【專欄】何謂房地產「跳線」？是違反「誠信」的人性貪婪

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台北市出版公會 監事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

筆者在台灣各地房地產仲介與代銷資深人士的「回訓」課程，常會問他們關心他們，做業務的時候有沒有被買方與賣方跳線？有一半的同學聽不太懂「跳線」為何意？有些同學就會答覆，跳線就是買方與賣方私下成交，跳過幫他們服務的仲介專家，以能節省一大筆仲介費用。每次問他們有沒有被跳線？都有一些同學舉手，實際上可能更多，因為買賣雙方不會承認、更不可能告知，通常房屋或土地沒有成交，除非業務人員有去追蹤，找到蛛絲馬跡，仲介人員根本也不知道被跳線、被做掉了。成交一間房屋或一塊土地是很不容易的，過程很辛苦，卻沒有得到應有的報酬，這是很不公平的。

大家都知道，做人做事要誠信，然而談何容易！人性只要碰到「利」字當頭，常會變節，一腳踢開幫助他的人，完全不會去想沒有仲介人員的辛苦與努力，是不會成交的。賣方拿回來的是巨額的大錢，仲介費是很小的比例，大部分的買賣都會合法的付出仲介費用，然而例如一位做過10年、5年的仲介專家，都會碰到幾次被跳線的情況，只能無語問蒼天！既然沒有成交，就很難去訴訟，訴訟成功的案例也不多，大家覺得束手無策，證據不夠充分，法官很難採信。民國90年5月10日，內政部的解釋函就是因為有人寫信給內政部報告，辛苦仲介卻被跳線了，要如何救濟？內政部以最高法院52年台上字2675號判例回覆民眾，並且為了讓民眾看得懂，還下了一個標題「要旨：不動產經紀業管理條例第4條第5款所稱『居間』業務包括『報告居間』」，就是要告「報告居間」，雖然有這樣寫，民眾還是看不懂。這本判決書引用了民法565條「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」這個是什麼意思呢？民法是民國18年的文言文，當時的立法委員都是飽學之士，現在的立委都是經過激烈選戰的，只要選戰勝利，任何行業任何人都可當選立法委員，所以水準參差不齊，很多立委到了立法院，看不太懂法條，但是可以當投票部隊，每一票立委都是同等的重要。民法565條並沒有說明何謂「報告居間」？何謂「媒介居間」？最高法院法官在52年台上字第2675號判例，說明了「所謂報告居間，不以於訂約時間周旋於他人之間為之說合之必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，即應許其請求，至於居間行為，就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」法官判決書最後都是以4個字決定了當事人的命運，「為有理由」就是打贏了，「為無理由」就是打輸了。這4個字是白話文，當事人還看得懂，有時候是寫文言文「詢無足採」，一般人就很難看懂了。上面民國52年的判例都是文言文及民法的專有名詞，彷如無字天書，每次我在課堂請同學逐字逐句讀一遍，再問他們是什麼意思，根本霧煞煞，無人看懂。白話來講就是說，被跳線了，因為仲介人員無法服務到簽約，因此必須舉證，買方是仲介人員帶過去給賣方互相認識，看房或看土地，仲介術語叫做「帶看」。然而民法的「居間」有兩種，一個是報告居間，一個是媒介居間。既然被跳線了，不能打錯法條，必須打報告居間，必須舉證讓法官知道買方是仲介人員帶看的。因此平常帶看聯絡，最好用LINE留下證據，有一些書面簽字的證據，讓法官去採信，如果只有證人，會比較辛苦。法官有自由心證的空間，報告居間就是雙方沒有服務到成交並非必要，只要有帶看，最後不知道有成交，如果竟然知道有成交，就可以跟法官報告，提出可信的證據。民國52年判例，法官最後「許其請求」4個字，就是仲介人員的好消息了！居間人可以請求報酬。

跳線是有錢人的貪婪，也是人性，只能碰運氣告到法院。贏了，吐一口悶氣；輸了，還要付出律師費、裁判費，更慘！