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〈專文〉「共有」不動產的基本認識

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文/吳任偉(律師)

案例

「共有」發生的原因有哪些態樣?共有人對於共有物,如何進行處分或管理?《民法》的規範與要件為何?
《土地法》第34條之1有何特別規定?可解決《民法》關於「處分共有物,須經全體共有人同意」的法律限制嗎?

解析

基於「一物一權原則」,一物只能有一個所有權;但一個所有權,除可由一個人單獨享有外,也可以由數個人所「共有」。各共有人對於共有物,雖均享有完整的所有權,但也受到不少的法律限制。

一、「共有」發生的原因

「共有」發生的原因,可能是基於當事人的意思(例如:向共有人購買其應有部分、數人共同出資一起向他人承買原為單獨所有的土地等);也可能是基於「法律」規定(例如:繼承、合夥……等);或是基於「習慣」(例如:神明會、祭祀公業……等 )。

二、「共有」的態樣

共有,可再分為:「分別共有」、「公同共有」、「準共有」與「建築物區分所有」四種態樣:
(一)「分別共有」:
「分別共有」,是指數人按其「應有部分」(俗稱:持分),對於一物有所有權者(《民法》第817條)。「應有部分」,是指共有人對於共有物所有權所享有之權利比例;各共有人得單獨處分其「應有部分」。「應有部分」是抽象的存在於共有物的每一個點上,並非具體可以劃分出特定的使用區塊。
(二)「公同共有」:
1.依「法律關係」、「習慣」或「法律行為」,而成一「公同關係」的數人,基於其公同關係,而共有一物者。「公同共有」沒有「應有部分」(持分)(《民法》第827條)。
2.公同共有關係的成立,必須是依照「法律」所生,或是依照「習慣」而定,如此方能成立公同共有關係。例如:依《民法》第1151條規定,繼承人對於繼承的遺產為「公同共有」;或是依《民法》第668條規定,合夥人對於合夥財產為「公同共有」,均為其適例。
(三)「準共有」:
所有權以外的財產權(例如抵押權、地上權、智慧財產權等),如果是由數人所「分別共有」或「公同共有」,亦可準用共有或公同共有的規定(《民法》第831條),稱為「準共有」。
(四)「建築物區分所有」:
「區分所有建築物」,乃數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。其「專有部分」與其所屬之「共有部分」及其基地之權利,原則上不得分離而為移轉或設定負擔。此屬所有權的特殊型態,《民法》
第799條之1以下設有原則性的規範。

三、依《民法》規定,共有人對「分別共有」或「公同共有」共有物,
可否進行處分或管理?如可,其要件為何?

(一)就「分別共有」共有物的處分、變更或設定負擔:
1.各共有人就「分別共有」,得自由處分其「應有部分」;但對共有物的處分、變更及設定負擔,依法則必須得到全體共有人的同意(《民法》第819條)。若否,其處分行為屬於無權處分,依《民法》第118條規定,效力未定。
2.對「分別共有」共有物的管理,依《民法》第820條第1項規定,除「契約」另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之;但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。這裡所謂的「除契約另有約定外」,係指「分管契約」。共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約,其成立須由共有人全體同意定之;至於「明示」或「默示」,則非所問。
3.簡單來說,對於「分別共有」共有物的處分、變更或設定負擔時,應得全體共有人的同意。但若是對於共有物為管理行為時,因這是基於共有人的共同利益為之,所以《民法》規定,只需要以「多數決」為之即可。
(二)公同共有:
公同共有物的處分及其他之權利行使,除法律另有規定外,應得公同共有人全體之同意。而對公同共有物的管理,得以多數決為之(《民法》第828第2項及第3項、第820條、第821條及第826條之1規定,於公同共有準用之)。

四、《土地法》第34條之1有何特別規定?可解決《民法》關於「處分共有物,須經全體共有人同意」的法律限制嗎?

(一)《土地法》為《民法》的特別法,須優先適用。《土地法》第34條之1第1項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」
(二)司法院大法官釋字第562號曾作出解釋,認為上開規定,在兼顧共有人之權益範圍內,排除《民法》第819條第2項、第828條第3項之適用,有其增進公共利益的立法目的,並無違憲。惟上開規定讓少數共有人的權益遭受限制,為了兼顧少數共有人之權益,適用範圍仍有其限制。例如:僅能適用在不動產、限於狹義的處分行為,且不包含無償性之處分或法條明文以外的設定負擔行為、共有物之管理行為(例如出租),因不屬處分行為,故無本條適用等。
(三)行政實務運作考量,內政部75年8月19日曾以台內地字第429733號函首次發布《土地法第三十四條之一執行要點》;112年8月22日,第十八次修正發布(全文共十四點);自113年1月1日生效(內政部台內地字第1120263067號函參照)。共有人在「處分共有物」時,無論是「分別共有」或「公同共有」,均需特別注意與遵守上開執行要點的相關規範,以避免法律紛爭!

本文作者為永然聯合法律事務所高雄所主任律師兼永然長照與醫藥衛生中心召集人

本文摘自永然文化出版:共有土地處分與管理法律手冊——《土地法第三十四條之一執行要點》掃描,歡迎索取,送完為止。詳見請見:https://tinyurl.com/2zcvcyjd

本文僅代表作者立場,不代表本平台立場

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