熱絡的時候，政府很難聽得進去，因為國庫多了很多收入。然而幾十年來嚴重的後遺症，大家都心知肚明。現在房地產不景氣，一般人期待房價下跌，甚至大跌，然而一年半來，大部分房價幾乎文風不動，有些預售屋建案的開價，更是愈來愈高。因此本人再度建議政府，在不景氣的時代，修改土地競標價格的上限，讓地價不要一直大漲，房價也跟著大漲，否則台灣的未來何去何從？幾十年來大家都看到了，大家都受害了，真是得不償失啊！

以下舉例幾件政府標售土地領導炒地皮的幾個案例，可稱之為「國有土地標售造成地價倍漲的驚恐史」：
1987年2月27日，國泰人壽以底價兩倍每坪近90萬超高價標走了國有財產局在台北市南京東路三段華航公司旁的國有地，震驚全台灣！
1987年5月5日，國有財產局標售西門町巴而可旁空地（中華路一段），以平均價格每坪130萬8千元得標，亦較底價每坪39萬高出兩倍多！
2005年10月15日，台北市土銀大安公園旁的824坪土地，竟以每坪245萬元的天價標出！

……案例不勝枚舉！回想這段歷史紀錄真是不勝驚恐啊！但是早已回不去了！後悔也來不及了！每個時代不敢買房的人、計較房價太高的人，都是後悔得痛哭流涕，一直當無殼蝸牛。

30年前是中央國有財產局標售土地，把祖宗的土地一直賣掉，在各方輿論譴責下，所以有規定大塊國有土地只租不售，但是有時候因為選舉換了政府，新的政府又忘了這些規定又再度標售。最近十年標售土地的都是地方政府，例如高雄市政府、台南市政府、台中市政府、桃園市政府。高雄台南的土地相對地價低廉，這幾年的土地標售民眾也看到了，一夜之間競標地價漲了1倍2倍，非常的驚恐。高雄、台南再也沒有每坪10幾萬的新房子了。年輕人想回到故鄉上班卻發現買不起房，真是無奈啊！

地價大漲、房價大漲絕對是國安問題，幾乎影響了每一個人，建議政府重視，利用房地產不景氣的目前，修改國有土地競標價格要有上限，則功德無量，國家幸甚！人民幸甚！